Valutazione terrazzo condominiale

[ivan1975]

Abito a Roma in una palazzina degli anni 20, il proprietario unico dell'ultimo piano vuole acquistare il terrazzo condominiale sopra il suo attico.
detto terrazzo presenta due piccole costruzioni e potrà sviluppare nuova cubatura.
il terrazzo è di circa 72 m2 mentre le due unità sono di 13 m2.
l'offerta che ci è stata fatta mi sembra irrisoria e vorrei capirne di più.....
gli immobili ad oggi nel mio condominio sono valutati intorno ai 3000€ al m2.
qualcuno sa aiutarmi?

Abito a Roma in una palazzina degli anni 20, il proprietario unico dell'ultimo piano vuole acquistare il terrazzo condominiale sopra il suo attico.
detto terrazzo presenta due piccole costruzioni e potrà sviluppare nuova cubatura.
il terrazzo è di circa 72 m2 mentre le due unità sono di 13 m2.
l'offerta che ci è stata fatta mi sembra irrisoria e vorrei capirne di più.....
gli immobili ad oggi nel mio condominio sono valutati intorno ai 3000€ al m2.
qualcuno sa aiutarmi?

Premetto anche che suddetto condomine oltre alla proprietà del terrazzo intende chiudere la rampa delle scale al suo pianerottolo acquistando la proprietà e la cubatura della rampa che porta al piano del terrazzo.

 

[mmic]

Se abitassi in una palazzina degli anni '20, non gradirei assolutamente che venisse aumentato il peso sul terrazzo e quindi non accetterei un aumento di cubatura.
Quindi per me il terrazzo non sarebbe in vendita.

 

[brina82]

Premetto anche che suddetto condomine oltre alla proprietà del terrazzo intende chiudere la rampa delle scale al suo pianerottolo acquistando la proprietà e la cubatura della rampa che porta al piano del terrazzo.

Dubito che possa di fatto si possa fare un piano casa... Una sopraelevazione comporterebbe strutturalmente di fatto ad un adeguamento sismico della struttura. Ciò è incompatibile con ogni spesa da affrontare per il condominio stesso. In ogni caso l'eventuale cubatura in più è di proprietà condominiale.

Detto questo, calcolando una ristrutturazione dei 2 locali intorno ai 600e al mq, e ipotizzando il valore del terrazzo pari a 1/4 della superficie residenziale, si ha (non so se anche questo è da ristrutturare):

26x(3000-600)+72/4×3000=116k circa.

Io chiederei questo. Chi acquista dirà 80k, e chiuderete a 100k, ma senza la vendita della cubatura e senza promesse di piano casa.

Se proprio insiste, potrete scrivere sul contratto che qualora il comune autorizzasse un aumento di cubatura col piano casa, le opere strutturali, comprese quelle riguardanti l'eventuale adeguamento sismico del fabbricato, saranno a carico dell'acquirente...

Qualora doveste vendergli anche la cubatura, calcolando 1000-1200e al mq come costo di costruzione, la vendita di questa potrebbe essere stimata con una cifra pari alla differenza coi 3000e al mq (dunque 1800-2000e) per ogni mq in più che andrà a realizzare.

 

[mmic]

L'adeguamento sismico potrebbe essere problematico oppure molto obiettabile. Va considerato un parere preventivo sulla faccenda. A fossa (provincia di L'Aquila) praticamente tutte le case non in forma originale hanno ricevuto danni dal terremoto in corrispondenza delle modifiche apportate durante le ristrutturazioni. Prendendo questo come esempio, sarei molto cauto nelle valutazioni di un eventuale adeguamento sismico.

 

[brina82]

L'adeguamento sismico potrebbe essere problematico oppure molto obiettabile. Va considerato un parere preventivo sulla faccenda. A fossa (provincia di L'Aquila) praticamente tutte le case non in forma originale hanno ricevuto danni dal terremoto in corrispondenza delle modifiche apportate durante le ristrutturazioni. Prendendo questo come esempio, sarei molto cauto nelle valutazioni di un eventuale adeguamento sismico.

Qui si parla di burocrazia e non di sicurezza. A Roma il 90% degli immobili è tale per cui se arriva una scossa molto inferiore a quella dell'Aquila, vengono giù. Per cui, non mi preoccuperei di questa cosa. E comunque, un adeguamento sismico ristabilisce il livello di sicurezza previsto dalle Norme NTC08, come per un nuovo edificio. Il problema é che ciò comporterebbe costi non sostenibili, per cui è da escludere. Ma se si arrivasse ad escludere l'ipotesi di adeguamento sismico (ad esempio con un aumento di cubatura senza sopraelevazione, a patto che non si abbia un incremento dello scarico in fondazione superiore al 10%), l'intervento sarebbe possibile (con un attento controllo e verifiche con riferimento alle nuove azioni sui maschi murari interessati dai nuovi carichi).

 

[Tovrm]

Abito a Roma in una palazzina degli anni 20, il proprietario unico dell'ultimo piano vuole acquistare il terrazzo condominiale sopra il suo attico.
detto terrazzo presenta due piccole costruzioni e potrà sviluppare nuova cubatura.
il terrazzo è di circa 72 m2 mentre le due unità sono di 13 m2.
l'offerta che ci è stata fatta mi sembra irrisoria e vorrei capirne di più.....
gli immobili ad oggi nel mio condominio sono valutati intorno ai 3000€ al m2.
qualcuno sa aiutarmi?


Premetto anche che suddetto condomine oltre alla proprietà del terrazzo intende chiudere la rampa delle scale al suo pianerottolo acquistando la proprietà e la cubatura della rampa che porta al piano del terrazzo.

Scusa, ma nel condominio siete tutti d'accordo a cedere il terrazzo di copertura a questo condomino? Perché se anche uno solo non fosse d'accordo, l'alienazione non si potrebbe fare e tutti questi discorsi perderebbero di senso...

 

[ivan1975]

Scusate, tutti che vi lanciate in consigli e supposizioni sul si può fare oppure no, lo farei oppure no, la domanda è una sola quanto, più o meno, può valere quel terrazzo e tutto il vano scale fino ad esso?
Tutto quello di cui parlate già lo so, mi manca solo una cifra indicativa per capire se rifiutare oppure no....
Grazie

 

[brina82]

Scusate, tutti che vi lanciate in consigli e supposizioni sul si può fare oppure no, lo farei oppure no, la domanda è una sola quanto, più o meno, può valere quel terrazzo e tutto il vano scale fino ad esso?
Tutto quello di cui parlate già lo so, mi manca solo una cifra indicativa per capire se rifiutare oppure no....
Grazie

Mi pare abbia già risposto con riferimento alle cifre; non è chiaro?

Dubito che possa di fatto si possa fare un piano casa... Una sopraelevazione comporterebbe strutturalmente di fatto ad un adeguamento sismico della struttura. Ciò è incompatibile con ogni spesa da affrontare per il condominio stesso. In ogni caso l'eventuale cubatura in più è di proprietà condominiale.

Detto questo, calcolando una ristrutturazione dei 2 locali intorno ai 600e al mq, e ipotizzando il valore del terrazzo pari a 1/4 della superficie residenziale, si ha (non so se anche questo è da ristrutturare):

26x(3000-600)+72/4×3000=116k circa.

Io chiederei questo. Chi acquista dirà 80k, e chiuderete a 100k, ma senza la vendita della cubatura e senza promesse di piano casa.

Se proprio insiste, potrete scrivere sul contratto che qualora il comune autorizzasse un aumento di cubatura col piano casa, le opere strutturali, comprese quelle riguardanti l'eventuale adeguamento sismico del fabbricato, saranno a carico dell'acquirente...

Qualora doveste vendergli anche la cubatura, calcolando 1000-1200e al mq come costo di costruzione, la vendita di questa potrebbe essere stimata con una cifra pari alla differenza coi 3000e al mq (dunque 1800-2000e) per ogni mq in più che andrà a realizzare.

 

[ivan1975]

Non è chiaro.......