Quindi il locatore deve lasciare crollare il soffitto dalle infiltrazioni per altri 2 anni (a meno che la richiesta di risoluzione non avvenga dal conduttore)? Senza voler entrare troppo nel caso specifico, la mia impressione è che il conduttore stia facendo il furbetto, ha mandato una rr al locatore affermando di non voler pagare il canone a causa dei suddetti problemi, ma non gli passa neppure in mente di lasciare l'immobile.
Il conduttore, comunicando la necessità di eseguire riparazioni alla copertura per scongiurare ulteriori infiltrazioni di acqua piovana, ha seguito una prescrizione di legge: l’art. 1577, co. 1 cod. civ. pone, infatti, a suo carico tale obbligo di avviso. Di contro, se il conduttore continua a godere dell’immobile, sebbene non pienamente, a causa del vizio sopra evidenziato, non è giustificabile il rifiuto di corrispondere il canone. Può trovare, invece, giustificazione una riduzione dello stesso, purchè proporzionata all’entità del mancato godimento, secondo quanto previsto dall’art. 1584 cod. civ.
Il locatore è tenuto a provvedere tempestivamente a dette opere di manutenzione, affinché il bene locato possa servire all’uso convenuto (tali lavori non determinano alcun mutamento della durata del rapporto): nell’urgenza, il conduttore, ai sensi del co. 2 dell’articolo sopracitato, potrebbe lui stesso provvedervi direttamente, salvo rimborso, non essendo richiesta la preventiva autorizzazione da parte del locatore e non risultando nemmeno di ostacolo un suo eventuale divieto (deve solo avvisare il locatore) e, in caso di pericolo per l’incolumità degli occupanti, richiedere un provvedimento cautelare d’urgenza art. 700 cod. proc. civ. che ordini al locatore di compiere la predetta riparazione.
Nel caso in cui intervenga il locatore, il conduttore deve, però, tollerare le riparazioni, e, nel caso in cui esse determino un pregiudizio parziale, lo stesso non può considerarsi irreparabile, in quanto il codice civile consente al conduttore (che non può autoridursi autonomamente il canone o sospenderne il pagamento) una riduzione di canone (che già assolve ad una funzione compensativa rispetto al minor godimento dell’immobile) fino a fine lavori (qualora perdurino oltre i 20 giorni, se non diversamente pattuito a contratto: gli artt. 1583 e 1584 cod. civ. sono derogabili) calcolata in proporzione alla durata dei lavori e all’entità del mancato godimento del bene, stabilita concordemente ovvero giudizialmente (oltre il risarcimento di danni, qualora il conduttore riesca a dimostrare che dalle riparazioni ha ricevuto ulteriori danni rispetto alla diminuzione o alla perdita dell’utilizzabilità dei locali) oppure, in caso di privazione totale dell’immobile, dovuta a necessità di eseguire su di esso lavori che impediscano al conduttore ogni fruizione del bene, la risoluzione del rapporto.
Spetta, comunque, a lui decidere se continuare il rapporto (chiedendo una proporzionale riduzione di canone, come avviene nel caso di pregiudizio parziale) oppure (per la durata eccessiva delle riparazioni o per altre circostanze) sciogliere il vincolo contrattuale.
[DOUBLEPOST=1416478648][/DOUBLEPOST]Quel "solo ed esclusivamente" andrebbe messo anche subito dopo la parola "disdettare".
