Vendere casa senza aver pagato IMU

[Atticus]

E' molto difficile che in questa situazione tu possa riuscire a vendere quella casa. Tutto dipende da quanto il potenziale compratore si fida di te, da quanta voglia ha di impegolarsi in una situazione un po' "incasinata" e da quanto ammontano i debiti con Equitalia. Allora la procedura da seguire potrebbe essere la seguente:
1) stipula di una "promessa di vendita" dove si chiariscono e si evidenziano tutte le criticità sopra esposte,
2) impegno del venditore e liberare la casa da ogni peso e vincolo pregiudizievole e impeditivo alla vendita,
3) versamento da parte del compratore di una caparra sufficiente a saldare le pendenze esposte,
4) impegno a rogitare entro una certa data.

Siccome il proponente compratore difficilmente si fiderà a consegnarti la somma di cui al punto 3, potreste convenire una modalità di pagamento per step successivi in modo da poter adempiere congiuntamente agli impegni (insomma andate insieme da Equitalia e lui paga per i tuoi congiunti in conto anticipo sull'acquisto, in modo da essere sicuro dell'utilizzo della somma, e così via).

Inutile dirti che i tuoi fratelli dovranno costituirsi tanto nel preliminare che nel rogito, salvo dotarti di una procura speciale a effettuare tutti gli adempimenti connessi.

 

[Atticus]

Grazie,vedo la cosa sempre più difficile.Uno dei miei fratelli vive praticamente in clandestinità lavora in nero(mangia tutti i giorni) ha un debito con Equitalia di 60000 Euro che non riuscirà a pagare; se andiamo da Equitalia non possono fargli niente a parte mettere un'ipoteca sul suo sesto di proprietà. La casa era stata valutata 50000 euro nel 2008. Si trova in Calabria proprio dove in questi giorni c'è staa l'alluvione. Io vivo in Emilia sarà un po' dura convincere un acquirente ad andare in sieme da Equitalia.Io lavoro in una Cooperativa sociale e guadagno 950 euro al mese non ho neanche i soldi per prendere il biglietto del treno. Ma se volessi sbarazzarmi della mia quota di proprietà potrei fare una rinuncia legale?

 

[Tobia]

Cit. Equitalia:

“Il debitore ha facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato al valore determinato ai sensi degli articoli 68 e 79, con il consenso dell’agente della riscossione, il quale interviene nell’atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita. L’eccedenza del corrispettivo rispetto al debito complessivo è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso.”
Si rinvia a quanto disciplinato dall’art. 79 DPR 602/73 per la determinazione degli importi (rivalutazione del 5% , moltiplicazione per 120 per le categorie A (con esclusione A/10 e C1) , moltiplicazione per 3 (da giugno 2008) .
---

quindi se Equitalia volesse si potrebbe procedere alla vendita dell'immobile in oggetto pagando NON l'intera somma dovuta MA quella risultante da un operazione matematica:

Rendita catastale x 1,05 (rivalutazione)
subtotale x 120
totale x 3 = valore totale dell'immobile
Valore totale dell'immobile x 1/6 (quota di possesso ipotecata)

esempio:
600€ x 1,05 = 630
630 x 120 = 75.600
75.600 x 1/6 = 12.594 €
con poco più di 12.500€ e l'assenso di Equitalia puoi liberarti dall'ipoteca di 60.000 sulla sola quota di 1/6 dell'immobile e vendere il bene.



Già fatto con successo.

 

[Atticus]

Cit. Equitalia:

“Il debitore ha facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato al valore determinato ai sensi degli articoli 68 e 79, con il consenso dell’agente della riscossione, il quale interviene nell’atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita. L’eccedenza del corrispettivo rispetto al debito complessivo è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso.”
Si rinvia a quanto disciplinato dall’art. 79 DPR 602/73 per la determinazione degli importi (rivalutazione del 5% , moltiplicazione per 120 per le categorie A (con esclusione A/10 e C1) , moltiplicazione per 3 (da giugno 2008) .
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quindi se Equitalia volesse si potrebbe procedere alla vendita dell'immobile in oggetto pagando NON l'intera somma dovuta MA quella risultante da un operazione matematica:

Rendita catastale x 1,05 (rivalutazione)
subtotale x 120
totale x 3 = valore totale dell'immobile
Valore totale dell'immobile x 1/6 (quota di possesso ipotecata)

esempio:
600€ x 1,05 = 630
630 x 120 = 75.600
75.600 x 1/6 = 12.594 €
con poco più di 12.500€ e l'assenso di Equitalia puoi liberarti dall'ipoteca di 60.000 sulla sola quota di 1/6 dell'immobile e vendere il bene.



Già fatto con successo.

Grazie,non avrei sperato di avere informazioni così precise ma mi rendo conto di vivere in un mondo a parte.Questa casa è stata oggetto di una causa durata 22 anni perchè mio zio ne rivendicava l'usucapione.Viveva lì perchè non aveva voglia di lavorare e ha fatto 11 figli.Ci ha fatto un negozio se l'è affittata ai turisti e mia mamma non gli ha mai chiesto una lira. La magistratura ci ha dato ragione ma l'avvocato che ci ha difeso ora ci chiede 31500 euro.12000 mia madre glieli ha dati solo che durante il trasloco dell'ufficio di mia sorella si sono perse le ricevute, una parte dei soldi se li è fatti dare in contanti e ora lui nega di aver ricevuto soldi da noi. Abbiamo comunque trovato vaglia per 3000 euro che lui ha motivato con "Pareri stragiudiziali" mai richiesti e tutte e tre le fatture postdatate. Non avendo soldi mia mamma ha proposto di pagare con il recupero delle spese processuali (15000 euro) e la richiesta di risarcimento di Equa Riparazione per la lungaggine del processo.
L'avvocato parte con il recupero delle spese processuali arriva fino ad ottenere da un giudice il pignoramento del 5° dello stipendio di una mia cugina poi inspiegabilmente blocca tutto e non si occupa più della questione. La domanda di risarcimento per Equa Riparazione viene respinta perchè i documenti presentati non erano conformi alla legge. Così si fa certificare la parcella dall'ordine degli avvocati e ci ingiunge di pagare.Noi siamo spiazzati e dopo un po' ci arriva un'ingiunzione dal giudice di Catanzaro a pagare entro 15 gg. Tramite un amico avvocato di mio fratello che ci fa un prezzo di favore facciamo opposizione e ora da due anni aspettiamo il responso. Ma l'avvocato che ci difende non vuole impelagarsi ulteriormente riguardo le altre mancanze e truffa dell'avv. calabrese. Probabilmente vinceremo l'opposizione perchè doveva farci arrivare l'ingiunzione da un giudice della nostra città. Ma poi ricomincerà da capo e noi finanziariamente siamo allo stremo.Io sono stato malato di cancro, avevo perso il lavoro e finalmente dopo anni di disoccupazione mi sono sistemato in una coperativa sociale, guadagno pochissimo ma almeno ho un reddito tutti i mesi.
Va be' scusate lo sfogo è che dovrò subire la situazione. Abbiamo offerto all'avvocato 10000 euro + il recupero delle spese processuali=25000 euro ma non ne vuole sapere e si è pure messo in politica.
Comunque grazie a tutti per l'aiuto e per il senso di umanità che lo ha motivato.

 

[Atticus]

Cit. Equitalia:

“Il debitore ha facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato al valore determinato ai sensi degli articoli 68 e 79, con il consenso dell’agente della riscossione, il quale interviene nell’atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita. L’eccedenza del corrispettivo rispetto al debito complessivo è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso.”
Si rinvia a quanto disciplinato dall’art. 79 DPR 602/73 per la determinazione degli importi (rivalutazione del 5% , moltiplicazione per 120 per le categorie A (con esclusione A/10 e C1) , moltiplicazione per 3 (da giugno 2008) .
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quindi se Equitalia volesse si potrebbe procedere alla vendita dell'immobile in oggetto pagando NON l'intera somma dovuta MA quella risultante da un operazione matematica:

Rendita catastale x 1,05 (rivalutazione)
subtotale x 120
totale x 3 = valore totale dell'immobile
Valore totale dell'immobile x 1/6 (quota di possesso ipotecata)

esempio:
600€ x 1,05 = 630
630 x 120 = 75.600
75.600 x 1/6 = 12.594 €
con poco più di 12.500€ e l'assenso di Equitalia puoi liberarti dall'ipoteca di 60.000 sulla sola quota di 1/6 dell'immobile e vendere il bene.



Già fatto con successo.

Scusa Tobia ma rileggendo il tuo intervento noto nell'esempio che non moltiplichi i 75000 * 3 ma passi subito moltiplicare per 1/6. E' una svista o sono io che capisco male?

 

[Tobia]

Scusa Tobia ma rileggendo il tuo intervento noto nell'esempio che non moltiplichi i 75000 * 3 ma passi subito moltiplicare per 1/6. E' una svista o sono io che capisco male?

No hai visto bene.
L'ho proprio dimenticato..

Così imparo a postare quando non ho abbastanza tempo per rileggere bene..

Comunque questa è la prassi che usa EQUITALIA per liberare un immobile da un ipoteca su una quota di esso e non sull'intero.

 

[Atticus]

No hai visto bene.
L'ho proprio dimenticato..

Così imparo a postare quando non ho abbastanza tempo per rileggere bene..

Comunque questa è la prassi che usa EQUITALIA per liberare un immobile da un ipoteca su una quota di esso e non sull'intero.

Allora sono un po' perplesso perchè il valore catastale risulta molto più alto del valore di mercato della casa. Parliamo di una palazzina con due appartamenti in un paese turistico della Costa Ionica a 200 mt dal mare categoria A/4. La rendita catastale dei due appartamenti è di E 111.55 e di 136.34, li sommo : 247.89
247.89 X 1.05=260.2845
X120=31234.14
X3=93702
X1/6=15617
Solo che nel 2008 mia sorella aveva fatto vedere la casa ad un funzionario di Tecnocasa che affermava ch
e la casa aveva un valore di 74000 Euro vendibile a 50000 forse perchè da ristrutturare
Qui risulta un valore catastale di 93702 E. Vanno così le cose o ho sbagliato qualcosa.
Anche due aquirenti offrirono ambedue 50000 E per comprare la casa. Poi andò a vederla l'avvocato che la valutò 30000 E la vicina di casa che era una dei due acquirenti la voleva per quel prezzo. Io a quei tempi ero fuori da questo gioco perchè era ancora valido l'accordo con mia madre che rivendicava la proprietà morale della casa che si sarebbe presa tutto compresi gli oneri e non sono mai stato avvisato di tutto ciò fino a quando mi è arrivata l'ingiunzione del giudice.

 

[MyRiver]

Caro Atticus, sono calabrese anch'io , ma la situazione che tu dipingi supera ogni immaginazione e ogni luogo comune sulla Calabria!
Vendi la tua quota di proprietà indivisa al prezzo che ti pagano e lascia che l'acquirente, se lo trovi, rilevi in asta da Equitalia le quote dei tuoi fratelli.
In subordine vendete (svendete) con scrittura privata e consegnate la casa. L'acquirente tra vent'anni (forse dieci) potrà fare l'usucapione senza opposizione da parte vostra.

 

[Atticus]

Caro Atticus, sono calabrese anch'io , ma la situazione che tu dipingi supera ogni immaginazione e ogni luogo comune sulla Calabria!
Vendi la tua quota di proprietà indivisa al prezzo che ti pagano e lascia che l'acquirente, se lo trovi, rilevi in asta da Equitalia le quote dei tuoi fratelli.
In subordine vendete (svendete) con scrittura privata e consegnate la casa. L'acquirente tra vent'anni (forse dieci) potrà fare l'usucapione senza opposizione da parte vostra.

Grazie terrò conto del tuo suggerimento.Anche se è veramente un problema gestire queste cose a 950 Km di distanza.
Comunque te la racconto tutta.
Prima di trovare l'avvocato truffatore(presentato da suo cognato,calabrese,dirigente dell'INAIL a Roma,una bravissima persona ma a sua volta truffato dall'avvocato) mia mamma aveva dato l'incarico ad altri 4 avvocati che nel giro di 10 anni hanno tenuto ferma la cosa perchè mio zio li pagava per non fare niente.Per cui in una vicenda giudiziaria assolutamente banale in cui per verificare la rivendicazione di usucapione bastava leggere due documenti(un certificato di residenza di mio zio e la data della lettera di sfratto di mia madre) ci sono entrati ben 14 avvocati compresi i domiciliatari e gli avvocati del'attuale procedimento di oppsizione al''ingiunzione. In piu mettici che mio zio ha ereditato tre case più due terreni di proprietà di mia nonna calabrese presentando un testamento falso firmato con una X, ottenuto con la complicità un notaio e due testimoni compiacenti mentre mia nonna era in coma...però si è svegliata giusto il tempo di fare una X.
Mio nonno veniva ripetutamente derubato della pensione durante il sonno e in casa non c'erano segni di scasso.Indovina chi aveva le chiavi?Durante una vacanza nell'1984(prima che succedessero queste cose) con mia moglie siamo andati in vacanza giu "ospiti" di mio zio e mentre eravamo in spiaggia sono spariti i soldi e gli orecchini d'oro.Non parliamo delle minacce di morte che ci hanno fatto direttamente e tramite ripetute telefonate anonime. Adesso che hanno lasciato la casa,in cui non abitavano più ormai da trent'anni ma l'affittavano,si sono portati via le grondaie e dentro hanno spaccato di tutto a picconate.
Grazie a tutti e a chi ha fatto questo blog, mi è stato molto d'aiuto,soprattutto moralmente.

 

[Atticus]

Il preliminare si fa dal notaio, ma in genere nelle compravendite il notaio lo sceglie il compratore.
Dunque, se hai trovato la persona che vuole acquistare l'immobile, puoi metterti d'accordo per fare un preliminare con il versamento di una caparra da parte dell'acquirente. Con la caparra paghi l'IMU e fai fare l'APE, dopo puoi procedere tranquillamente con l'atto di compravendita definitivo. L'unico problema sta nel fatto che parte delle spese notarili del preliminare le devi pagare anche tu, mentre quelle dell'atto definitivo spettano al compratore.
In ogni caso l'IMU la devi pagare tu, non puoi scaricala sull'acquirente e senza l'APE nessun notaio farà mai l'atto di compravendita. Per questo ti suggerisco il preliminare con caparra.
Parlo per esperienza diretta: io ho venduto una casa in questo modo qualche mese fa sulla quale avevo un debito di IMU di tre anni...

Ma sull'IMU arretrato di 3 anni hai dovuto pagare interessi di mora o altro?