Trovare i punti deboli di un immobile, quando lo si visita per acquistarlo.

[Elybnd]

ciao!
da sabato inizio a visitare degli appartamenti per valutarne il possibile acquisto.
sto cercando appartamenti nuovi o pari al nuovo ma comunque in contesti recenti (no condomini anni 70, anche se l'appartamento è completamente riammodernato!!)
vorrei sapere quali sono le cose da "notare" razionalmente, perchè per me che sono una curiosona e sono facilmente emozionabile, sarà difficile non dire "oooooowh!" in ogni stanza

sabato vado a vedere il famoso attico di cui parlavo in un'altra discussione, prezzo dai 280.000 ai 480.000 che rimarrà segreto finchè non avrò il costruttore davanti.

mi sono già fatta un'idea di "difetti" che potrebbe avere, ad esempio essendoci un soppalco, parte del primo piano ha il soffitto alto 510, e mi preoccupa sia per il riscaldamento che per il condizionamento.
inoltre nel capitolato c'è scritto che l'impianto è predisposto per il condizionamento, ma la macchina e gli split non sono compresi (e se mi spara la cifra di 480.000 e non c'è neanche il condizionatore... sinceramente...... ehm!)
c'è una finestra alta 500, sicuramente garantisce luce, ma anche dispendio energetico e la difficoltà nel tenerla pulita...
l'immobile dice essere in classe A, però vedo tante possibili cause di dispendio energetico...

il secondo piano è composto dal soppalco + bagno + lavanderia + stireria che però sono inagibili causa altezza e rapporto aria/luce. dovrei considerarle con un alto valore commerciale? come metà del valore commerciale?
considerando che gli immobili in quel quartiere, costano circa 2000€ al mq, e il primo piano è 100mq, io a quell'attico non darei un valore superiore ai 250.000/260.000 cosiderando il piano superiore inabitabile, gli ampi terrazzi e il garage di pertinenza. sbaglio?

altre cose alle quali potrei attaccarmi? non c'è la fibra ottica in quel quartiere... è previsto un solo attacco sat...ma sono sciocchezze...

grazie per l'aiuto.

 

[Elybnd]

ah volevo aggiungere che l'attico in questione è ancora in mano al costruttore il quale non si avvale di agenzia immobiliare per la vendita.
la costruzione del complesso di 6 unità è gia terminata, mancano solo le finiture interne (pavimenti rivestimenti sanitari..) che vanno scelti dall'acquirente e sono già compresi nel capitolato, con delle ottime finiture tra l'altro, e gli impianti fotovoltaici, solari ecc.

al momento restano solo due unità in vendita, l'attico e uno al piano terra con giardino. però tutto il complesso è ancora disabitato, tranne uno degli appartamenti al piano terra. probabilmente chi li ha acquistato sta ancora scegliendo le finiture...non so quanto tempo serva per "entrare" in casa.

che cosa devo sapere per comprare direttamente dal costruttore? deve darmi una garanzia di 10 anni per eventuali difetti strutturali giusto? visto che è già praticamente finito, dovrei comqunque chiedere una fidejussione bancaria? o è a carico suo? o non serve?

 

[Giuseppe Di Massa]

ciao!
da sabato inizio a visitare degli appartamenti per valutarne il possibile acquisto.
sto cercando appartamenti nuovi o pari al nuovo ma comunque in contesti recenti (no condomini anni 70, anche se l'appartamento è completamente riammodernato!!)
vorrei sapere quali sono le cose da "notare" razionalmente, perchè per me che sono una curiosona e sono facilmente emozionabile, sarà difficile non dire "oooooowh!" in ogni stanza

sabato vado a vedere il famoso attico di cui parlavo in un'altra discussione, prezzo dai 280.000 ai 480.000 che rimarrà segreto finchè non avrò il costruttore davanti.

mi sono già fatta un'idea di "difetti" che potrebbe avere, ad esempio essendoci un soppalco, parte del primo piano ha il soffitto alto 510, e mi preoccupa sia per il riscaldamento che per il condizionamento.
inoltre nel capitolato c'è scritto che l'impianto è predisposto per il condizionamento, ma la macchina e gli split non sono compresi (e se mi spara la cifra di 480.000 e non c'è neanche il condizionatore... sinceramente...... ehm!)
c'è una finestra alta 500, sicuramente garantisce luce, ma anche dispendio energetico e la difficoltà nel tenerla pulita...
l'immobile dice essere in classe A, però vedo tante possibili cause di dispendio energetico...

il secondo piano è composto dal soppalco + bagno + lavanderia + stireria che però sono inagibili causa altezza e rapporto aria/luce. dovrei considerarle con un alto valore commerciale? come metà del valore commerciale?
considerando che gli immobili in quel quartiere, costano circa 2000€ al mq, e il primo piano è 100mq, io a quell'attico non darei un valore superiore ai 250.000/260.000 cosiderando il piano superiore inabitabile, gli ampi terrazzi e il garage di pertinenza. sbaglio?

altre cose alle quali potrei attaccarmi? non c'è la fibra ottica in quel quartiere... è previsto un solo attacco sat...ma sono sciocchezze...

grazie per l'aiuto.

Compra in funzione dei pregi, delle cose che ti piacciono e che ti emozionano, ci devi vivere in quell'immobile.
Anche perché ciò che è un difetto per me, per te potrebbe essere il miglior pregio.
Le cose da controllare con severità sono i documenti, quelli devono essere oggettivamente perfetti. Quindi no al fai da te (ricorda che il costruttore è la controparte, fatti aiutare da un agente.)
Una nota del tutto personale...occhio alle nuove costruzioni, nel recente boom hanno anche costruito da cani e oggi, invece, con la scarsità di liquidi molte imprese sono a rischio.

 

[Elybnd]

Compra in funzione dei pregi, delle cose che ti piacciono e che ti emozionano, ci devi vivere in quell'immobile.

beh certo mi deve piacere, ma non sempre ciò che è bello a vedersi, ha una reale praticità, o aumenta il valore dell'immobile. però ad esempio la disposizione di quell'attico a me piace tantissimo, ma non credo abbia un altissimo valore commerciale e non credo sia il massimo in termini di praticità e di consumi. quindi volevo qualche dritta per capire cosa vale e cosa non vale, indipendentemente dal fatto che esteticamente mi piaccia o meno, per poter trattare sul prezzo, ma soprattutto per non farmi prendere in giro con proposte di prezzo allucinanti!

Una nota del tutto personale...occhio alle nuove costruzioni, nel recente boom hanno anche costruito da cani e oggi, invece, con la scarsità di liquidi molte imprese sono a rischio.

indubbiamente questa è una cosa molto importante da guardare. per quel che so, la ditta in questione opera da tantissimi anni nella mia zona, e conoscendo quelle che sono altre loro costruzioni, credo abbiano davvero buon gusto e non conosco nessuno che se ne sia mai lamentato. però bisogna stare in occhio.

nel caso volessi far andare l'affare in porto, sicuramente mi rivolgerei ad un intermediario.

 

[ludovica83]

considerando che gli immobili in quel quartiere, costano circa 2000€ al mq, e il primo piano è 100mq, io a quell'attico non darei un valore superiore ai 250.000/260.000 cosiderando il piano superiore inabitabile, gli ampi terrazzi e il garage di pertinenza. sbaglio?

2000€ al mq per un immobile in classe A? Non è un po' poco? Hai preso i prezzi di riferimento di altre Costruzioni Nuove nella medesima zona con almeno la stessa classe energetica? O è una media sugli immobili già costruiti.

 

[ludovica83]

c'è una finestra alta 500, sicuramente garantisce luce, ma anche dispendio energetico e la difficoltà nel tenerla pulita...
l'immobile dice essere in classe A, però vedo tante possibili cause di dispendio energetico...

Dipende.. se questa finestra è obbligatoria in quanto influisce sui rapporti aeroillminanti o è un di +.... Se hai detto che da google sul tetto non c'è... è anche probabile che sia un di +... installabile su richiesta.
Inoltre essendo sul tetto con la pioggia si lava la parte esterna (non è che lavi e spolveri il tetto)... la parte interna essendo inclinata... non si deposita la polvere... Semmai ha un'usura maggiore rispetto al tetto appunto perché sarà quasi sicuramente motorizzata per l'apertura etc etc... ci sono le guarnizioni per la chiusura e con caldo/freddo etc etc... si logorano maggiormente delle tegole.

 

[ludovica83]

inoltre nel capitolato c'è scritto che l'impianto è predisposto per il condizionamento, ma la macchina e gli split non sono compresi (e se mi spara la cifra di 480.000 e non c'è neanche il condizionatore... sinceramente...... ehm!)

Perché se è solo predisposto... e tu acquisti e poi lo installi... puoi detrarlo come ristrutturazione. Quindi detrai nella dichiarazione dei redditi in 10 anni il 50% di quanto hai spento per installare l'impianto... E con questo accedi anche all'agevolazione per il bonus mobili fino a 10.000€ per l'arredamento della casa.

 

[ludovica83]

Una nota del tutto personale...occhio alle nuove costruzioni, nel recente boom hanno anche costruito da cani e oggi, invece, con la scarsità di liquidi molte imprese sono a rischio.

Verissimo questo che ti sta dicendo... oltre alle cose finite in qualche modo... c'è anche il dopo....

C'è chi si è trovato poi con gli impianti non regolati del famoso riscaldamento a pavimento condominiale che doveva dare prestazioni stratosferiche... a pagare molto di + che quello che ha acquistato l'appartamento degli anni 80 in classe G... Quindi spese condominiali altissime e non previste, condomini che non pagano... iniziano i problemi... stacco della luce in comune, problema quindi a chi sta agli ultimi piani perché l'ascensore non funziona... mancanza di manutenzione etc etc etc etc...

 

[Rosa1968]

occhio alle nuove costruzioni, nel recente boom hanno anche costruito da cani e oggi, invece, con la scarsità di liquidi molte imprese sono a rischio.

di cosa stai parlando della progettazione o della qualità di fattura delle costruzioni?

 

[Rosa1968]

deve darmi una garanzia di 10 anni per eventuali difetti strutturali giusto?

si, te la darà il giorno del rogito, si chiama postuma decennale.

visto che è già praticamente finito, dovrei comqunque chiedere una fidejussione bancaria? o

non è importante che l'immobile sia finito, ma per l'obbligo del rilascio della fideiussione a garanzia dei pagamenti a carico del costruttore, bisogna vedere se è stato chiesto il fine lavori (pratica comunale) e accatastamento. E' questo l'aspetto che farà scattare l'obbligo mi sono spiegata? Quindi se vi è la fine lavori e accatastamento no ha l'obbligo del rilascio, diversamente dovrà rilasciarti la polizza che coprirà tutte le somme che verserai entro la data del rogito.