Urgente Altezza inferiore 270

[Andrea.07]

Buongiorno,

Sto comprando un immobile che sembrava fosse tutto in regola ma invece mi sono accorto spulciando le innumerevoli carte che l’ultima cila in sanatoria presentata nel 2020 riporta l’altezza corretta di 262 nella zona cucina/soggiorno mentre in tutte le altre carte è sempre stato riportato 270 anche nel certificato di agibilità del 2014 che però non corrisponde alla stato attuale sanato con la cila nel 2020. L'ultima planimetria catastale 2024 risulta cucina/soggiorno h270. Il comune ha approvato la sanatoria con tutte le modifiche compresa l'altezza di 262 ma secondo me non si è accorto! Se a livello urbanistico è stato sanato a 262 ma a livello catastale risulta 270 è in regola comunque? È conforme? Il mio dubbio è che posso avere l’agibilità ma non posso avere cucina e soggiorno quindi non potendo avere la cucina e soggiorno in altri luoghi della casa non è vendibile? Può non avere cucina e soggiorno una casa? Il geometra che ha fatto la sanatoria farà RRE ma è lo stesso che ha presentato il tutto quindi potrebbe essere fallace questo certificato rispetto lo stato di fatto e la conformità catastale igienico-sanitaria e tutto quanto? Il 16 aprile dovrei andare a svincolare la proposta di acquisto dal mutuo e versare la caparra. Non voglio acquistare un qualcosa che non è perfettamente conforme e in regola. Come può essere conforme se a livello urbanistico risulta 262 sanato e a livello catastale risulta cucina/soggiorno 270? Se un domani vendo e magari i nuovi acquirenti devono ristrutturare a quel punto devono per forza riportare a 270 l'altezza? e se non fosse possibile? Chi paga i danni? Il certificato RRE serve a qualcosa o ne rispondo sempre e solo io? Se questa situazione non è in regola io vorrei evitare di acquistarla e andare avanti anche se ho già la delibera del mutuo, il perito è uscito e contattato il notaio. Ho richiesto io all'agente di contattare la parte venditrice e di farmi fare RRE però il tecnico è sempre lo stesso e per lui è tutto ok.
Mi potreste aiutare gentilmente?

Vi ringrazio per le eventuali risposte
Buona giornata

 

[Architetto]

Salve, quante domande e quanti dubbi, che si potrebbero risolvere consultando semplicemente un tecnico di fiducia della sua zona che guardando le carte le possa dire la situazione reale della sua abitazione che intende acquistare. Meglio che sia un tecnico del settore a vedere le carte perchè dalle sue immense domande emergono delle incongruità che non esistono nelle more delle casistiche (es.: una casa che ha un soggiorno e angolo cottura insieme non può essere venduto). Inoltre per quanto riguarda il primo passo (se vuole fare da se) è andare a consultare il RE, il RI e le NTA, oppure consultare l'ASL locale per la verifica dell'igiene edilizia); per verificare quali sono le tolleranze in campo di altezze locali, come previsto dal DMS '75 e si accorgerà che forse qualche tolleranza le permetterà di accertare la massima altezza ammissibile nella sua zona.

 

[Andrea.07]

Salve, quante domande e quanti dubbi, che si potrebbero risolvere consultando semplicemente un tecnico di fiducia della sua zona che guardando le carte le possa dire la situazione reale della sua abitazione che intende acquistare. Meglio che sia un tecnico del settore a vedere le carte perchè dalle sue immense domande emergono delle incongruità che non esistono nelle more delle casistiche (es.: una casa che ha un soggiorno e angolo cottura insieme non può essere venduto). Inoltre per quanto riguarda il primo passo (se vuole fare da se) è andare a consultare il RE, il RI e le NTA, oppure consultare l'ASL locale per la verifica dell'igiene edilizia); per verificare quali sono le tolleranze in campo di altezze locali, come previsto dal DMS '75 e si accorgerà che forse qualche tolleranza le permetterà di accertare la massima altezza ammissibile nella sua zona.

La ringrazio per la risposta.
Il locale al piano terra è un openspace con angolo cottura da una parte e il soggiorno dall'altra indicati sia sulla planimetria catastale che urbanistica sanata.
Ho contattato il tecnico che ho letto sulla CILA in sanatoria fatta nel 2020 e ho richiesto all'agente immobiliare di chiedere al venditore di farmi fare RRE e lo farà lo stesso geometra in pochi giorni per 200€. Mi sembra qualcosa di inutile in quanto se c'è qualcosa di sbagliato rimane sbagliato a prescindere da certificazioni o meno. Se ho un RRE posso stare tranquillo?
La sanatoria del 2020 riguardava principalmente il sottotetto, il piano terra è rimasto invariato solo che il geometra ha aggiunto l'altezza reale di 262 nelle modifiche segnate in rosso e il comune sembra abbia accettato. Però non essendoci i 270 e togliendo anche il 2% di tolleranza non si rientra nella tollerabilità quindi come è possibile che sia tutto conferme a livello catastale? Il tecnico può lasciare h270 con cucina e soggiorno al catasto incongruente con la cila in sanatoria di h262? Come fa a redigere una certificazione di tutte le conformità se non c'è l'altezza minima? L'ultimo certificato di agibilità è del 2014 della ditta che ha eseguito la ristrutturazione e riporta h270 ma probabilmente era già a 262 ed è stato sanato in ritardo nel 2020 quando è stato venduto l'immobile.
Sentirò un altro tecnico in zona limitrofa.

Mi scuso per l'enorme quantità di domande ma sono abbastanza preoccupato perchè il prezzo e l'acquisto della casa l'ho fatto proprio perchè era perfettamente in regola e invece NO! mi ritrovo che anche questa non lo è solo che sono in procinto di pagare l'agenzia e dare la caparra e mi sto preoccupando che in ogni caso l'agenzia la dovrò pagare lo stesso e si prende ben il 5,6% senza aver fatto nulla! e rimane la patata bollente a me e al venditore ignaro di tutto che a sua volta aveva acquistato nel 2020.

 

[francesca63]

Mi potreste aiutare gentilmente?

La cosa più saggia da fare è affidare i controlli ad un tecnico di tua fiducia, a tue spese.

 

[GEO_DGE_1]

Che io sappia sui 270 non ci sono tolleranze. ma ci sono pareri contrastanti , alcuni dicono di si altri no

 

[Architetto]

Che io sappia sui 270 non ci sono tolleranze. ma ci sono pareri contrastanti , alcuni dicono di si altri no

Diciamo che ci sono poche interpretazioni, se non quelle che ti ho indicato nel mio precedente, ... per quanto riguarda il primo passo è andare a consultare il RE, il RI e le NTA, oppure consultare un tecnico dell'ASL locale per la verifica dell'igiene edilizia; per verificare quali sono le tolleranze in campo di altezze locali, come previsto dal DMS '75. Se i tecnici ASL dicono che c'è allora si verifica l'altezza tollerabile, se non c'è allora si farà riferimento al tecnico comunale attraverso i suoi regolamenti. In ogni caso ripeto è meglio far verificare con un tecnico di fiducia che sa di cosa si parla e non dar tanto peso alle millanterie di chi non è del settore e incapaci vari che deviano con informazioni false.

 

[Andrea.07]

Diciamo che ci sono poche interpretazioni, se non quelle che ti ho indicato nel mio precedente, ... per quanto riguarda il primo passo è andare a consultare il RE, il RI e le NTA, oppure consultare un tecnico dell'ASL locale per la verifica dell'igiene edilizia; per verificare quali sono le tolleranze in campo di altezze locali, come previsto dal DMS '75. Se i tecnici ASL dicono che c'è allora si verifica l'altezza tollerabile, se non c'è allora si farà riferimento al tecnico comunale attraverso i suoi regolamenti. In ogni caso ripeto è meglio far verificare con un tecnico di fiducia che sa di cosa si parla e non dar tanto peso alle millanterie di chi non è del settore e incapaci vari che deviano con informazioni false.

Ti ringrazio molto per la risposta. Attualmente il geometra che ha redatto la cila in sanatoria nel 2020 ha appuntamento in comune giovedì per fare chiarezza. Attualmente per lui non ci sono problemi e farebbe anche una relazione di regolarità edilizia. C'è da capire come la farà questa relazione e alla fine della fiera se rimarrà comunque a me il problema un domani se ci fossero stati degli errori di valutazione o quant'altro. Sono perplesso perchè se la legge dice 270 come sia possibile che si possa derogare a discrezione del comune? Se la planimetria catastale riporta cucina/soggiorno con h270, se il certificato di agibilità è riferito a prima della cila in sanatoria e indicava h270 come può essere regolare il tutto se con la cila in sanatoria ora sono stati dichiarati h262 come cucina/soggiorno? Siccome non ci sono stati lavori quando si è presentata la cila in sanatoria il geometra dice che è valida l'agibilità precedente ma li è indicato h270. C'è veramente la possibilità che sia tutto regolare e conforme con una cila in sanatoria "approvata" dal comune che indica H262 zona cucina/soggiorno al piano terra? Come può essere tutto conforme? Catasto h270, Agibilità della ditta di ristrutturazione 10 anni fa h270, Cila 2020 h262 ed è tutto in regola? Nella peggiore delle ipotesi se c'è in effetti qualcosa che non va e l'altezza non andasse bene non ci potrebbe stare il soggiorno ma a quel punto la casa non sarebbe vendibile giusto? La perizia della banca è già passata e dovrò pagare lo stesso l'agenzia 5,6% senza aver fatto nulla!?

 

[GEO_DGE_1]

Se non è l'affare del secolo e ti piace da morire scegli altro

 

[Andrea.07]

Se non è l'affare del secolo e ti piace da morire scegli altro

E dovrò andare in causa, l'unica clausola sospensiva era per il mutuo post perizia. La perizia e il mutuo li ho quindi 11K all'agenzia li devo dare. I problemi li ha solo il venditore e io. Dovrei chiamare la banca e dirgli di non darmi più il mutuo perchè il perito non si è accorto di questa cosa ma non so se è fattibile...

 

[GEO_DGE_1]

E dovrò andare in causa, l'unica clausola sospensiva era per il mutuo post perizia. La perizia e il mutuo li ho quindi 11K all'agenzia li devo dare. I problemi li ha solo il venditore e io. Dovrei chiamare la banca e dirgli di non darmi più il mutuo perchè il perito non si è accorto di questa cosa ma non so se è fattibile...

semplice gli fai presente alla banca che ce questo problema e di ritirare la concessione del mutuo che altrimenti si becca un immobile con problemi e magari gli fai pure causa. E digli al collega che se fa la Relazione e poi te non riesci a vendere x problemi un domani chiami in causa lui