Valore immobile in diritto di superficie acquistato come piena proprietà

[lueto]

Buongiorno a tutti,

Ho acquistato un immobile nel luglio del 2012 e solo nel corso di una riunione condominiale vengo a conoscenza che il Comune in cui abito ci da la possibilità di riscattare il suolo.

Parliamo di un immobile fabbricato nel 1977 in area Peep edilizia convenzionata, disciplinata dall’art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n. 865, c.d. legge sulla casa.

Veniamo anche a conoscenza di una convenzione stipulata per 99 anni tra il Comune e la ditta che aveva eseguito gli appartamenti, di tale convenzione nell'atto notarile non si fa nessun riferimento.

Il notaio nell'atto di compra vendita dice che noi abbiamo la piena proprietà dell'immobile, ma mi sembra che non sia così.

Le domande sono:

1)Essendo un immobile costruito in edilizia agevolata il suo valore non è inferiore e valutato in maniera differente?
Vale a dire il mio dubbio è se il prezzo a mq degli immobili nella mia zona è di 5000 euro/mq , essendo l'immobile un fabbricato per civili abitazioni economiche e popolari il suo valore non è inferiore, in quanto costruito probabilmente con materiali più economici ????
Se i miei dubbi sono leciti come si può calcolare tale variazione di prezzo?

2) Secondo la vostra opinione ci sono gli estremui per ritenere nullo l'atto

3) Posso richiedere la riduzione di prezzo, ho pagato la casa molto ma molto di più del valore richiesto dal Comune e come prescritto nella convenzione.

4) I soldi per l'acquisto del suolo e della piena proprietà chi li deve cacciare????

Scrivo perchè sto pensando di intraprendere un'azione legale, ma prima volevo un consiglio.

Ringrazio tutti quelli che potranno darmi un contributo.

 

[Carlo Garbuio]

Veniamo anche a conoscenza di una convenzione stipulata per 99 anni tra il Comune e la ditta che aveva eseguito gli appartamenti, di tale convenzione nell'atto notarile non si fa nessun riferimento.
Il notaio nell'atto di compra vendita dice che noi abbiamo la piena proprietà dell'immobile, ma mi sembra che non sia così.

molto strano

1)Essendo un immobile costruito in edilizia agevolata il suo valore non è inferiore e valutato in maniera differente?
Vale a dire il mio dubbio è se il prezzo a mq degli immobili nella mia zona è di 5000 euro/mq , essendo l'immobile un fabbricato per civili abitazioni economiche e popolari il suo valore non è inferiore, in quanto costruito probabilmente con materiali più economici ????
Se i miei dubbi sono leciti come si può calcolare tale variazione di prezzo?
2) Secondo la vostra opinione ci sono gli estremui per ritenere nullo l'atto
3) Posso richiedere la riduzione di prezzo, ho pagato la casa molto ma molto di più del valore richiesto dal Comune e come prescritto nella convenzione.
4) I soldi per l'acquisto del suolo e della piena proprietà chi li deve cacciare????

l'acquisto è stato effettuato alle condizioni riportate nell'atto
a mio parere non puoi quindi chiedere nessuna variazione di prezzo

eventualmente potrai chiedere il risarcimento per un danno in seguito a ... quello che ti potrà dire il legale.
A questo punto nella quantificazione del danno potrebbe pure starci l'eventuale minor valore e sarà a questo punto che si dovranno affrontare i tuoi vari dubbi estimativi.
Per il minor valore non far fare le "solite" perizie, non sono affidabili:

• Fatti dare le prove dell'indagine di mercato, è fondamentale
• diffida di perizie effettuate €/mq x sup comm
• diffida di perizie e periti che applicano % non dimostrabili e quindi soggettive
• affidati ad un bravo professionista e ad un bravo legale

 

[Bagudi]

Mi sembra molto strano che il notaio non abbia riportato nell'atto che trattasi di un diritto di superficie...anche perchè è un vincolo che non dà la proprietà dell'immobile per quanto riguarda il terreno, il che si dovrebbe evincere anche dalla visura catastale.

Quanto al prezzo, trattandosi di un immobile in edilizia convenzionata (NON agevolata), sono già scaduti più di 30 anni, il che dovrebbe avere azzerato i vincoli esistenti nella convenzione sul prezzo.

Devi leggere nella convenzione per quanti anni (ma non sono mai più di 30) bisognava assoggettarsi ai vincoli, prima di poter vendere a prezzo di mercato.

Per quanto riguarda il riscatto dell'area, non sei obbligato a farlo, ma spetta a te.

 

[lueto]

Vi ringrazio per le risposte ed aggiungo.

Nel mio atto di compravendita il notaio mi dà la piena proprietà in quanto non è andato a controllare l'atto originario tra la ditta costruttrice ed il primo proprietario, in cui si fa riferimento alla convenzione.
Come ho potuto dedurre, il notaio ha visto soltanto gli ultimi titoli di provenienza, limitandosi a citare gli atti precedenti.
Ribadisco dandomi la piena proprietà.

La convenzione di cui non ero a conoscenza e che ho provveduto a reperire è per 99 anni rinnovabile di altri 99.
In tale atto si può leggere che se non venisse rinnovata l'immobile andrebbe al Comune.

Inoltre in essa viene indicato anche la modalità di vendita a terzi pena una penale a favore del Comune.

Il problema pertanto è:

1) Ho comprato qualcosa venduta come piena proprietà che invece non lo è. Nel caso in cui non avessi i soldi per riscattare il suolo (come effettivamente è attualmente) perderei la casa.

2) Quale è la distizione su edilizia convenzionata ed agevolata? Le case sono state costruite nel piano di zona per l'edilizia economica e popolare.

3) Siete a conoscenza di qualche legge che ha annullato tutti i vincoli di queste convenzioni ???

Se vi può interessare vi invio la convenzione che ho scannerizzato.

Grazie ancora

 

[Bagudi]

La convenzione di cui non ero a conoscenza e che ho provveduto a reperire è per 99 anni rinnovabile di altri 99.
In tale atto si può leggere che se non venisse rinnovata l'immobile andrebbe al Comune.

La convenzione è per 99 anni più altri 99, la cui modalità d'acquisto sarà determinata dal Comune alla scadenza dei primi 99 anni, quindi stiamo parlando del 2076, quando nè io nè tu saremo ancora vivi e non sappiamo nemmeno dove vivrà allora l'umanità e se vivrà....

In ogni caso, non perderesti la casa ma bisognerebbe versare al comune un contributo per il rinnovo del diritto di superficie.

Ho comprato qualcosa venduta come piena proprietà che invece non lo è. Nel caso in cui non avessi i soldi per riscattare il suolo (come effettivamente è attualmente) perderei la casa.

Se ci sono stati passaggi di proprietà precedenti al tuo, senza citare il diritto di superficie, i casi sono due:
- o i notai precedenti se ne sono fregati dei vincoli (qualcuno lo fa e lo ha fatto... ci sono due correnti di pensiero in merito...)
- o un proprietario precedente ha riscattato già il terreno.

Puoi controllare, andando dal notaio che ti ha stipulato, ponendogli il problema e chiedendo una visura ventennale (che dovrebbe farti quantomeno gratis...) o andando in comune.

2) Quale è la distizione su edilizia convenzionata ed agevolata? Le case sono state costruite nel piano di zona per l'edilizia economica e popolare.

La distinzione sta nel fatto che nell'edilizia agevolata sono stati concessi dalla Regione contributi a tasso agevolato o a fondo perduto per l'acquisto della casa (prima cessione).

3) Siete a conoscenza di qualche legge che ha annullato tutti i vincoli di queste convenzioni ???

Come ti ho già detto, i vincoli durano massimo per 30 anni, per cui il tuo immobile potrebbe essere già svincolato dal 2007.

Manda pure la convenzione, così ci guardiamo.

 

[Tobia]

È successo anche a me di sollevare un vespaio per un controllo di routine:

3 palazzine sono state edificate con convenzione con il comune per lo sviluppo dell'area peep, la convenzione prevedeva la cessione della piena proprietà ai primi assegnatari, con prelazione del comune in caso di rivendita entro i primi 20 anni.
Solo in caso di vendita di tali immobili dopo questo periodo, è dovuta al comune la rivalutazione della propria quota del terreno utilizzato per la costruzione dell'appartamento.
Quindi cessione della piena proprietà e non diritto di superficie

Nulla di strano se non il fatto che un notaio aveva già venduto svariati appartamenti senza accorgersene, salvo poi trovarsi una processione di proprietari arrabbiati a cui il comune chiedeva migliaia di euro..

Ad oggi sembra che il notaio che ha rogitato in maniera non proprio conforme, stia vagliando la possibilità di dare scarico alla propria assicurazione.

 

[Bagudi]

Un diritto di proprietà, quindi.

Pensa che per tanti anni, rivendere immobili in diritto di proprietà è stato gratis per i proprietari... poi da qualche anno (più o meno il 2007/2008) alcuni comuni hanno cominciato a pretendere la cifra corrispondente alla quota del terreno.

Ci sono incorsa anche io quando ho rivenduto nel 2010 la casa di mio padre...€ 11.000 euro...

 

[SALVES]

Secondo me il notaio ti ha risposto sulla piena proprieta' riferita al solo immobile (appartamento ed eventuale box) non al suolo su cui poggia l'edificio, al quale penso abbia fatto riferimento mediante il rogito precedente, e mi domando possibile che non abbia citato gliestremi della concessione edilizia e relativi estremi di legge per identificare la zona di edificazione?

 

[Manzoni Maurizio]

Non è che ci sia scritto in atto "piena proprietà superficiaria" ?

 

[mata]

Buongiorno a tutti,

Ho acquistato un immobile nel luglio del 2012 e solo nel corso di una riunione condominiale vengo a conoscenza che il Comune in cui abito ci da la possibilità di riscattare il suolo.

Parliamo di un immobile fabbricato nel 1977 in area Peep edilizia convenzionata, disciplinata dall’art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n. 865, c.d. legge sulla casa.

Veniamo anche a conoscenza di una convenzione stipulata per 99 anni tra il Comune e la ditta che aveva eseguito gli appartamenti, di tale convenzione nell'atto notarile non si fa nessun riferimento.

Il notaio nell'atto di compra vendita dice che noi abbiamo la piena proprietà dell'immobile, ma mi sembra che non sia così.

Le domande sono:

1)Essendo un immobile costruito in edilizia agevolata il suo valore non è inferiore e valutato in maniera differente?
Vale a dire il mio dubbio è se il prezzo a mq degli immobili nella mia zona è di 5000 euro/mq , essendo l'immobile un fabbricato per civili abitazioni economiche e popolari il suo valore non è inferiore, in quanto costruito probabilmente con materiali più economici ????
Se i miei dubbi sono leciti come si può calcolare tale variazione di prezzo?

2) Secondo la vostra opinione ci sono gli estremui per ritenere nullo l'atto

3) Posso richiedere la riduzione di prezzo, ho pagato la casa molto ma molto di più del valore richiesto dal Comune e come prescritto nella convenzione.

4) I soldi per l'acquisto del suolo e della piena proprietà chi li deve cacciare????

Scrivo perchè sto pensando di intraprendere un'azione legale, ma prima volevo un consiglio.

Ringrazio tutti quelli che potranno darmi un contributo.

Il valore è inferiore e dipende dalla durata residua del diritto di superficie