Usufrutto e nuda proprieta pignorata

[Umberto Granducato]

Secondo me viene pignorata la nuda proprietà , l usufrutto rimane dov'è

 

[manioca]

Silvia, quello che hai scritto è chiaro ed io mi unisco a quanto affermato sopra da studiopci.
L'usufruttuario può godere della sua proprietà , come stabilito sul rogito, fino alla sua morte.
Detto usufrutto non potrà passare in eredità agli eredi in quanto la casa sarà venduta all'asta.
Per quanto riguarda la successione, ovvero il trasferimento delle proprietà alla morte di Mario, salves giustamente dice che se è stata mal redatta non si evince l'esistenza di un usufruttuario. Di questo onestamente non mi preoccuperei perché :
- se non è stata fatta la successione e vige il tacito assenzo, l'usufruttuario può star tranquillo
- se la successione è stata fatta ma mal redatta , può essere tirato in ballo il rogito e dopo qualche pena, ritrovare la serenità dell'usufruttuario

 

[Utente Cancellato 38532]

Punto 1 - Un tizio mette in vendita un'immobile e Mario lo acquista, la banca concede a Mario un mutuo ventennale. Nell'atto di compravendita fatto tra il Tizio e Mario viene trascritto che Giovanni (cugino di Mario) ha l'usufrutto di quell'immobile.
Mario dopo 5 anni muore, e Giuseppe unico fratello di Mario accetta l'eredità e continua a pagare le rate del mutuo al posto del fratello Mario deceduto, la banca sa tutto ma non apporta nessuna modifica all'atto di mutuo.


L'atto di mutuo non va miodificato ne alresì la garanzia, l'ipoteca infatti essendo una garanzia reale segue il bene (non la persona). Tieni altresì presente e mi sembra il nodo risolutivo di tutta la questione: il mutuo è stato fatto per comprare l'immobile e l'ipoteca è stata trascritta sull PIENA PROPRIETA DELL'IMMOBILE PRIMA DELL'usufrutto. Pertanto come indicato nell'2644 cc vale il principio dell'anteriorità delle trascrizioni. Insomma qualsiasi cosa succeda qualsiasi gravame venga trascritto o vendita effettuata se uno non paga quel mutuo che ha l'ipoteca prima dell'usufrutto, anche l'usufrutto non sarà opponibile e pertanto l'immobile potrà essere subastato come piena proprietà. (questa è una vertà assoluta non contestabile).
S evuoi essere sicuro di quanto ti dico. Vai alla conservatoria dei registri immobiliari fai una visura dando all'impiegato foglio, sub e mappale e confronta le date dell'iscrizione dell'usufrutto e dell'ipoteca. Tanto per farla facile chi dei due è stato iscritto prima vince.

 

[studiopci]

E' molto semplice... Giovanni...l'usufruttuario può stare tranquillo, nessuno potrà toccargli niente... almeno in merito a questa vicenda, per cui Giovanni continuerà ad avere l'usufrutto ed abitare l'immobile o godere dei frutti derivanti da esso fino alla fine dei suoi giorni, unico momento in cui chi ha... eventualmente... acquistato la nuda proprietà all'asta ne diventerà il proprietario. Fabrizio

 

[studiopci]

L'atto di mutuo non va miodificato ne alresì la garanzia, l'ipoteca infatti essendo una garanzia reale segue il bene (non la persona). Tieni altresì presente e mi sembra il nodo risolutivo di tutta la questione: il mutuo è stato fatto per comprare l'immobile e l'ipoteca è stata trascritta sull PIENA PROPRIETA DELL'IMMOBILE PRIMA DELL'usufrutto. Pertanto come indicato nell'2644 cc vale il principio dell'anteriorità delle trascrizioni. Insomma qualsiasi cosa succeda qualsiasi gravame venga trascritto o vendita effettuata se uno non paga quel mutuo che ha l'ipoteca prima dell'usufrutto, anche l'usufrutto non sarà opponibile e pertanto l'immobile potrà essere subastato come piena proprietà. (questa è una vertà assoluta non contestabile).
S evuoi essere sicuro di quanto ti dico. Vai alla conservatoria dei registri immobiliari fai una visura dando all'impiegato foglio, sub e mappale e confronta le date dell'iscrizione dell'usufrutto e dell'ipoteca. Tanto per farla facile chi dei due è stato iscritto prima vince.

Se l'iscrizione del diritto reale di usufrutto è stato fatto posteriormente all'atto di acquisto, e per posteriormente voglio dire giorni ... mesi ... allora le cose stanno come dici tu... se invece il diritto di usufrutto è stato acceso contestulamente all'atto di rogito ( come normalmente si fà anche per risparmiare qualcosina ) non è così, la banca accende l'ipoteca sulla nuda proprietà e qualche volta inserisce come garante anche l'usufruttuario per tutelarsi maggiormente... c'è da precisare che quest'ultima è una prassi che la Banca pone in essere solo negli ultimi anni ed inoltre nessun notaio può fare un atto di usufrutto su di un immobile gravato di ipoteca, senza prima aver avuta la liberatoria dalla Banca . Fabrizio

 

[Utente Cancellato 38532]

Assolutamente si per la prima parte (Se l'iscrizione del diritto reale di usufrutto è stato fatto posteriormente all'atto di acquisto, e per posteriormente voglio dire giorni ... mesi ... ) non condivido per la seconda. L'iscrizione di un usufrutto non ha nessun valore contro l'ipoteca iscritta anteriormente. Ma nessun valore non significa che è un atto nullo (e allora avresti ragione tu a dire che il notaio deve chiedere l'assenso alla banca) ma è giuridicamente inopponibile (infatti è valdio contro le ipoteche successive) a chi ha trascrizioni anteriori. Quindi non c'è bisogno di alcuna liberatoria. Ti posso tra l'altro dire che ho esperienza diretta di usufrutti accesi su immobili ipotecati senza dire nulla alla banca... (pensa per conferma logica di quanto ti ho scritto cosa accade nelle separazioni. Molto spesso su ordine del giudice si trascrivono diritti reali senza sicuramente dare avviso a chi ha trascrizioni anteriori. Solo per dirti che non esiste alcun obbligo di consenso proprio per questo principio della anteriorità delle trascrizioni. Non stai ledendo alcun diritto altrui ne alcuna garanzia della banca).
Il principio è unicamente solo quello della anteriorità delle trascrizioni. In effetti qui probabilmente vi è stata contemporaneità. Nel senso che sono stati fatti tutti gli atti di concesisone di ipoteca e di compravendita e costituzione di usufrutto (ovvero di compravendita separata di usufrutto e di nuda proprietà) dallo stesso notaio, ma alla fine bisogna vedere l'ordine delle trascrizioni. Per farla facile io credo che la banca abbia concesso il mutuo solo con garanzia del cespite in piena proprietà vuoi che abbia convenuto alla firma del mutuo usufruttuario e nudo proprietario vuoi che abbia iscritto l'ipoteca per l'intero contro il proprietario (pieno) e poi questo abbia ceduto l'usufrutto al cugino (fratello?)..... insomma al parente.

 

[Silvia55]

Infinitamente Grazie per tutte le vostre informazioni, con esattezza questi gli eventi cronologici, nello stesso unico atto di compravendita c'è scritto che Tizio vende a Mario ............ e che Giovanni (cugino di Mario) ha l'usufrutto.
Giuseppe diventa proprietario per successione (unico erede fratello di Mario) e quindi se ho capito bene Giovanni continua ad avere l'usufrutto.
Trascorrono circa 8 anni e per causa di debiti contratti 2 anni prima dal figlio di Mario e non pagati inizia l'azione legale e Pignoramento dell'immobile dato che Mario aveva fatto da garante a suo figlio.
Stando cosi le cose secondo Voi Giovanni continua a mantenere l'usufrutto anche se l'immobile viene venduto all'asta?
La banca che ha concesso il mutuo può rilasciare, su rischiesta dell'usufruttuario, copia del contratto di mutuo sottoscritto 13 anni fà da Mario?
Inoltre quale professionista è più indicato a verificare la posizione di Giovanni, il Notaio che fece l'atto di compravendita oppure un'avvocato?
Grazie ancora.

 

[studiopci]

Stando cosi le cose secondo Voi Giovanni continua a mantenere l'usufrutto anche se l'immobile viene venduto all'asta?

L'unica possibilità che possa toccare l'usufrutto di Giovanni è solo ( come alcune volte fanno le banche ) nel caso in cui la banca alla firma del rogito notarile ha iscritto come garante anche Giovanni, l'atto di mutuo che la banca ha firmato contestualmente alla firma del rogito, dovrebbe essere allegato al rogito, qualora si fosse perso, potrai richiederne copia e da li vedere se Giovanni è stato iscritto come garante. Qualora Giovanni sia stato iscritto come garante del mutuo succede questo :
La banca che ha cominciato la procedura di esproprio forzato ( Asta ) comunica agli altri aventi ipoteca sull'immobile che ha iniziato procedura di esproprio per il recupero del credito vantato ammontante a € xxxxxx, a questo punto gli altri aventi diritto fanno due calcoli e possono prendere due strade -
1° strada - valutano che la vendita forzata della sola nuda proprietà basterà a coprire anche il loro credito ( il muto rimasto ) quindi non fanno niente ed venduta la casa all'asta il GdE con l'importo realizzato pagherà tutti i creditori ipotecari.
2° strada - valutano che la sola nuda proprietà non basterà a coprire anche il loro credito interpellano il titolare del mutuo e gli eventuali garanti e gli chiederanno di estinguere il mutuo, in caso di risposta affermativa, incasseranno e ringrazieranno... in caso di risposta negativa si iscriveranno anche loro nella procedura di esproprio... però essendo Giovanni ( il titolare dell'usufrutto ) garante inseriranno anche il diritto di usufrutto nella procedura di vendita all'asta, per cui a questo punto la casa sarà venduta per intero e Giovanni si troverà suo malgrado spogliato del diritto di usufrutto. Logicamente se Giovanni non è inserito come garante non gli succederà nulla. Fabrizio

 

[Utente Cancellato 38532]

a)si ma cosa c'è scritto in merito all'ipoteca .. ? b) si la banca può ma anche il notaio che ha fatto l'atto può rilasciarti copia (basta che gli dai i due numerini di repertorio e raccolta scritti in alto) c) il notaio

 

[studiopci]

Il notaio deve conservare copia dell'atto e tu ne puoi fare richiesta, per il resto, scusa ma non ho capito la domanda. Fabrizio