Un compromesso standard è cedibile?

[PyerSilvio]

Grazie, sei molto ferrato e chiaro.
Dovessi aver bisogno di un agente verrò a cercarti.
Ora aspetto di sapere l'importo ulteriore che il venditore mi chiede per estendere i termini (non oltre 6 mesi) e per darmi la possibilità di rivendere a terzi. Potrebbe essere una buona cosa se fossi certo di rivendere, ma temo che, se accettassi, fra 6 mesi sarei ancora nella stessa situazione, con ancora meno soldi in tasca di ora e con l'obbligo poi di acquistare per non perdere tutto. Considerato che il venditore non scende a patti, fa leva sulla scadenza dei termini (e tu mi confermi non essere scaduti) e non accetta che io ceda a terzi il compromesso, alla fine mi dovrò rivolgere ad un avvocato.
Onestamente non capisco il suo gioco, se non si fosse messo di traverso, ora sarebbe tutto concluso, lui avrebbe venduto e potrebbe fare l'altro acquisto e io sarei tranquillo, con un bel pò di soldi in meno ma con la testa libera da angosce.
Peraltro ho saputo dall'agente che non ha detto al venditore che io cedo a terzi ad un valore inferiore, tanto per far capire loro che non ci speculo, anzi. L'agente mi ha detto che non è il caso di farglielo sapere. Anche questo non lo capisco.

Sei mesi sono pochi.
Se devi integrare con ulteriori esborsi, devi importi, per ottenere una dilatazione dei termini.
Diversamente, ti conviene fargli capire, che prenderai più di petto la situazione.

La conformita' urrbanistica e' a posto...?
Controllala per bene. Se non lo fosse potresti ribaltare le questioni.

Pure questo tuo atteggiamento "remissivo ", poco si comprende, atteso che non hai bisogno del permesso del venditore per vendere a più o a meno, del prezzo a suo tempo convenuto.

Bensì', ti occorre solo la fusione dell'accordo, col nuovo acquirente.

Sul nuovo compromesso, verrà' trascritto in premessa, che tra te e il venditore originale, e' stato a suo tempo stipulato un contratto.

Quel titolo, ti da' la facoltà' di trarre il bene e girarlo poi, a chi ti pare e piace, al prezzo stabilito tra te e l'acquirente finale.

 

[essebi]

Il mio atteggiamento è remissivo semplicemente perchè non sono del mestiere e mi attengo a quello che mi dice l'agente il quale mi aveva anche detto che io non avrei potuto prendere in mano la questione in quanto è lui a fare da tramite e ogni contatto diretto tra me è il venditore è escluso. Quindi mi sono affidato all'agente ma sono molto perplesso, ogni volta che mi contatta mi prospetta soluzioni sempre più svantaggiose! Come dici tu, se i termini non sono prescritti e io posso girare a chi voglio il mio compromesso, perchè l'agente tergiversa e cerca a tutti i costi un accordo invece di chiamare al rogito? Gli ho fatto questa domanda è mi ha risposto che il venditore potrebbe non presentarsi al rogito adducendo che i termini sono prescritti e qui torno a non capire, se la legge dice che non sono prescritti perchè il venditore è fermo su questa sua posizione e l'agente immobiliare invece di farsi valere abbassa la testa? L'agente mi ha risposto che noi la pensiamo in un modo e loro in un altro (ma la legge dov'è?) quindi in questa situazione, se non troviamo un accordo, per capire dove sta la ragione dovremo adire alle vie legali ed è cosa che l'agente sta cercando di evitare a tutti i costi, però vedo che lo sta facendo a mie spese! Pertanto ho preso appuntamento con un legale per avere più chiara la situazione. Anche per me 6 mesi di estensione dei termini sono pochi, sono certo che fra 6 mesi mi ritroverei in questa identica situazione.
Inoltre l'agente mi ha anche detto che se avessimo chiamato al rogito facendo trovare al venditore un altro acquirente, il venditore si sarebbe potuto opporre alla firma, e continuo a non capire perchè opporsi se è un mio diritto cedere il compromesso. Ad ogni modo qualsiasi mia domanda all'agente ha avuto come sola risposta: "vuole un accordo o vuole andare in causa?" Questo agente ha il terrore dei tribunali, onestamente non posso dargli torto, ma se veramente ho dei diritti voglio farli valere.

 

[essebi]

Scusa dimenticavo, cosa devo fare per verificare che la conformità urbanistica sia a posto?
Inoltre riguardo alla eventualità di concordare di farsi restituire la caparra a vendita avvenuta come mi dicevi, ti scrivo quanto accaduto ad un mio famigliare che ha fatto questo accordo, casa rivenduta e caparra mai restituita. Sono andati in causa e dopo ben 5 anni di udienze il giudice ha deliberato che, se pur poteva esserci della ragione da parte dei miei famigliari, questo tipo di conflitti non si decidono in tribunale ma si utilizzano altre vie, quindi causa e caparra persi! Vedi in che paese viviamo, 5 anni di patimenti e un sacco di denaro perso!

 

[PyerSilvio]

Il mio atteggiamento è remissivo semplicemente perchè non sono del mestiere e mi attengo a quello che mi dice l'agente il quale mi aveva anche detto che io non avrei potuto prendere in mano la questione in quanto è lui a fare da tramite e ogni contatto diretto tra me è il venditore è escluso. Quindi mi sono affidato all'agente ma sono molto perplesso, ogni volta che mi contatta mi prospetta soluzioni sempre più svantaggiose! Come dici tu, se i termini non sono prescritti e io posso girare a chi voglio il mio compromesso, perchè l'agente tergiversa e cerca a tutti i costi un accordo invece di chiamare al rogito? Gli ho fatto questa domanda è mi ha risposto che il venditore potrebbe non presentarsi al rogito adducendo che i termini sono prescritti e qui torno a non capire, se la legge dice che non sono prescritti perchè il venditore è fermo su questa sua posizione e l'agente immobiliare invece di farsi valere abbassa la testa? L'agente mi ha risposto che noi la pensiamo in un modo e loro in un altro (ma la legge dov'è?) quindi in questa situazione, se non troviamo un accordo, per capire dove sta la ragione dovremo adire alle vie legali ed è cosa che l'agente sta cercando di evitare a tutti i costi, però vedo che lo sta facendo a mie spese! Pertanto ho preso appuntamento con un legale per avere più chiara la situazione. Anche per me 6 mesi di estensione dei termini sono pochi, sono certo che fra 6 mesi mi ritroverei in questa identica situazione.
Inoltre l'agente mi ha anche detto che se avessimo chiamato al rogito facendo trovare al venditore un altro acquirente, il venditore si sarebbe potuto opporre alla firma, e continuo a non capire perchè opporsi se è un mio diritto cedere il compromesso. Ad ogni modo qualsiasi mia domanda all'agente ha avuto come sola risposta: "vuole un accordo o vuole andare in causa?" Questo agente ha il terrore dei tribunali, onestamente non posso dargli torto, ma se veramente ho dei diritti voglio farli valere.

La sottoscrizione del preliminare esclude l'agente.

I rapporti sono fra te e il venditore.

 

[essebi]

Sono di nuovo qui, ho trovato un famigliare disposto a subentrare al mio compromesso senza che per ora mi restituisca la caparra, nel frattempo ho sentito un legale il quale conferma che i termini non sono prescritti. L'agente mi dice che non essendoci passaggio di denaro, il mio famigliare può subentrare al mio compromesso senza la necessità di chiudere il precedente e rifarne uno nuovo che è cosa che il proprietario non aveva voluto, creandomi tutti questi problemi.
L'agente mi dice che si convocherà il proprietario al rogito al quale saremo presenti io e il mio famigliare ed essendo una pratica corretta e legale il venditore che non potrà sottrarsi alla firma. L'agente venendo a sapere che è nostra intenzione rivendere subito l'immobile, ci ha proposto una procura a vendere, sempre che il proprietario sia d'accordo. Noi dovremo saldare l'immobile al proprietario e farci rilasciare una procura a vendere per 12 mesi, in questo modo , si risparmierebbero i costi del notaio le tasse e la tassazione dell'eventuale plusvalenza. Sembra che questa pratica abbia tutti i pro e un solo contro che è la morte del proprietario. Mi sembra impossibile che non ci siano lati oscuri e visto che l'agente è poco chiaro, chiedo a te qualche delucidazione. Nel caso l'immobile venisse venduto il denaro a chi va, al proprietario o direttamente al procuratore che lo ha già saldato al proprietario? Il procuratore può vendere al prezzo che vuole e se è più dell'importo versato al proprietario può tenersi la differenza e non deve pagare tasse per la plusvalenza? La procura a vendere è un atto pubblico o privato? Se fosse atto privato, come procuratore sono tutelato nel caso il proprietario rivendesse ad altri tramite atto pubblico? Mi puoi ragguagliare riguardo eventuali altri problemi che potrebbero sorgere con una procura a vendere e alle eventuali clausole che dovrebbero essere presenti a maggior tutela del procuratore?
Grazie