Valore usufrutto fiscale vs commerciale

[simoneg]

scusate
ho trovato sul sito della AGENZIA DELLE ENTRATE la tabella per la stima dell'usufrutto dove il valore dell'uufrutto è calcolato per fasce di anni (es 79-82)

credo però che questa tabella riporti la stima del valore dell'usufrutto a FINI FISCALI . in aggiunta a questo valore dovrebe esserci un valore commerciale dell'usufrutto che invece è stimato sulla ase dell'eta effettiva dell'usufruttrio

qualcuno può confermarmi se effettivamente esiste un valore dell'usufrutto a fini fiscali e uno a fini commerciai?

e come si stima il valore commerciale dell'usufrutto?
grazie

 

[Manzoni Maurizio]

ciao, non credo possano esistere 2 tabelle per l'usufrutto, il valore dell'usufrutto è indicato nella tabella in funzione dell'età e in percentuale al valore complessivo dell'immobile.

 

[simoneg]

2 tabelle no. ma ci possono essere due valori? uno commerciale e uno per fini fiscali

 

[Sereno]

Quello della tabella è il minimo che il fisco si aspetta venga dichiarato in atto e sul quale pagare le imposte in caso di transazione. Ciò non toglie che, in fase di trattativa, le parti possano stabilire un valore diverso dell'usufrutto.

 

[simoneg]

grazie
la stima dele agenzie delle entrate però è alta. per un 80 enne stima l'usufrutto pari al 21,75% del valore dell'immobile

se si aplica la formula che stima l'usufrutto sulla ase dei redditi persi si ottiene un valore molto più basso (la vita media è 83 anni)

perchè la stima della agenzia delle entrate è così bassa?
grazie

 

[Sereno]

Se intendi dire che il coeff. dell'A.d.E. è alto (21,75%) rispetto al calcolo dei redditi persi, ciò può essere soggettivo (l'affitto annuo percepito può variare molto secondo la tipologia del bene, la sua ubicazione, ecc.).
Al fisco interessa incassare quanto risulta applicando le sue tabelle, "vuolsi così colà dove si puote ciò che si vuole, e più non dimandare". Saluti.

 

[pensoperme]

I periti valutatori più accorti hanno capito la differenza e valutano l'usufrutto basandosi sulle tabelle di aspettativa di vita.
Perfino il dpr 138, sulle quali tutti basano le misurazioni ha fini amministrativi e se lo si può tenere di conto nel calcolo di una superficie ponderata, così non si può fare nel calcolo del valore commerciale di una superficie (un coefficiente di merito è una stima, in pratica). Questo finisce per creare una sorta di retroazione tra i valori dei singoli componenti, secondo i periti "tradizionali" da expertise: secondo questi signori un balcone a portofino o sulla discarica vale sempre 0,25 del suo immobile, sarà l'immobile a valere più o meno (retroazione), è palese la fallacità di un tale ragionamento, specie se io dovessi vendere solo il balcone, magari al vicino.
Quindi le tabelle amministrative servono a poco, nelle stime.

 

[Carlo Garbuio]

il valore fiscale dell'usufrutto si calcola utilizzando le tabelle
il valore commerciale dell'usufrutto si calcola capitalizzando i redditi futuri
allego alcuni link esemplificativi:
link 1
link 2
come da manuali di estimo
ciao