Usate come base le valutazioni OMI?
le quotazioni OMI e non valutazioni (anche se recenti servizi dell'AdE aumentano quest confusione) non si usano nelle valutazioni, lo dice la stessa AdE
Usate listini prezzo delle camere di commercio tipo questi (Milano)
Listino dei Prezzi degli Immobili Milano - Abbonamento annuale a Due Numeri con Storico Uscite a Febbraio e Ottobre - Disponibile 1/2024
shop.piuprezzi.it
qui manca la nota metodologica = come vengono fatti = dati utilizzati e come
c'è il forte rischio di acquistare qualcosa di molto poco attendibile
tutti i listini di prezzo, come le quotazioni OMI, possono dare indicazioni di larga massima. Non vanno utilizzati nelle valutazioni e chi riceve valutazioni con queste informazioni può sia rifiutare di pagare il prezzo al profesionista che fare ....
Fate a "occhio" usando l'esperienza e le precedenti vendite in zona?
a occhio è chiaro che è una battuta, come "stimare" a naso, a intuito ... è evidente che non è valutazione ma ... dategli il nome che volete
le precedenti vendite in zona invece è il reale punto di partenza, rappresenta il dato oggettivo di partenza della valutazione. Le precedenti vendite (TUTTE, non solo alcune) vanno raccolte, archiviate, strutturate in modo da essere utilizzate nella valutazione.
L'indagine di mercato, e/o la tipologia di immobile, guideranno il valutatore nella scelta della corretta metodologia da utilizzare.
Se ci sono compravendite si stima
- confrontando gli immobili (utilizzando i prezzi marginal e assolutamente no prezzi medi)
- con la regressione (se ci sono più di 10 comparabili
- con il sistema di ripartizione
Se non ci sono comparabili ma redditi si usa
- la Discounted Cash Flow analysis (se l'immobile è speciale)
- la Yeld capitalization se non c'è un reddito costante
- la capitalizzazione se c'è un reddito costante
Se non ci sono redditi si usa
- Valore di trasformazione (se possibile)
- Costo di ricostruzione deprezzato
per i dettagli vedi
qui
per effettuare la valutazione invece bisogna essere abilitati per legge ed essere aggiornati professionalmente.
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