Vendere casa con compromessi concatenati

[nico]

VORREI VENDERE MA IO HO UN COMPROMESSO CON UNO CHE HA UN'ALTRO COMPROMESSO CON LA DITTA COSTRUTRICE . I SOLDI DELLA VENDITA A CHI ANDREBBERO? E COSA SI POTREBBE FARE?VISTO CHE IL COSTRUTTORE NN DEVE RICEVERE NIENTE,MA è D'ACCORDO PER DARE L'ATTO A CHI SI COMPRERA LA CASA.QUALI SARANNO I PASSAGI? E

 

[il Custode]

INTERVENTO DI MODERAZIONE: Per una migliore interpretazione dello stato d'animo di chi scrive intervenendo sul forum, è importante digitare sempre in minuscolo in quanto scrivere in MAIUSCOLO restituisce la sensazione a chi legge che stai URLANDO. Inoltre il regolamento vieta di scrivere un maiuscolo un intero intervento compresi i titoli dei topic. Grazie per la comprensione

 

[roberto.spalti]

Nico se ti spieghi in maniera più chiara possiamo anche provare a darti un consiglio ma così ..... :?

 

[nico]

buon giorno ,scusate ,ora vi spiego: ho un compromesso con un tale da circa 8 anni e per motivi di ..no si è potuto fare il passagio notarile.il tale ha un'altro compromesso con la ditta costruttrice,questa ditta da circa 5 anni aveva tutti i suoi beni bloccati dalla finanza. ora si sono sbloccati ,il tale dopo essere scomparso è tornato da circa 2 anni ma nn vuole fare il passaggio(lui deve solo ricevere l'atto ) ma io, adesso ho problemi, allora si è deciso di vendere l'appartamento. ho finalmente trovato chi si compra la casa (dopo 3 anni ,visto che mancavano dei documenti importanti). la mia domanda è questa :ma la compratrice l'assegni a chi li dovrebbe intestare visto che l'apparamento risulta alla ditta?c'è il rischio che la ditta possa prendere il soldi e non dare niente? (ricordo che il ricevente sarei io ,visto che la ditta, sia da me, e dal tale nn debba ricevere niente , e io al tale non dovrei dare niente visto che ho gia datto quasi tutto).cosa si puo fare?

 

[roberto.spalti]

Tu, con il preliminare, puoi vendere l'immobile però se poi la ditta non rogita il problema è tuo.
In pratica si tratta di vendita di bene altrui con tutto ciò che nla cosa comporta.
Art. 1478.
Vendita di cosa altrui.

Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore.

Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa.

_______________

Cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 23 novembre 2007, n. 24448 in Altalex Massimario.

Art. 1479.
Buona fede del compratore.

Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto , se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà.

Salvo il disposto dell'articolo 1223, il venditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto . Se la diminuzione di valore o il deterioramento derivano da un fatto del compratore, dall'ammontare suddetto si deve detrarre l'utile che il compratore ne ha ricavato.

Il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa, e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie.

_______________

Cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 2 settembre 2008, n. 22033 in Altalex Massimario.

E articoli seguenti.
LA cosa migliore sarebbe che la ditta ti rilasciasse procura speciale in modo che tu possa compiere tutti gli atti reòlativi alla vendita ed incassare le somme.

 

[noelferra]

Si forse se la ditta ti facesse una procura speciale a vendere, supereresti tutti i problemi , perche' saresti tu a gestire la cosa, ma non credo te la facciano.
Allora direi di codificare la pura e semplice verita', mio spiego.
Se sei sicuro che la ditta trasferisca il bene a chi deciderai tu o il tuo dante causa, procedi pure, predisponendo il rogito da un notaio bravo e meglio se conosciuto da te.
Gli assegni il compratore li fara' direttamente a te, che a sutua volta salderai il costruttore, il tutto sancito nella premessa dell'atto notarile.
Cordialmente
Noel

 

[Giuseppe Lovaglio]

Un altra soluzione potrebbe essere lo scolgimento del precedente preliminare con contestuale stipula del nuovo (o dell'atto notarile) con restituzione delle somme versate ed incasso (da parte del proprietario) delle somme direttamente dal nuovo acquirente, questo consentirebbe di registrare solo i nuovi assegni nell'atto notarile.

 

[nico]

perche la ditta non mi potrebbe dare una procura speciale a vendere?visto che la ditta non ne vuole saperne di incassare,(motivi di tasse), e vuole togliersi l' impiccio di aver un appartamento da non poter utilizzare e ne vendere ( i l famoso compromesso con il tale) e cmq le vostre risposte mi fanno capire che la soluzione esiste. grazie

 

[noelferra]

Perche' con la procura in teoria incasserebbe sempre la ditta, fiscalmente e tu potresti mettere il prezzo attuale piu' alto (forse) di quello da loro incassato.
Cordialmente
Noel