Unico ingresso dal locale di pertinenza, problemi per rogitare?

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Vorrei approfittare della vostra competenza per sottoporvi un quesito a cui non riesco a dare una risposta: immobile su due livelli, al P.T. si trova un locale non residenziale ove è presente l'unico ingresso della casa, al P.1 si trova un locale residenziale con servizio e balcone. I due piani sono collegati da una scala interna e da come si presenta è evidente che la situzione di fatto sia quella che aveva previsto il costruttore al tempo in cui ha costruito il palazzo (fine anni 60). Ora mi domandavo se alla luce delle nuove normative sia possibile rogitare un immobile così composto: un piano residenziale e uno di pertinenza, dove l'unico ingresso sia proprio dal locale non residenziale. Soprattutto secondo voi una banca avrebbe problemi ad elargire un mutuo alla luce di questa situazione catastale?
Dato che il proprietario è un architetto, non è possibile regolarizzare la cosa?
Grazie in anticipo per le risposte.

 

[tizzle]

Sono riuscito ad avere ulteriori notizie catastali sull'immobile, precisamente il piano inferiore non residenziale è presente su una planimentria catastale come "locale accessorio" in cui vi è raffigurata la scala che collega il suddetto locale al piano superiore residenziale. Nella stessa planimetria (foglio)è raffigurato anche il piano superiore con la categoria catastale A/2. Tale planimetria è stata fatta fare quale "esatta rappresentazione" da un tecnico incaricato dal proprietario. Cosa molto strana è che da recentissima visura catastale i due livelli sono uniti in unica rendita catastale con unica categoria catastale (A/2) nonostante come già rappresentato un livello non sia residenziale. Ulteriore stranezza sta nel fatto che nell'atto di provenienza ( dei primi anni 80) il locale "non residenziale" sia debitamente riportato ma è descritto come un locale con un cucinotto, quindi con un errore di sostanza ( o almeno immagino) in quanto non vi può essere una cucina in un locale non residenziale. Proprio per questo motivo nella planimetria sopra citata laddove veniva indicato un cucuinotto ora viene indicato solo "lavabo" quasi a significare la sola presenza di un lavandino "lavamani" che immagino sia ammesso in un locale non residenziale. Alla luce di tutto ciò, secondo voi è consigliabile fare qualcosa a livello catastale o la situazione è chiara così come ha dichiarato il proprietario che ha "sistemato la planimetria catastale"?

 

[Bagudi]

Può essere che il locale accessorio al piano terra, sia considerato la cantina dell'appartamento, da cui l'accatastamento nella stessa planimetria (come tutte le cantine).

Più complesso invece il fatto che il locale sia stato anni fa compravenduto come "locale con cucinotto"...

La cosa migliore è consultare un tecnico, che verifichi la situazione urbanistica e vedere se corrisponde a quella catastale.

Silvana