Vendere casa affittata rescindendo il contratto

[vito]

Salve a tutti . Ho ereditato un appartamento da mia nonna che e' deceduta. Questo appartamento era stato dato in locazione( da mia nonna) con regolare contratto di anni 4 con scadenza nel 2011 e rinnovo annuale
(prossima scadenza marzo 2010) e di cui da qualche anno me ne occupo io. Adesso, io che abito in affitto in un altro paese vorrei venderlo prima del 2011 e comprarmi casa , posso farlo dato che il contratto e' stato stipulato da una persona che non c'e' piu'? Si puo' rescindere il contratto ( o qualcos'altro) prima dei 4 anni?

Grazie.

Vito.

 

[Maurizio Zucchetti]

Re: vendere abitazione locata

Vado a memoria, ma sono quasi sicuro che in questi casi (e purtroppo per te) il contratto di affitto resti valido fino alla sua naturale scadenza quadriennale, cioè fino a marzo 2011 !
Pertanto, se vuoi venderlo prima, lo dovrai vendere come "affittato".

 

[osammot]

Se hai ereditato come unico nipote vuol dire che hai fatto la successione e quindi sei tu il nuovo proprietario.
All'inquilino devi inviare una raccomandata in cui lo porti a conoscenza di tale avvenimento anche per avvisarlo che adesso l'affitto lo deve pagare a te(anche se già lo faceva da un anno); inoltre, per essere più tranquillo con il fisco, ti conviene comunicare il subentro nella ricezione di reddito da locazione presso l'Agenzia delle Entrate(chiedi all'AdE se c'è un versamento da fare e con quale modello).
Fatto ciò, per vendere l'appartamento comunica ai sensi di legge, tramite ufficiale giudiziario, che intendi vendere l'appartamento a condizioni e ad un prezzo stabiliti (e questo perchè l'inquilino ha diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 della L. 392/78).
Per quanto riguarda il contratto, sei obbligato a rispettare la scadenza del 2011, tranne che l'inquilino acquisti o liberi prima.
Per chi comprerà l'immobile affittato, se già residente nella stessa città, può lo stesso acquistare come prima casa ed attendere la scadenza naturale del contratto(venendo meno l'obbligo di stabilire la residenza entro diciotto mesi dall'acquisto). Unico handicap è che con l'immobile occupato il prezzo si riduce del 10-15% e anche più.
Io ti consiglierei di attendere ed esercitare la facoltà di disdetta alla prima scadenza quadriennale(art. 3 L. 431/98); nel frattempo incassi l'affitto da quell'appartamento e paghi dove stai e intanto, con la ripresa di mercato, che tutti quanti si auspicano, il tuo immobile avrà un valore di mercato superiore all'attuale.
Ciao e auguri.

 

[Alessandro60]

Quanto ti è già stato scritto in merito alla situazione di Legge è, a mio avviso, corretto al 100%. Mi permetto di darti un suggerimento qualora tu decidessi di vendere subito. Tenuto conto che è nella logica dei tempi di vendita che il rogito avvenga non prima di gennaio - febbraio 2010, di fatto il contratto per quella data sarà ormai quasi in scadenza. E' inoltre possibile che il compratore debba a sua volta vendere e quindi ti chieda di posticipare la data del rogito a marzo - aprile. A quel punto tu venderai un immobile che avrà una resa in termini di minore affitto rispetto ai canoni di mercato per i successivi 10 - 12 mesi che non giustificherà assolutamente una riduzione del prezzo di vendita del 10% - 15%, così come mediamente avviene nella prassi. Secondo me un 3 - 5% di sconto potrebbe andare bene per entrambi (venditore e acquirente), anche perchè lo sconto è netto, mentre il canone ridotto da percepire nei 10 - 12 mesi successivi sarebbe lordo. Quando si parla di vendita di un immobile affittato bisogna sempre andare a fondo: un'abitazione di 180 mq. nel centro di Milano affittata ad una signora 70enne malata senza parenti a 4.000 Euro annui va svalutata almeno del 30%. Un monolocale di 20 mq. affittato a studenti a 600 Euro al mese con contratto in scadenza dopo 6 mesi può essere venduto allo stesso prezzo di un immobile libero.
Alessandro