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Membro Storico
Nella continua corsa ad essere aggiornato, mi sono imbattuto nel seguente articolo...........
Qualche mese fa ti ho raccontato come sono riuscito ad aggiudicarmi il mio immobile alle aste immobiliari. Da quel momento mi sono appassionato al settore ed ho iniziato a scoprire l’affascinante mondo delle aste immobiliari ed ho scoperto quest’altra forma di business: l’acquisto di un immobile prima che vada all’asta attraverso il saldo stralcio del debito.
Vediamo nello specifico come funziona e di cosa si tratta. Una volta individuato l’immobile e l’esecutato (il debitore che avrà a breve l’esproprio della propria casa) tramite i siti internet dei Tribunali, nella sezione aste immobiliari, devi riuscire ad entrare in contatto con il debitore per spiegargli cosa potresti fare per lui.
E’ innegabile e fondamentale, avere la consapevolezza che la persona con cui avrai a che fare, in pochi mesi, ha perso i suoi beni, probabilmente, anche i suoi affetti. I primi che scappano da queste situazioni, spesso sono gli amici, a volte i familiari, frequentemente il partner.
Magari, il suo principale creditore è il coniuge, per questioni di separazione ed alimenti. Insomma, quando uno è nei “pasticci”, non è disposto a ricevere qualcuno, maggiormente se è un estraneo che bussi alla sua porta per proporre qualcosa.
Certo è che per fare buoni affari ed iniziare ad avere una negoziazione, devi lanciarti e “bussare alla porta” dell’esecutato per proporre una soluzione ai suoi problemi e focalizzarti sul tuo obiettivo.
Se ti presenti per offrire qualcosa, vieni accolto sicuramente diversamente da chi si presenta per chiedere qualcosa.
Entrare in contatto con chi sta perdendo la casa, è la parte più laboriosa di questo affare.
Tu hai mai perso tutto? Ti faccio questa domanda perché serve empatia per comprendere il sentimento di chi sarà a breve per strada!
Non reagiamo tutti alle sventure nello stesso modo: c’è chi si rassegna, chi si vergogna, chi cerca di resistere fino all’ultimo. C’è anche chi, non si rende conto della situazione.
Una prima valutazione dell’affare, senza ombra di dubbio, la possiamo dedurre da quanto è stampato sulla perizia del Tribunale, ed è qui che abbiamo il relativo indirizzo dell’esecutato e, a volte, anche il nominativo.
Insomma, effettuare operazioni immobiliari a saldo stralcio ha questo fondamentale obiettivo: acquistare prima dell’asta senza concorrenti ad un prezzo certo e ovviamente, molto conveniente.
Nella perizia trovi buona parte delle informazioni che servono: l’ubicazione, la valutazione, la metratura, gli abusi edilizi, le ipoteche.
Adesso, non resta che trovare il giusto modo di avvicinare i proprietari per proporre una soluzione alle loro morosità!
Per chiudere con successo la tua operazione di saldo e stralcio, devi iniziare con il passo giusto.
Come abbiamo già detto, la prima cosa che devi avere chiaro in testa è, che nella totalità delle volte, avrai una negoziazione con persone che hanno perso o, stanno perdendo tutto. Generalmente, le persone in questa situazione, se non lo sono già, tendono a separarsi.
Devi quindi raggiungere una buona preparazione del caso e tirare fuori tutte le doti di negoziazione. Avrai sempre bisogno della firma di tutti i proprietari.
Immagina, se oltre ai problemi citati, i proprietari, sono in lite tra di loro!
Devi procurarti assolutamente una copia del codice civile e del codice di procedura civile.
Al giorno d’oggi, la tua più grande ricchezza (a parte la tua mente), è avere delle informazioni.
Se riesci ad avere informazioni che ti interessano (chi sono i proprietari, le ipoteche, i debiti residui, i creditori), riesci splendidamente a chiudere il tuo affare.
Il passo successivo è quello di proporre agli esecutati (proprietari) di acquistare il loro immobile ad un prezzo tale che li libererà dei debiti che non hanno pagato per far si che loro ne escano comunque “puliti”. Ovviamente, il prezzo sarà commisurato al ribasso nei confronti della base di asta e non al prezzo di mercato. Successivamente, con l’accordo con i proprietari di vendere il debito non pagato e la casa, si procede alla trattativa con i creditori che nella maggior parte dei casi sono le banche e pur di liquidare il loro credito sono disposte anche ad avere meno soldi rispetto a ciò che dovrebbero ricevere, purché siano riscossi in tempi brevi.
Un’altra cosa su cui non puoi esimerti, è di fare la stesura del Contratto Preliminare. Nei primi tempi, puoi chiedere consiglio ad un legale, meglio se ha pratica di compravendite immobiliari.
Il Contratto Preliminare, è il cuore pulsante di questa attività. Devi concepirne una stesura che possa, in qualsiasi momento, permetterti di avere il coltello dalla parte del manico.
Per avere le basi necessarie alla stesura di un buon Contratto Preliminare, puoi scaricare qualcosa dai siti web degli ordini professionali dei notai o dal sole 24 ore.
A questo punto si va dal notaio e avviene la compravendita: il debitore cede la casa all’acquirente, l’acquirente salda il debito residuo e si ottiene l’immobile a saldo stralcio del debito.
Per sintetizzare questi sono i vantaggi delle operazioni a saldo stralcio:
1) Gli esecutati rimangono completamente senza debiti, in quanto, una delle caratteristiche della tecnica è ridurre il più possibile l’esposizione debitoria verso i creditori puntando a tempi molto stretti di soddisfazione del credito.
2) Se nella proposta viene prevista anche una cifra per i debitori, questa verrà versata, al momento del trasferimento definitivo della proprietà invece che con i tempi del Tribunale (normalmente infatti, in caso di piano di riparto, le varie figure coinvolte vedono soddisfatte le loro ragioni economiche non prima di due-tre anni dall’effettuazione dell’asta). Gli stessi potranno quindi usare questa cifra per esempio come cauzione da dare al proprietario dell’immobile che prenderanno in locazione.
3) Eliminazione della spese della procedura che invece in caso d’asta sarebbero totalmente a carico degli esecutati e del creditore procedente.
4) L’alienazione del bene non figura come esecuzione forzata (con conseguenti danni anche a livello di Crif e segnalazione alla Centrale Rischi; tali segnalazioni infatti impediscono di poter usufruire di mutui o finanziamenti) ma come normale vendita privata effettuata sul libero mercato.
5) Si evitano le visite dell’ufficiale giudiziario, gli avvisi di sloggio, l’eventuale intervento della forza pubblica, ecc, ecc. La vendita dell’immobile, come abbiamo visto avviene invece tramite un normale preliminare con conseguenti accordi fra le parti.
6) Rischio zero. Se non si dovesse trovare un accordo capace di soddisfare tutte le parti, l’immobile continuerà a seguire il suo percorso verso l’esecuzione forzata, esattamente come prima.
A questo punto, buon business!
E tu, fammi sapere se vuoi maggiori informazioni perché sei un esecutato o se sei un potenziale investitore su quali business pensi si possa raggiungere la massima resa? Scrivilo nei commenti o se preferisci per riservatezza, nella pagina dei contatti!
