Usucapione, situazione assurda

[francesca63]

Conosco la persona che dovrebbe vendermi il terreno.

Conoscere significa poco o nulla: le fregature si possono prendere anche (se non soprattutto) dai conoscenti, di cui si tende a fidarsi di più.
Intendevo dire che prove ti ha dato di aver occupato ininterrottamente il terreno per vent’anni.

ma anche ad esempio da vicini che potrebbero reclamare il riconoscimento dell’usucapione a loro volta

Premesso che il notaio fa bene a metterti in guardia da eventuali rischi, in generale, non possono aver usucapito in più persone, visto che solo una ne può avere il possesso in un dato momento.
Chi possiede il terreno attualmente ?
Chi era e che ruolo ha il precedente proprietario ? Ne sai qualcosa ?
Conosci la “storia” di questo terreno ?
In merito alla vendita per possesso, è necessario fidarsi del venditore, possibilmente avendo elementi in mano che lo rendano credibile.

 

[Julianzed]

Conoscere significa poco o nulla: le fregature si possono prendere anche (se non soprattutto) dai conoscenti, di cui si tende a fidarsi di più.
Intendevo dire che prove ti ha dato di aver occupato ininterrottamente il terreno per vent’anni.

Premesso che il notaio fa bene a metterti in guardia da eventuali rischi, in generale, non possono aver usucapito in più persone, visto che solo una ne può avere il possesso in un dato momento.
Chi possiede il terreno attualmente ?
Chi era e che ruolo ha il precedente proprietario ? Ne sai qualcosa ?
Conosci la “storia” di questo terreno ?
In merito alla vendita per possesso, è necessario fidarsi del venditore, possibilmente avendo elementi in mano che lo rendano credibile.

Grazie ancora per la risposta. Mi permetto però di sottolineare che il quesito non riguardava l’affidabilità del venditore che ovviamente sarà oggetto della mia più profonda attenzione. La mia era una domanda sulla normativa. Nell’eventualità in cui si giunga alla stipula dell’atto, da chi potrebbero arrivare “problemi”? Perché un conto sarebbero gli intestatari, un conto invece sarebbe la possibilità per chiunque di interferire. Detto in modo più chiaro: se anche l’alienante avesse tutti i presupposti per dimostrare la validità di quanto dichiarato in fase di stipula dell’atto di vendita, e dunque, sarebbe legittimato e sereno anche in vista di un procedimento giudiziario, ciò sarebbe comunque un’interferenza per le attività che io dovrei svolgere sul terreno. I vicini, con i quali non intercorrono rapporti eccelsi, potrebbero semplicemente avere modo di interferire, disturbare la mia attività avviando una procedura di questo genere. Per questo motivo mi preme capire se ci sono i presupposti (seppur improbabili) affinché chiunque possa agire anche solo per interferire con le mie attività

 

[francesca63]

Nell’eventualità in cui si giunga alla stipula dell’atto, da chi potrebbero arrivare “problemi”?

Dai precedenti proprietari, che possono eventualmente dimostrare che il terreno non è stato usucapito dal “tuo” venditore.
I vicini potrebbero testimoniare in tal senso, ma non hanno titolo per contestare l’usucapione.
Fatti spiegare meglio i timori del notaio

 

[Julianzed]

In effetti è proprio l’aspetto che fatico a comprendere. Proverò a sentire ancora il notaio e chiarirgli ulteriormente quali siano i miei dubbi. Grazie per la gentilezza

 

[Jan80]

La prima verifica che puoi fare facilmente è quella di verificare l'attuale stato di fatto dei luoghi e, comodamente da casa, andare a ritroso su Google earth per verificare chi utilizza il terreno negli ultimi anni.
Parli di terreno: è coltivato? È recintato? Ci sono fossi, pali o alberature che ne delimitano i confini?
Queste sono le primissime ricerche da effettuare.

 

[Julianzed]

La prima verifica che puoi fare facilmente è quella di verificare l'attuale stato di fatto dei luoghi e, comodamente da casa, andare a ritroso su Google earth per verificare chi utilizza il terreno negli ultimi anni.
Parli di terreno: è coltivato? È recintato? Ci sono fossi, pali o alberature che ne delimitano i confini?
Queste sono le primissime ricerche da effettuare.

Grazie per la risposta. Come accennavo in un commento precedente, il quesito riguarda la normativa a prescindere dalle verifiche e cautele che ovviamente devo assolutamente prendere nell’ipotesi in cui decidessi per l’acquisto. Ciò che mi preme sapere è semplicemente se la normativa permette solo agli intestatari originari del bene di agire in rivendica (come sembra esser declinato nel testo riportato tra virgolette nei commenti precedenti) o anche a chiunque altro (come sembrano paventare alcuni professionisti interpellati). In merito ho trovato anche:

Sez. 2, Sentenza n. 945 del 26/01/1995

Per l'ipotizzabilità dell'evizione è necessario che l'evento che l'ha determinata, anche se verificatosi in concreto successivamente, debba attribuirsi ad una causa preesistente alla conclusione del contratto. Non costituisce, pertanto, ipotesi di evizione il caso in cui l'appartenenza a terzi del bene in contestazione deriva da titolo (nella specie, usucapione) perfezionatosi in tempo successivo al contratto di compravendita del bene stesso.

Ora, sarebbe utile capire se per “perfezionatosi in tempo successivo al contratto di compravendita” si intende che abbia raggiunto i 20 anni di possesso o se si intende che abbia ottenuto il riconoscimento dell’usucapione mediante procedura giudiziaria

 

[francesca63]

Ora, sarebbe utile capire se per “perfezionatosi in tempo successivo al contratto di compravendita” si intende che abbia raggiunto i 20 anni di possesso o se si intende che abbia ottenuto il riconoscimento dell’usucapione mediante procedura giudiziaria

Se il tuo venditore attualmente possiede il terreno , è evidente che nessun’altro potrà vantare di aver perfezionato usucapione dopo la vendita , perché non avrebbe avuto il possesso ininterrotto.

 

[Julianzed]

E non può neanche contestare la dichiarazione di possesso da parte del venditore resa al momento di stipula dell’atto, giusto?

 

[francesca63]

E non può neanche contestare la dichiarazione di possesso da parte del venditore resa al momento di stipula dell’atto, giusto?

Il vicino ( o chiunque altro) potrebbe eccepire che il venditore ha ed ha avuto nel tempo solo la detenzione, per conto di colui che detiene il possesso ( cioè, in ipotesi, il vicino stesso o un altro soggetto).
Solo conoscendo bene stato dei luoghi e rapporti nel tempo si possono avere certezze.
Per questo, come dicevo, chi compra per possesso deve avere fiducia nel venditore.

Ma, come detto, fatti spiegare dal notaio quali sono le perplessità nel caso specifico.
Ovviamente , a prescindere dalle ragioni del venditore, avere pessimi rapporti con i vicini non è comunque gradevole.

 

[Julianzed]

Ha ragione, i rapporti mi preoccupano particolarmente. Purtroppo non ho molto spazio di manovra in merito. Ma nel caso in cui non ci siano iscrizioni in conservatoria, come potrebbe il vicino dimostrare la sola detenzione o altro del bene?