Assolutamente vero.
Per quanto riguarda le tue preoccupazioni, è ragionevole pensare che le proprietà private possano subire una diminuzione di valore o commerciabilità se c'è un condomino che non paga o che dà altri tipi di problemi. Se il condomino è uno solo e il fatto è limitato al non pagare, questa diminuzione di valore è irrisoria o nulla, visto che di condomini senza problemi ce ne sono pochi. Se un potenziale acquirente ha delle alternative è logico che cerchi di svalutarti il tuo bene per questo motivo, ma se la situazione è più o meno la stessa dappertutto qualsiasi argomentazione in tal senso perde valore.
Il dscorso sarebbe diverso se la situazione fosse più estesa. Fino al 20% dei condomini parlerei di situazione seria, tra il 20 e il 50% di degrado conclamato, oltre il 50% di degrado quasi insanabile. In questi casi le proprietà private sarebbero realmente penalizzate o invendibili, ma tu non sei in questa situazione
Piuttosto mi sembra che sia l'amministratore che non fa il suo dovere. Se un condomino non paga, è possibile pignorare il pignorabile (stipendio, conti correnti, l'appartamento stesso). Si tratta di azioni legali che hanno un costo, ma una parte delle spese si recupera con l'azione stessa, e anche se non si riuscisse a recuperare tutta la cifra, il beneficio di vivere in un condominio disciplinato ripaga abbondantemente la spesa.
Dopo 20 anni che uno non paga, mi sembra che si sia perso tempo nel valutare possibili azioni legali. Uno che non paga il condominio può avere situazioni debitorie gravi anche con altri soggetti (banche, moglie separata, Equitalia) e se non ci si sbriga a inserirsi nella lista dei creditori si rischia di arrivare quando da pignorare non c'è più niente.
Quindi il mio suggerimento è di chiedere all'amministratore di convocare un'assemblea, nella quale gli si darà mandato affinché incarichi un avvocato di recuperare il credito, e si delibererà un fondo spese straordinario per coprire i costi iniziali.
Se poi l'amministratore nicchia, scoraggia i condomini dall'azione legale, o in qualsiasi modo è poco attivo in questo senso, se ne cerca un altro con un po' più di polso e tanti saluti.
Quanto sopra ovviamente richiede che la maggioranza degli altri condomini sia d'accordo. Se non lo è... bisogna convincerli, o che si convincano da soli vedendo i conti.
