Valutare un'area in zona di espansione C1 e C2

[vagno]

Quali procedure valutative è opportuno usare per valutare un'area (terreno) posto in zona di espansione C2?

 

[Diego Antonello]

come ogni terreno: piano regolatore per sapere gli indici, valutazione della "praticità edificatoria" in loco tenendo conto del contesto in cui ci si inserisce, della conformazione del terreno, del suo accesso, dell'urbanizzazione presente e il possibile valore di mercato degli immobili che si andrebbero a costruire.....se sai anche calcolare i costi di produzione viene ancora più facile..

 

[vagno]

Conoscendo gli indici di fabbricabilità è poi possibile avere una valutazione di partenza moltiplicando il valore di € al mc per gli indici?

 

[Carlo Garbuio]

moltiplicando il valore di € al mc per gli indici?

trova degli immobili comparabili reali,
esegui un'attenta analisi di mercato
sconsiglio vivamente l'utilizzo di qualsiasi indice sintetico monoparametrico (€/mq) di qualsiasi listino, non sono affidabili
ciao

 

[vagno]

il problema è chhe il terreno si trova in un'area ancora "vergine" quindi senza alcun immobile già costruito sopra

 

[Diego Antonello]

per fare una valutazione qualche valore lo dovresti avere: prezzo di terreni venduti in zona di recente o prezzo dei primingressi o costi di produzione o richieste d'acquisto per terreni di questo tipo eccecc.
se non sai dare qualche paramentro puoi oscillare tra i 100 e i 500€/mq....un po' vago..

 

[vagno]

i dati in mio possesso sono questi:
Indice di fabbricabilità territoriale 1,25 mc/mq
Indice di fabbricabilità fondiaria 1.6 mc/mq
altezza max 9 m
R copertura 40%

non ci sono state vendite fino a ora e vi è un solo terreno messo in vendita da un privato ma è solo in parte nella stessa zona

 

[vagno]

aggiungo che un collega mi ha detto che lui per valutare un'area in zona c2 usa i valori minimi delle aree edificabili da utilizzare per il calcolo dell'Imposta Comunale sugli Immobili
è plausibile?

 

[Diego Antonello]

quegl'indici sono a fini fiscali.....non necessariamente di forniscono i valori di mercato

 

[Carlo Garbuio]

quegl'indici sono a fini fiscali.....non necessariamente di forniscono i valori di mercato

concordo


tieni comunque questo dato come riferimento, come dato a supporto del valore commerciale che andrai a calcolare ... non utilizzarlo per fare medie, mi raccomando
prova a vedere l'OMI, anche questo però non utilizzarlo nella valutazione ma sempre come supporto a quanto andrai a determinare

non ci sono state vendite fino a ora e vi è un solo terreno messo in vendita da un privato ma è solo in parte nella stessa zona

anche il terreno messo in vendita può tornare utile ... lo puoi tenere come riferimento massimo, si tratta di un offerta di vendita che sarà però soggetta a successiva negoziazione, non è un prezzo ma, mettiamola così, l'aspettativa massima da parte del venditore ...
ma nello stesso comune non ci sono proprio compravendite di terreni? ed in comuni limitrofi con terreni in condizioni simili al tuo?
Tutti i dati che riesci a raccogliere ti torneranno utili per la determinazione finale del valore commerciale e, eventualmente, sarai già pronto in caso di contraddittorio con un altro tecnico ... se ha lavorato come te avrà trovato gli stessi problemi, se avrà utilizzato prezzi medi di listini vari ti troverai nella posizione di contestate quanto affermato alla luce di quanto avrai raccolto te ... questa è la forza dell'analisi di mercato ... ah, dimenticavo, vedi di farti riconscere questi sforzi quando presenti il conto