Buona sera a tutti.
Voglio sottoporvi una valutazione di un complesso immobiliare fatta da un geometra CTU del tribunale. Costui ha preso le superficie delle abitazioni, dei sottotetti, delle stalle, dei fienili, della porcilaia, del garage e di una tettoia, le ha sommate fra di loro indistintamente e ha dato loro un unico valore futuro ipotizzato a cambio di destinazione d'uso e ristrutturazione avvenuta. Per me non è corretto perchè nella valutazione degli immobili le superfici hanno una incidenza diversa: 100% per le abitazioni, 35% per i sottotetti non abitabili, 20% per i locali accessori non collegati, 50% per il box non collegato ecc.
Riporto qua sotto una stralcio di detta perizia chiedendo a Voi tutti cosa ne pensate. Grazie a quanti mi risponderanno.
Le superfici commerciali sono state calcolate dai rilievi effettuati in loco e, ove impossibile accedere agli immobili dalle planimetrie catastali con metodo grafico, tenendo in considerazione la Superficie Esterna Lorda (SEL) come prevede il Codice delle Valutazioni Immobiliari. Per la quantificazione dei rapporti mercantili si è fatto riferimento ai parametri di cui al Sistema Italiano di Misurazione.
Tenendo conto di quanto sopra esaminato, il sottoscritto CTU ha formato il proprio giudizio di stima valutando dapprima un valore “ordinario” al quale sono state successivamente apportate opportune deduzioni dovute agli oneri di “trasformazione” necessari alla ristrutturazione che si renderebbe indispensabile a portare in condizione di “ordinarietà” i beni immobili.
In sintesi il procedimento di stima adottato è quello a “Valore di Trasformazione”.
Tra le deduzioni si è tenuto in particolare conto la condizione del possesso e la condizione urbanistico-amministrativa dei beni nonché le previsioni del Regolamento Urbanistico ed i vincoli territoriali involgenti la zona.
Tutto ciò ha comportato una serie di decurtazioni, che più avanti verranno quantificate, che hanno portato a determinare un valore “attuale” che rappresenti il più probabile valore di mercato del bene oggetto di valutazione.
E' necessario infine precisare che gli elementi ed i parametri oggettivi riportati nella presente valutazione sono stati adottati quali meri indizi che concorrono solo in parte alla formazione del giudizio di stima che rimane comunque espresso “a corpo e non a misura”.
Quantificando:
Considerando l’ubicazione dei beni il sottoscritto ritiene equo e congruo adottare il prezzo medio del “ben futuro” ipotizzato a ristrutturazione eseguita, pari a:
- Prezzo unitario medio del bene futuro €/mq 1.550,00
Da cui dovremo detrarre gli oneri di trasformazione.
Secondo le tabelle DEI – Prezzi delle Tipologie Edilizie, gli oneri ed i costi di una ristrutturazione edilizia si attestano attorno alla somma di
- Prezzo di ristrutturazione dei fabbricati €/mq. 991,00
Ne deriva che nelle condizioni attuali i fabbricati posso mediamente costituire un valore unitario di stima pari al più probabile valore del bene futuro meno i costi e gli oneri di trasformazione. In cifre:
1.550,00 – 991,00 = €/mq. 559,00
E dunque sviluppando i calcoli avremo:
SEL fabbricati con accessori = circa mq. 388 x €/mq 559,00 = €. 216.892,00
Da tale cifra dovranno essere ulteriormente detratti e/o aggiunti tutti i più innanzi esposti elementi costitutivi i pregi e difetti degli immobili (possesso, situazione urbanistica, condizione ipocatastale ecc.), con evidente, sensibile, prevalenza dei difetti sui pregi.
L’entità di queste deduzioni può essere quantificata solo in via approssimata per le ragioni più innanzi espresse e perché in parte dipendenti da onorari professionali che sfuggono ad una precisa concretazione a causa dell’abolizione delle tariffe professionali.
Svolgendo le opportune considerazioni estimative il sottoscritto reputa equa e congrua una decurtazione sul valore dianzi espresso della percentuale complessiva pari al 35% che sviluppando i calcoli offre il seguente risultato:
Più probabile valore di mercato attuale €. 216.892,00 – 35% = €. 140.979,80
Voglio sottoporvi una valutazione di un complesso immobiliare fatta da un geometra CTU del tribunale. Costui ha preso le superficie delle abitazioni, dei sottotetti, delle stalle, dei fienili, della porcilaia, del garage e di una tettoia, le ha sommate fra di loro indistintamente e ha dato loro un unico valore futuro ipotizzato a cambio di destinazione d'uso e ristrutturazione avvenuta. Per me non è corretto perchè nella valutazione degli immobili le superfici hanno una incidenza diversa: 100% per le abitazioni, 35% per i sottotetti non abitabili, 20% per i locali accessori non collegati, 50% per il box non collegato ecc.
Riporto qua sotto una stralcio di detta perizia chiedendo a Voi tutti cosa ne pensate. Grazie a quanti mi risponderanno.
Le superfici commerciali sono state calcolate dai rilievi effettuati in loco e, ove impossibile accedere agli immobili dalle planimetrie catastali con metodo grafico, tenendo in considerazione la Superficie Esterna Lorda (SEL) come prevede il Codice delle Valutazioni Immobiliari. Per la quantificazione dei rapporti mercantili si è fatto riferimento ai parametri di cui al Sistema Italiano di Misurazione.
Tenendo conto di quanto sopra esaminato, il sottoscritto CTU ha formato il proprio giudizio di stima valutando dapprima un valore “ordinario” al quale sono state successivamente apportate opportune deduzioni dovute agli oneri di “trasformazione” necessari alla ristrutturazione che si renderebbe indispensabile a portare in condizione di “ordinarietà” i beni immobili.
In sintesi il procedimento di stima adottato è quello a “Valore di Trasformazione”.
Tra le deduzioni si è tenuto in particolare conto la condizione del possesso e la condizione urbanistico-amministrativa dei beni nonché le previsioni del Regolamento Urbanistico ed i vincoli territoriali involgenti la zona.
Tutto ciò ha comportato una serie di decurtazioni, che più avanti verranno quantificate, che hanno portato a determinare un valore “attuale” che rappresenti il più probabile valore di mercato del bene oggetto di valutazione.
E' necessario infine precisare che gli elementi ed i parametri oggettivi riportati nella presente valutazione sono stati adottati quali meri indizi che concorrono solo in parte alla formazione del giudizio di stima che rimane comunque espresso “a corpo e non a misura”.
Quantificando:
Considerando l’ubicazione dei beni il sottoscritto ritiene equo e congruo adottare il prezzo medio del “ben futuro” ipotizzato a ristrutturazione eseguita, pari a:
- Prezzo unitario medio del bene futuro €/mq 1.550,00
Da cui dovremo detrarre gli oneri di trasformazione.
Secondo le tabelle DEI – Prezzi delle Tipologie Edilizie, gli oneri ed i costi di una ristrutturazione edilizia si attestano attorno alla somma di
- Prezzo di ristrutturazione dei fabbricati €/mq. 991,00
Ne deriva che nelle condizioni attuali i fabbricati posso mediamente costituire un valore unitario di stima pari al più probabile valore del bene futuro meno i costi e gli oneri di trasformazione. In cifre:
1.550,00 – 991,00 = €/mq. 559,00
E dunque sviluppando i calcoli avremo:
SEL fabbricati con accessori = circa mq. 388 x €/mq 559,00 = €. 216.892,00
Da tale cifra dovranno essere ulteriormente detratti e/o aggiunti tutti i più innanzi esposti elementi costitutivi i pregi e difetti degli immobili (possesso, situazione urbanistica, condizione ipocatastale ecc.), con evidente, sensibile, prevalenza dei difetti sui pregi.
L’entità di queste deduzioni può essere quantificata solo in via approssimata per le ragioni più innanzi espresse e perché in parte dipendenti da onorari professionali che sfuggono ad una precisa concretazione a causa dell’abolizione delle tariffe professionali.
Svolgendo le opportune considerazioni estimative il sottoscritto reputa equa e congrua una decurtazione sul valore dianzi espresso della percentuale complessiva pari al 35% che sviluppando i calcoli offre il seguente risultato:
Più probabile valore di mercato attuale €. 216.892,00 – 35% = €. 140.979,80
