Tutela dell'acquirente quando arriva al compromesso e deve versare il bonifico/assegno circolare

[Nanni79]

Salve a tutti,
Scrivo perchè sto acquistando casa con agenzia immobiliare. Ho fatto un offerta e adesso sto aspettando la risposta da parte del venditore. La questione è questa:
Il venditore abita all'estero. L'Agenti Immobiliari dice di sentirlo via skype. I documenti vengono scansionati e spediti via email. Il venditore poi firma e li rispedisce sempre via email. Entro fine mese dobbiamo andare al compromesso. La questione è delicata perchè vorrei sapere se:

1) Non essendoci procura di vendita (perchè il venditore vuole risparmiare) in caso di "furberie" ha valore legale l'email? Oppure se non è una PEC non posso considerarla valida?
2) Il compromesso cosi firmato può essere registrato? Riconosciuto legalmente dall'agenzia dell'entrate?
3) Davanti ad un Giudice rischio di restare con il cerino spento in mano?
4) Posso quindi dire che il compromesso è valido e il venditore è obbligato a darmi la casa?

Tutto questo perchè devo versare il denaro relativo al compromesso. Un conto se è un assegno che rimane in cassaforte dell' Agenti Immobiliari e un altro conto se devo fare un bonifico. Chiaro che se la situazione è poco tutelante per me, in caso di furberia, il bonifico lo incassa e mi frega. L'assegno rimarrebbe invece in mano all'Agenti Immobiliari e questo mi fa stare più tranquillo.

L'Agenti Immobiliari mi dice di non preoccuparmi perchè la persona è una a modo. Dice di conoscerlo. Chiaro che però con i soldi degli altri è più facile stare tranquilli (non so se ho reso l'idea).

Come posso procedere?

Grazie a tutti.

 

[Zagonara Emanuele]

1) Direi che una PEC è senz'altro molto meglio.
2) Il compromesso così fatto può essere registrato ed è valido ed opponibile a terzi (meglio però se anche trascritto oltre che registrato).
3) Il rischio è sempre e comunque una possibilità, ma in questo caso sdevi fidarti di ciò che ti dice l'agente Immobiliare.
4) Il compromesso è valido.

Suggerisco tuttavia di versare una somma adeguata, ovvero non troppo elevata, e solo dopo aver ricevuto copia del compromesso firmata dal venditore.
Suggerisco inoltre che il compromesso firmato dal proprietario venga girato all'agenzia a stretto giro di posta (anzichè via mail) in modo tale da avere in mano un compromesso autografato in originale (piuttosto che scansionato).
Si tratterà di attender equalche giorno per poterlo ricevre.

Ricordati che l'agente immobiliare "risponde dell'autenticità delle girate sui documenti trasmessi suo tramite", ovvero in questo caso specifico della provenienza del compromesso.

Tuttavia, nel caso in cui il venditore (e/o chi per lui munito di procura valida) non dovesse presentarsi alla firma del rogito l'agente non potrà essere ritenuto responsabile per questa inadempienza, così come non lo sarà per eventuali difficoltà dovessero emergere in capo alla compravendita dovute ad esempio, ad irregolarità urbanistiche o catastali.

 

[Nanni79]

Grazie per la celere risposta. Volevo chiederti ancora un paio di cose:

meglio però se anche trascritto oltre che registrato

Quale sarebbe la differenza?

Ricordati che l'agente immobiliare "risponde dell'autenticità delle girate sui documenti trasmessi suo tramite", ovvero in questo caso specifico della provenienza del compromesso.

Significa che se dovessi intentare una causa al venditore posso farmi forza di questo per risolverla a mio favore? Potrei quindi chiedere all' AI di svolgere ruolo di "testimone"?

Tuttavia, nel caso in cui il venditore (e/o chi per lui munito di procura valida) non dovesse presentarsi alla firma del rogito l'agente non potrà essere ritenuto responsabile per questa inadempienza, così come non lo sarà per eventuali difficoltà dovessero emergere in capo alla compravendita dovute ad esempio, ad irregolarità urbanistiche o catastali.

Si comprendo che non sarebbe colpa dell' AI. In tal caso però visto che il compromesso è valido posso sempre rivolgermi ad un avvocato (con l'AI come testimone) per far valere il mio diritto di acquisto?

Consigli comunque visto il caso delicato di versare l'assegno invece del bonifico?

 

[CheCasa!]

Parliamo di un contratto con formazione dei consensi differita. Una proposta d'acquisto con valore di preliminare alla comunicazione dell'avvenuta accettazione può fare al caso tuo e può avere valore legale solo se spedita tramite PEC.

Ovviamente un documento spedito tramite PEC non può essere trascritto, quindi la caparra messa in gioco può essere a rischio. Così come identificare la veridicità delle firme apposte sul contratto.


La cosa migliore potrebbe essere quella di lasciare un assegno circolare in deposito presso l'agenzia sino al rogito, quando sarà possibile avere a che fare direttamente col proprietario.

 

[Nanni79]

Ovviamente, la cosa migliore potrebbe essere quella di lasciare un assegno circolare in deposito presso l'agenzia sino al rogito, quando sarà possibile avere a che fare direttamente col proprietario.

Immaginavo che fosse la scelta migliore.

Però a sto punto mi sorge una curiosità...

Ricordati che l'agente immobiliare "risponde dell'autenticità delle girate sui documenti trasmessi suo tramite", ovvero in questo caso specifico della provenienza del compromesso.

Se in fase di contenzioso il proprietario dice che quella non è la sua firma...la colpa è quindi dell' AI? Visto che "risponde dell'autenticità delle girate sui documenti trasmessi suo tramite"?

 

[CheCasa!]

Immaginavo che fosse la scelta migliore.

Però a sto punto mi sorge una curiosità...



Se in fase di contenzioso il proprietario dice che quella non è la sua firma...la colpa è quindi dell' AI? Visto che "risponde dell'autenticità delle girate sui documenti trasmessi suo tramite"?

Il mediatore risponde per l'autenticità delle sottoscrizioni che avvengono davanti ai suoi occhi. In questo caso è probabile che questo non avvenga e che tu nei sia stato informato.

Cosa significa? Con ogni probabilità, nessuna responsabilità.

 

[Nanni79]

Ricordati che l'agente immobiliare "risponde dell'autenticità delle girate sui documenti trasmessi suo tramite", ovvero in questo caso specifico della provenienza del compromesso.

Scusatemi...ma allora direi che nel mio caso questa condizione non ha senso di esistere? Perchè se la condizione è questa:

Il mediatore risponde per l'autenticità delle sottoscrizioni che avvengono davanti ai suoi occhi

Ho poco margine di manovra.

Quello che non capisco è che se "si assume la responsabilità delle girate sui documenti a lui trasmessi" se ne assume appieno...altrimenti può dire al padrone:

"mi spiace ma fammi una procura a vendere perchè io non mi assumo la responsabilità dei documenti che firmi, scansioni e spedisci".

Scusatemi se pongo tante domande ma non sono del settore e vorrei capire il più possibile.

Grazie a tutti.

 

[Nanni79]

In questo caso è probabile che questo non avvenga e che tu nei sia stato informato.

Niente. Ho capito il senso. Mi ha avvisato per cui...se rischio sono affari miei!

Direi che a questo punto la cosa migliore da fare è far restare l'assegno fino al giorno del rogito?

 

[Bruno2301]

questa ultima ipotesi sarebbe la migliore ma potrebbe non essere accettata dal venditore e comunque ti confermo che la responsabilità nel momento in cui non si conosce il proprietario rimane dell'agente immobiliare al quale in caso di "fregatura" (credo ipotesi remota)può essere chiesto il risarcimento in quanto è lui che ti garantisce la veridicità e l'autenticità delle firme e di tutto ciò che rimane scritto. Una cosa comunque è certa per la registrazione del preliminare (cosa da fare entro 20 giorni dallla sottoscrizione) va fatta con le copie originali e quindi io aspetterei sicuramente quelle prima di versare qualsiasi somma e per di più trascriverei il preliminare. non sò di che cifre stiamo parlando ma una trascrizione ti costa dalle 700 alle 800 Euro.
Saluti e buona fortuna.

 

[ab.qualcosa]

una trascrizione ti costa dalle 700 alle 800 Euro.

Si ma va fatta con le firme autenticate dal Notaio.