Valutazione Scambio di Quote

[giobaxx]

Buongiorno
Buongiorno,

avrei bisogno di un consiglio su quale sia il modo più corretto per gestire lo scambio di quote di appartamenti con mia sorella, al fine di garantire un'equa divisione. Di seguito espongo la situazione:

• Con mia sorella condivido la proprietà di un appartamento in cui lei vive dal 1998. Lo abbiamo ereditato dai nostri genitori, con una quota del 50% ciascuno. Quando ha iniziato ad abitarci, ha sostenuto spese per lavori di ristrutturazione per un totale di 40 milioni di lire, circa 20.000 euro attuali.
• Io, con il supporto economico dei nostri genitori, ho acquistato un bilocale per un costo complessivo di 150.000 euro (prezzo del 2007), che però è intestato interamente a me. I nostri genitori mi hanno dato circa 100.000 euro, mentre io ho coperto le spese accessorie, quali il notaio (6.200 euro) e l'agenzia immobiliare (5.400 euro), oltre a un mutuo di 43.000 euro in 15 anni, che alla fine è arrivato a circa 62.000 euro con gli interessi.

In totale, per l'acquisto ho sostenuto una spesa di circa 74.000 euro, e ho inoltre pagato circa 20.000 euro in affitto prima di acquistare la casa, non potendo usufruire dell’appartamento ereditato, dove mia sorella già abitava.

Ora il geometra incaricato di valutare la situazione suggerisce che, per essere equo, io dovrei corrispondere a mia sorella 50.000 euro(la meta' dei 100.000 eduro), più 10.000 euro per i lavori di ristrutturazione che ha effettuato, mentre lei dovrebbe riconoscermi i 20.000 euro che ho speso in affitto. In sintesi, dovrei versarle 40.000 euro.

Tuttavia, non riesco a capire il senso di dover pagare per i lavori di ristrutturazione effettuati nel 1998 almeno eticamente, non avendo mai usufruito dell'appartemento e per il quali non ero neanche mai stato consultato. Mi sembra inoltre che i 100.000 euro di allora non abbiano lo stesso valore oggi.

Considerando che, se vendessi ora la casa, dubito di riuscire a ottenere i 150.000 euro iniziali, e che, una volta sottratti i 100.000 euro da dividere con mia sorella, probabilmente non riuscirei a recuperare nemmeno la metà del capitale che ho investito.


Probabilmente mi sbaglio ma mi sarebbe utile un vostro consiglio, perche' mia sorella e' giusto che abbia la sua parte, ma in questo modo ho paura che a rimetterci saro' io.

 

[francesca63]

Non si tratta di uno scambio di quote, ma della cessione dalla tuo quota dell’appartamento in comproprietà a tua sorella (se ho capito bene) tenendo conto di quanto tu hai già ricevuto, e del fatto che lei ha vissuto lì da molto tempo.
Se è così, manca un dato importante per fare i conti, cioè quanto vale l ‘immobile in comproprietà.
Se invece tu tieni la tua quota, e volete solo “pareggiare” i conti, il conto del geometra mi pare abbastanza corretto, ma in futuro lei dovrebbe pagarti un affitto per la tua quota.

 

[giobaxx]

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Prima di tutto, grazie per la tua opinione. In realtà, questo scambio di quote riguarderà un terzo appartamento che ci ha lasciato nostra madre, venuta a mancare un anno fa.

Attualmente, l'unico appartamento che è stato valutato è quello di mia madre, che misura circa 160 mq (con cucina, tinello, sala, studio, ripostiglio e corridoio nella zona giorno, più anticamera, 3 camere e 2 bagni nella zona notte). Diverse agenzie immobiliari lo hanno valutato tra i 170.000 e i 180.000 euro.

La casa in cui vive mia sorella è nelle stesse condizioni di quella di mia madre; entrambe furono costruite nei primi anni '70 e ristrutturate negli anni '90.
La principale differenza sta nelle dimensioni, la casa di mia sorella è più piccola, probabilmente e' sui 80-90 mq, e ha un reparto giorno con ingresso, cucina piu' che abitabile, sala, oltre alla zona notte con 2 camere, un bagno e un garage. Non so con esattezza quanto possa valere, ma ipotizzo intorno ai 140.000 euro.

La sua quota attuale sarebbe di 70.000 euro e, se le dessi 50.000 euro, arriverebbe a possedere una quota pari a 120.000 euro, ovvero l'85% della sua casa, che non è certo un bilocale, e questo senza aver speso un euro per comprarla

Io, invece, avrei il 100% di un bilocale, ma avrei comunque già sborsato almeno 74.000 euro(mutuo,notaio,agenzia) più altri 19.000 euro in affitti, ovvero 93.000 euro in totale.

Sinceramente, non mi sembra del tutto equo. Considerando anche solo il valore dell'appartamento acquistato per 150.000 euro, i miei genitori, avendone investiti 100.000 euro, avrebbero acquisito i 2/3 dell'immobile, che poi sarebbe stato ereditato da noi con una quota di 1/3 ciascuno. Ma quel terzo vale ancora 50.000 euro?

Stiamo parlando di un appartamento di 59 mq (categoria A3), in condizioni simili a quello di mia madre e mia sorella, ossia costruito negli anni '70.

Solo per chiarire, la quota del 15% che resterebbe di mia proprietà sulla casa di mia sorella verrebbe poi scambiata con la quota che lei possiede sulla casa di nostra madre. La parte rimanente sarebbe coperta con un conguaglio in denaro....