Urgente Altezza inferiore 270

[Architetto]

Ti ringrazio molto per la risposta. Attualmente il geometra che ha redatto la cila in sanatoria nel 2020 ha appuntamento in comune giovedì per fare chiarezza. Attualmente per lui non ci sono problemi e farebbe anche una relazione di regolarità edilizia. C'è da capire come la farà questa relazione e alla fine della fiera se rimarrà comunque a me il problema un domani se ci fossero stati degli errori di valutazione o quant'altro. Sono perplesso perchè se la legge dice 270 come sia possibile che si possa derogare a discrezione del comune? Se la planimetria catastale riporta cucina/soggiorno con h270, se il certificato di agibilità è riferito a prima della cila in sanatoria e indicava h270 come può essere regolare il tutto se con la cila in sanatoria ora sono stati dichiarati h262 come cucina/soggiorno? Siccome non ci sono stati lavori quando si è presentata la cila in sanatoria il geometra dice che è valida l'agibilità precedente ma li è indicato h270. C'è veramente la possibilità che sia tutto regolare e conforme con una cila in sanatoria "approvata" dal comune che indica H262 zona cucina/soggiorno al piano terra? Come può essere tutto conforme? Catasto h270, Agibilità della ditta di ristrutturazione 10 anni fa h270, Cila 2020 h262 ed è tutto in regola? Nella peggiore delle ipotesi se c'è in effetti qualcosa che non va e l'altezza non andasse bene non ci potrebbe stare il soggiorno ma a quel punto la casa non sarebbe vendibile giusto? La perizia della banca è già passata e dovrò pagare lo stesso l'agenzia 5,6% senza aver fatto nulla!?

Non sei del settore ed allora ti fai delle domande che trovano risposta nelle regolamentazioni che ti ho citato ed ogni comune lo detiene (obbligatoriamente). Come detto per adarti tranquillità puoi chiamare il tecnico comunale e chiedere qual'è la tolleranza in base al RE e Ri comunale per le altezze, poi la stessa cosa la puoi chiedere per il RLI all'Ufficio d'igiene territoriale e ti diranno in base a quale articolo qual'è la tolleranza e potrai farne la deduzione logica. Ovviamente non è da dimenticare che la norma nazionale dice che l'altezza minima dei locali abitabili deve essere pari o maggiore a m. 2.70 tenendo presente che i muratori e piastrellisti non hanno il calibro in mano e pertanto qualche cm. può variare ... ora che sia giusto o meno 2.62 m. questo non lo so perchè bisogna guardare il regolamento d'igiene, in ogni caso saremmo intorno al 2.5% do tolleranza e ci potrebbe anche stare ... Affidati al tuo tecnico e ti darà conferma di quanto detto sopra ...

 

[-csltp-]

Buongiorno,

Sto comprando un immobile che sembrava fosse tutto in regola ma invece mi sono accorto spulciando le innumerevoli carte che l’ultima cila in sanatoria presentata nel 2020 riporta l’altezza corretta di 262 nella zona cucina/soggiorno mentre in tutte le altre carte è sempre stato riportato 270 anche nel certificato di agibilità del 2014 che però non corrisponde alla stato attuale sanato con la cila nel 2020. L'ultima planimetria catastale 2024 risulta cucina/soggiorno h270. Il comune ha approvato la sanatoria con tutte le modifiche compresa l'altezza di 262 ma secondo me non si è accorto! Se a livello urbanistico è stato sanato a 262 ma a livello catastale risulta 270 è in regola comunque? È conforme? Il mio dubbio è che posso avere l’agibilità ma non posso avere cucina e soggiorno quindi non potendo avere la cucina e soggiorno in altri luoghi della casa non è vendibile? Può non avere cucina e soggiorno una casa? Il geometra che ha fatto la sanatoria farà RRE ma è lo stesso che ha presentato il tutto quindi potrebbe essere fallace questo certificato rispetto lo stato di fatto e la conformità catastale igienico-sanitaria e tutto quanto? Il 16 aprile dovrei andare a svincolare la proposta di acquisto dal mutuo e versare la caparra. Non voglio acquistare un qualcosa che non è perfettamente conforme e in regola. Come può essere conforme se a livello urbanistico risulta 262 sanato e a livello catastale risulta cucina/soggiorno 270? Se un domani vendo e magari i nuovi acquirenti devono ristrutturare a quel punto devono per forza riportare a 270 l'altezza? e se non fosse possibile? Chi paga i danni? Il certificato RRE serve a qualcosa o ne rispondo sempre e solo io? Se questa situazione non è in regola io vorrei evitare di acquistarla e andare avanti anche se ho già la delibera del mutuo, il perito è uscito e contattato il notaio. Ho richiesto io all'agente di contattare la parte venditrice e di farmi fare RRE però il tecnico è sempre lo stesso e per lui è tutto ok.
Mi potreste aiutare gentilmente?

Vi ringrazio per le eventuali risposte
Buona giornata

Secondo me l’unica cosa sbagliata è il catasto. La sanatoria sistema il problema delle altezze e ripresentando la scheda catastale indicando l’altezza attuale non vedo problemi di difformità o trasferibilità.

 

[Bastimento]

Tra l’altro dove si trova l’immobile?
Se fosse in montagna in passato hanno approvato locali con altezze 2,40-2,50 e forse con rapporti AI inferiori all’. 1/8

 

[Architetto]

Secondo me l’unica cosa sbagliata è il catasto. La sanatoria sistema il problema delle altezze e ripresentando la scheda catastale indicando l’altezza attuale non vedo problemi di difformità o trasferibilità.

Il catasto non c'entra nulla e tra l'altro non è probatorio, pertanto le uniche cartografie che hanno validità sono quelle depositate in comune che ne indicano le eventuali autorizzazioni.

Tra l’altro dove si trova l’immobile?
Se fosse in montagna in passato hanno approvato locali con altezze 2,40-2,50 e forse con rapporti AI inferiori all’. 1/8

Sono proprio nel DM 75 e nei regolamenti d'igiene locali che danno queste indicazioni, che dopo una determinata quota superiore a 1000 m. si possono ridurre le altezze a m. 2,40 mentre i RAI si portano a 1/10, proprio per le condizioni climatiche. Mentre nelle altre condizioni, la riduzione a m. 2.40-2.10, è possibile nei corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti e ripostigli.

 

[francesca63]

Secondo me l’unica cosa sbagliata è il catasto. La sanatoria sistema il problema delle altezze e ripresentando la scheda catastale indicando l’altezza attuale non vedo problemi di difformità o trasferibilità.

Potrebbe essere, infatti dice:

L'ultima planimetria catastale 2024 risulta cucina/soggiorno h270. Il comune ha approvato la sanatoria con tutte le modifiche compresa l'altezza di 262

Però va verificato il tutto

 

[-csltp-]

Il catasto non c'entra nulla e tra l'altro non è probatorio, pertanto le uniche cartografie che hanno validità sono quelle depositate in comune che ne indicano le eventuali autorizzazioni.


Sono proprio nel DM 75 e nei regolamenti d'igiene locali che danno queste indicazioni, che dopo una determinata quota superiore a 1000 m. si possono ridurre le altezze a m. 2,40 mentre i RAI si portano a 1/10, proprio per le condizioni climatiche. Mentre nelle altre condizioni, la riduzione a m. 2.40-2.10, è possibile nei corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti e ripostigli.

Quelle sono corrette essendoci una sanatoria che lo certifica. Per concludere la pratica il catasto va comunque aggiornato.

 

[Architetto]

Quelle sono corrette essendoci una sanatoria che lo certifica. Per concludere la pratica il catasto va comunque aggiornato.

Saranno anche giuste ma se non corrispondono con le pratiche comunali, non servono a niente ...

 

[Andrea.07]

Vi aggiorno, il geometra è andato a fare un sopraluogo con l'agente e l'altezza è di 269,2 cm. Non è 270 ma penso che non ci siano problemi in questo caso giusto? L'unico dubbio è la separazione tra cucina e soggiorno dove c'è un ribassamento con i faretti e una mezzaluna davanti alla porta d'ingresso anche li ribassato con i faretti quindi sarà meno di 270 in quelle porzioni di casa ma è tutto openspace. Bisognerebbe tenerne conto calcolando l'altezza media? oppure siccome il ribassamento è sulla porta d'ingresso e come "divisione" cucina soggiorno vengono considerate zone di passaggio quindi basta che sia maggiore di 240 l'altezza? Mi è venuto in mente adesso. In ogni caso 269,2 è tollerabile giusto? Perchè ho letto che i 270 sono inderogabili!