Un compromesso standard è cedibile?

[essebi]

Salve,
causa un serio problema di salute, non me la sento più di acquistare un immobile per il quale ho firmato un compromesso e versato una altissima caparra.
Il compromesso è standard e dice che io acquisto per me per terzi per un ente o azienda che potrò indicare al momento dell'atto notarile.
Per darmi una mano l'agenzia immobiliare ha cercato di estendere i termini per il rogito con l'intento di trovare un possibile altro compratore a cui cedere il mio compromesso e cercare di farmi recuperare almeno parte della caparra. L'accordo scritto di estensione dei termini cita una data indicativa che è già passata, ma prima della scadenza mi sono incontrato con l'agente il quale mi ha detto che avrebbe sentito il venditore per estendere ancora di qualche giorno in quanto, oltre ad un possibile speculatore, che mi avrebbe restituito solo una minima parte della caparra, non ha trovato altri interessati all'immobile. Nel frattempo ricevo raccomandata dal venditore che mi comunica che i termini sono scaduti e che tutto è annullato quindi si tiene immobile e caparra. L'agente ha ricevuto la stessa raccomandata ma mi dice che i termini sono indicativi quindi l'accordo non può considerarsi annullato. Nel frattempo il venditore mette in contatto l'agente con un avvocato amico di famiglia, il quale conferma che la lettera in effetti non è del tutto corretta ma venendo a conoscenza della mia intenzione di cedere il compromesso, fa presente all'agente che il venditore non accetta la cessione del compromesso a terzi ma solo ad un mio famigliare e ci concede ancora 20 giorni per decidere cosa fare. Ora mi domando, se nel compromesso è prevista la clausola di cessione a terzi e non dice che il venditore deve essere d'accordo, può il venditore opporsi alla cessione del contratto o decidere lui a chi io posso cederlo? Tanto più che io non cedo per speculare ma solo per recuperare parte della caparra che il venditore non intende restituire.
Inoltre, io posso pretendere dall'agente che risponda alla raccomandata ricevuta dal venditore non solo con il contatto telefonico, come è avvenuto, ma anche con una raccomandata dove riporti quanto concordato telefonicamente, compresa l'ulteriore estensione dei termini? Faccio presente che l'agente mi ha detto che io non posso fare alcuna azione diretta quindi mi devo per forza fidare del suo operato, anche se mi ha un pò preoccupato quando mi ha chiesto se avessi un parente interessato all'acquisto.

 

[Pasquale Vitale]

se nel compromesso è prevista la clausola di cessione a terzi e non dice che il venditore deve essere d'accordo, può il venditore opporsi alla cessione del contratto o decidere lui a chi io posso cederlo?

Se è prevista la clausola di cessione del compromesso (senza nessun vincolo particolare), il venditore non può opporsi e non può decidere un bel niente.

Un paio di curiosità:

1- l'estensione dei termini per andare a rogito l'avete firmata entrambi? (Tu e il venditore)

2- Il compromesso l'hai fatto in presenza del venditore e dell'agente immobiliare?
Hai fatto prima una proposta di acquisto o hai fatto direttamente il preliminare?

 

[essebi]

Salve,
1. Io ho firmato la richiesta per la prima estensione dei termini che l'agente immobiliare ha inviato al venditore per e-mail facendosi mandare una conferma e successivamente un documento firmato.
2. E' stato fatto direttamente un preliminare in presenza dell'agente, ciascuno di noi ha firmato il preliminare in momenti diversi, non ho mai incontrato il venditore.

Ho un serio dubbio anche riguardo la seconda estensione che non è stata formalizzata, l'agente dice che la data indicata nella prima estensione non era perentoria ma indicativa, come a dire che i termini non si possono dire scaduti neanche oggi che sono passati oltre 20 giorni. Quindi pare non ci sia bisogno di formalizzare questa ulteriore estensione, concordata verbalmente qualche giorno fa. L'agente è stato poco chiaro, io mi aspetto comunque qualcosa di scritto.
Peraltro l'immobile grava di ipoteca avendo ancora un residuo di mutuo non ancora saldato. Con un gravame non si rogita, il venditore non dovrebbe quindi fare forza sulla scadenza dei termini quando lui stesso non è nelle condizioni di rispettarli.
Comunque non capisco perchè l'agente mi abbia proposto la cessione del preliminare se non era più che sicuro della fattibilità, alla mia domanda sul perchè il venditore potesse opporsi, è stato poco chiaro.

 

[Pasquale Vitale]

Allora è vero che se il termine ha natura ordinatoria e non è essenziale per alcuna delle parti potresti dilungarti oltre la data indicata (magari motivando..)

Salve,
Peraltro l'immobile grava di ipoteca avendo ancora un residuo di mutuo non ancora saldato. Con un gravame non si rogita, il venditore non dovrebbe quindi fare forza sulla scadenza dei termini quando lui stesso non è nelle condizioni di rispettarli.

Non è vero che con un ipoteca non si rogita (salvo accordi diversi), perchè potresti aver definito con il venditore che una parte del tuo saldo sarebbero andati alla banca per estinguere l'ipoteca.

Salve,
Comunque non capisco perchè l'agente mi abbia proposto la cessione del preliminare se non era più che sicuro della fattibilità, alla mia domanda sul perchè il venditore potesse opporsi, è stato poco chiaro.

Te lo ripeto, a prescindere da ciò che dice l'agente immobiliare, se hai firmato un compromesso con l'art 1407, ovvero che il venditore ti permette di cedere il preliminare a terzi (senza vincoli particolari), puoi farlo senza problemi.

In conclusione, vale sempre la regola:

"Prima di firmare queste cacchio di proposte o preliminari, leggete sempre che diamine c'è scritto e cosa state firmando!

 

[PyerSilvio]

Salve,
causa un serio problema di salute, non me la sento più di acquistare un immobile per il quale ho firmato un compromesso e versato una altissima caparra.
Il compromesso è standard e dice che io acquisto per me per terzi per un ente o azienda che potrò indicare al momento dell'atto notarile.
Per darmi una mano l'agenzia immobiliare ha cercato di estendere i termini per il rogito con l'intento di trovare un possibile altro compratore a cui cedere il mio compromesso e cercare di farmi recuperare almeno parte della caparra. L'accordo scritto di estensione dei termini cita una data indicativa che è già passata, ma prima della scadenza mi sono incontrato con l'agente il quale mi ha detto che avrebbe sentito il venditore per estendere ancora di qualche giorno in quanto, oltre ad un possibile speculatore, che mi avrebbe restituito solo una minima parte della caparra, non ha trovato altri interessati all'immobile. Nel frattempo ricevo raccomandata dal venditore che mi comunica che i termini sono scaduti e che tutto è annullato quindi si tiene immobile e caparra. L'agente ha ricevuto la stessa raccomandata ma mi dice che i termini sono indicativi quindi l'accordo non può considerarsi annullato. Nel frattempo il venditore mette in contatto l'agente con un avvocato amico di famiglia, il quale conferma che la lettera in effetti non è del tutto corretta ma venendo a conoscenza della mia intenzione di cedere il compromesso, fa presente all'agente che il venditore non accetta la cessione del compromesso a terzi ma solo ad un mio famigliare e ci concede ancora 20 giorni per decidere cosa fare. Ora mi domando, se nel compromesso è prevista la clausola di cessione a terzi e non dice che il venditore deve essere d'accordo, può il venditore opporsi alla cessione del contratto o decidere lui a chi io posso cederlo? Tanto più che io non cedo per speculare ma solo per recuperare parte della caparra che il venditore non intende restituire.
Inoltre, io posso pretendere dall'agente che risponda alla raccomandata ricevuta dal venditore non solo con il contatto telefonico, come è avvenuto, ma anche con una raccomandata dove riporti quanto concordato telefonicamente, compresa l'ulteriore estensione dei termini? Faccio presente che l'agente mi ha detto che io non posso fare alcuna azione diretta quindi mi devo per forza fidare del suo operato, anche se mi ha un pò preoccupato quando mi ha chiesto se avessi un parente interessato all'acquisto.

Il venditore non puo' sindacare nulla.

Una volta convocato al rogito, non puo' rifiutarsi, di ottemperare a quanto ha promesso di fare.
Ovvero concedere in vendita.

Nella sede del rogito, potresti pure presentarti con dieci compratori, senza aver necessariamente con loro, alcun vincolo di parentela.
Ciascuno di loro, su tua indicazione, compra il 10% della proprieta'.
Con buona pace del venditore, che ha solo da verificare l'esatezza, del saldo prezzo ricevuto.

Meglio avresti fatto, a trascrivere il compromesso, circostanza che ti avrebbe dato piu agio, a metterti di "traverso" con il venditore, inibendo la sua azione di rivendita, ad un altro acquirente.

Azione che tuttavia, resta ancora nelle tue facolta', per indurre il venditore a restituirti la caparra, senza dover difendersi da una causa, che giuocoforza gli impedirebbe, di proseguire nella sua azione di vendita.

Fare le pulci agli atti, alla caccia di qualche inadempienza e/o omissione del promittente venditore, e' cio' che frattanto, ti rimane da fare.
Per cercare un qualche appiglio ed una qualche leva, per convenire ad una risoluzione bonaria del contratto.

Pure procedere al rogito, per poi rivendere, potrebbe essere una soluzione.
Atteso, che come hai esposto, la caparra versata e' di entita' significativa.

 

[essebi]

Fatto salvo che come dici tu la legge è dalla mia parte riguardo la possibilità di cedere a terzi il compromesso, la novità di stamattina è che il venditore ritiene scaduti i termini che avevamo concordato per iscritto che dicevano "prorogati indicativamente al ....". Per il venditore "l'indicativamente non ha alcun valore" mentre il mio agente dice che con "indicativamente" la data non si intende perentoria. Ora ha ragione il venditore o il mio agente? L'agente dice che non c'è una legge chiara e che va interpretata! Quindi meglio non andare per le vie di fatto e cercare un accordo.
Mi domando perchè l'agente non abbia provveduto a rimanere nei termini chiamando al rogito prima che questi scadessero, anche se indicativi io penso sarebbe stato meglio rimanere nei termini, comunque in questo modo avrei potuto cedere a terzi il compromesso e il venditore, come confermi tu, non si sarebbe potuto rifiutare.
Ora invece il venditore ha dalla sua parte la questione dei termini che, con il fatto che sia scritto indicativamente, possono o non possono ritenersi scaduti?
L'agente mi dice che se chiamassimo al rogito, in questa situazione di incertezza dei termini, il venditore potrebbe non presentarsi al rogito ritenendo i termini prescritti e il contratto risolto. A quel punto io cosa farei? Mi dovrei imbarcare in una causa che in questo paese è un suicidio.
Il venditore oggi è saltato fuori con un altra proposta, chiede altro denaro, che a lui serve per un altro acquisto, in questo modo il venditore ci estenderebbe i termini per parecchi mesi e ci darebbe la possibilità di vendere a chiunque. Mi sembra un ricatto! E se fra sei mesi non rivendessi sarei punto a capo, l'agente sostiene che l'immobile si rivende, ma sono parole di agente!. E' il caso che sento il mio avvocato? Fino ad ora l'ho tenuto fuori temendo che l'agente sospendesse qualsiasi trattativa visto che è un favore che mi fa, come più volte ha tenuto a rimarcare. Onestamente però non mi sento ben tutelato.

 

[PyerSilvio]

Fatto salvo che come dici tu la legge è dalla mia parte riguardo la possibilità di cedere a terzi il compromesso, la novità di stamattina è che il venditore ritiene scaduti i termini che avevamo concordato per iscritto che dicevano "prorogati indicativamente al ....". Per il venditore "l'indicativamente non ha alcun valore" mentre il mio agente dice che con "indicativamente" la data non si intende perentoria. Ora ha ragione il venditore o il mio agente? L'agente dice che non c'è una legge chiara e che va interpretata! Quindi meglio non andare per le vie di fatto e cercare un accordo.
Mi domando perchè l'agente non abbia provveduto a rimanere nei termini chiamando al rogito prima che questi scadessero, anche se indicativi io penso sarebbe stato meglio rimanere nei termini, comunque in questo modo avrei potuto cedere a terzi il compromesso e il venditore, come confermi tu, non si sarebbe potuto rifiutare.
Ora invece il venditore ha dalla sua parte la questione dei termini che, con il fatto che sia scritto indicativamente, possono o non possono ritenersi scaduti?
L'agente mi dice che se chiamassimo al rogito, in questa situazione di incertezza dei termini, il venditore potrebbe non presentarsi al rogito ritenendo i termini prescritti e il contratto risolto. A quel punto io cosa farei? Mi dovrei imbarcare in una causa che in questo paese è un suicidio.
Il venditore oggi è saltato fuori con un altra proposta, chiede altro denaro, che a lui serve per un altro acquisto, in questo modo il venditore ci estenderebbe i termini per parecchi mesi e ci darebbe la possibilità di vendere a chiunque. Mi sembra un ricatto! E se fra sei mesi non rivendessi sarei punto a capo, l'agente sostiene che l'immobile si rivende, ma sono parole di agente!. E' il caso che sento il mio avvocato? Fino ad ora l'ho tenuto fuori temendo che l'agente sospendesse qualsiasi trattativa visto che è un favore che mi fa, come più volte ha tenuto a rimarcare. Onestamente però non mi sento ben tutelato.

Con una semplice missiva di diffida, da parte del tuo avvocato, potrai prorogare i termini e ostacolare l'azione successiva di vendita del proprietario, anche per oltre cinque anni.

Il venditore, senza una liberatoria da parte tua, ha le mani legate, giacchè nessun altro acquirente, si azzarderebbe a concludere una acquisto, con una situazione pendente tra le di voi parti.

Probabilmente è questo il motivo, per cui ti ha avanzato l'opportunità, di siglare un accordo ex-novo.

Gli avranno pronosticato che diffcilmente, potrà allontanarsi allegramente, intascandosi impunemente la caparra che gli hai versato.

Ho una situazione simile, che si prolunga da oltre sette anni, con una caparra versata di oltre settecento mila euro.

Non possiamo procedere ad un'altra alienazione, con già il nuovo preliminare sottoscritto con la nuova parte acquirente, pure con la presenza di una sentenza in favore del venditore, che intanto ha incassato quella caparra e non la ha più neppure disponibile.

Se la tua controparte, non si presentasse alla formale convocazione al rogito, risulterebbe inadempiente.

Se questi, vuole giungere ad un accordo, contro il versamento di un altro acconto, bene faresti a cercare di raggiungerlo.

Ricomponendo tutta la questione, per il tramite del tuo avvocato incaricato, che possa mettere ordine alle procedure da applicare.

Proroga dei termini, (fino ad un anno) possibilità conclamata di cessione o di rivendita del compromesso, facoltà di procura, orari precisi e specificati per effettuare le visite.

Senza dubbio in una fase così delicata, mio malgrado, il suggerimento è quello di rivolgersi ad un avvocato che tuteli in via esclusiva il tuo interesse.

 

[essebi]

Continuo a non aver chiaro la questione dei termini. Sono o non sono scaduti?
L'agente mai mi ha parlato di un eventuale mio diritto sull'immobile e di una liberatoria.

 

[PyerSilvio]

Continuo a non aver chiaro la questione dei termini. Sono o non sono scaduti?
L'agente mai mi ha parlato di un eventuale mio diritto sull'immobile e di una liberatoria.

I termini non sono perentori e quindi devono assumere questo carattere.

Se non ti hanno ancora formalmente invitato a procedere al rogito, devono farlo con raccomandata almeno due/tre volte, a distanza di trenta giorni, tra una raccomandata e l'altra.

Se ancora dopo queste comunicazioni, tu non darai esito all'atto definitivo, si rende necessaria una risoluzione del contratto consensuale.

Il venditore ti deve comunicare pure, se da questo tuo inadempimento, abbia ricevuto oppure no un danno e se sì, quantificarlo.

Se le posizioni rimangono le stesse, l'unica strada percorribile, resta l'azione giudiziaria che ha l'effetto di inibire l'azione di rivendita dell'acquirente.

Che per proseguire serenamente, necessita avere una liberatoria, da parte tua.

In quella sede, potrai far leva sul rilascio di questo documento, con l'accettazione in via bonaria di un importo convenuto, a liberarvi tra di voi o in alternativa, prevedere una restituzione della caparra, quando l'esito della nuova vendita avvenga.

Ovviamente in questo caso, si dovranno individuare delle cautele, necessarie affinchè il venditore resti legato a te, impedendogli di allontanarsi liberamente con i quattrini del ricavato della vendita, senza aver prima ottemperato all'accordo sancito.

 

[essebi]

Grazie, sei molto ferrato e chiaro.
Dovessi aver bisogno di un agente verrò a cercarti.
Ora aspetto di sapere l'importo ulteriore che il venditore mi chiede per estendere i termini (non oltre 6 mesi) e per darmi la possibilità di rivendere a terzi. Potrebbe essere una buona cosa se fossi certo di rivendere, ma temo che, se accettassi, fra 6 mesi sarei ancora nella stessa situazione, con ancora meno soldi in tasca di ora e con l'obbligo poi di acquistare per non perdere tutto. Considerato che il venditore non scende a patti, fa leva sulla scadenza dei termini (e tu mi confermi non essere scaduti) e non accetta che io ceda a terzi il compromesso, alla fine mi dovrò rivolgere ad un avvocato.
Onestamente non capisco il suo gioco, se non si fosse messo di traverso, ora sarebbe tutto concluso, lui avrebbe venduto e potrebbe fare l'altro acquisto e io sarei tranquillo, con un bel pò di soldi in meno ma con la testa libera da angosce.
Peraltro ho saputo dall'agente che non ha detto al venditore che io cedo a terzi ad un valore inferiore, tanto per far capire loro che non ci speculo, anzi. L'agente mi ha detto che non è il caso di farglielo sapere. Anche questo non lo capisco.