Vendere in sicurezza una casa pignorata

[brina82]

Buonasera ,
per un appartamento pignorato che sto vendendo (proposta ritirata e accettata dalla banca creditrice), la stessa banca propone di effettuare l'atto di compravendita (l'acquirente non chiede mutuo), direttmente in Tribunale previo accordo con il giudice. Avendo io chiesto una tutela certa per l'acquirente verso altri possibili creditori che potrebbero palesarsi e rivalersi sulla casa, la banca ha proposto qunto segue:

- vendita fatta in tribunale, con rinuncia agli atti (ritiro pignoramento da parte della banca creditrice);
- la possibilità di far apporre lo stesso giorno il timbro di non opposizione presso la cancelleria (annotamento del pignormento).

Questo, dice la banca, tutelerebbe l'acquirente dato che non dovrebbero trascorrere i famosi 20/30 giorni dove altri creditori (nel caso ci fossero) potrebbero insinuarsi.

ORA... un legale che conosco mi dice che non è così, che dei 20 giorni, per un certa sicurezza, occorre comunque tenerne conto anche se l'atto viene effettuato in tribunale...HO UN PO' DI CONFUSIONE! Chi è esperto nelle vendite con pignoramento? In passato ne ho già fatte ma aspettando i 20 giorni con il denaro depositato presso il notaio, in questo caso l'acquirente non vuole perchè la cifra accettata per l'acquisto copre perfettamente il debito con la banca. ASPETTO QUALCHE VOSTRA DELUCIDAZIONE, GRAZIE.

Confermo quanto indicato da @miciogatto , anche se l'interpretazione di molti Notai e Avvocati è tale per cui in quei 20 giorni, timbro o non timbro, possano comunque opporsi gli stessi creditori che hanno rinunciato alla procedura (è palesemente un controsenso). Fino a qualche anno fa nei 20 giorni potevano inserirsi anche nuovi creditori.

Se vuoi blindare al massimo l'atto (e a quel punto sarebbe blindato anche più di un atto normale), anche se non necessario, ti conviene depositare i soldi dal Notaio per quei 20gg, ma:

- deve essere d'accordo il creditore;
- i costi del Notaio lievitano.

Se stiamo parlando di cifre piccole, io eviterei.

 

[ghiga64]

... la prima idea era quella di fare un atto dal notaio, depositare i denari, far passare i venti giorni e poi chiudere la compravendita. il rischio qual'è... che se per caso si palesano altri creditori i costi del notaio lievitano in quanto oltre ad aver pagato l'atto precedentemente, l'acquirente per riavere i denari, deve pagarsi un altro atto... Per poi non acquistare la casa... MA NORMALMENTE I COLLEGHI CHE VENDONO CASE PIGNORATE, CHE CONTROLLI FANNO?, COME PROCEDONO?

 

[francesca63]

Violini e sviolinate.
Manca solo veder sventolare i cuoricini.

Geloso ?

 

[PyerSilvio]

Geloso ?

Ci mancherebbe purequesta.

 

[Miciogatto]

Violini e sviolinate.
Manca solo veder sventolare i cuoricini.

Violini tzigani in pista!

anche se l'interpretazione di molti Notai e Avvocati

Aggiungerei, soprattutto, cancellerie e conservatori.

MA NORMALMENTE I COLLEGHI CHE VENDONO CASE PIGNORATE, CHE CONTROLLI FANNO?, COME PROCEDONO?

Sapessi i casini che ci combinano taluni avvocati ... mentre la maggior parte dei tuoi colleghi invece, giustamente, non se ne occupano affatto, molto semplicemente.

 

[Miciogatto]

il rischio qual'è... che se per caso si palesano altri creditori i costi del notaio lievitano in quanto oltre ad aver pagato l'atto precedentemente, l'acquirente per riavere i denari, deve pagarsi un altro atto...

Il rischio, per l'acquirente, se non si fanno le cose per bene è che ha pagato il creditore che gli dirà "grazie!". Ma la casa resta pignorata.

 

[Miciogatto]

Violini e sviolinate.

Pyer, tu invece sei un ottimo commerciale. Ti pare poco?

 

[brina82]

Il rischio, per l'acquirente, se non si fanno le cose per bene è che ha pagato il creditore che gli dirà "grazie!". Ma la casa resta pignorata.

A me è capitato che il creditore mi dicesse "ok accettiamo i soldi, ma se per caso l'asta si dovesse fare lo stesso, non per causa mia, mi prendo anche i soldi dell'asta"...

Non l'ho capita, anche perché se rinuncia rinuncia, ma di fatto nella delibera questo c'era scritto. Poi per fortuna abbiamo trovato un altro accordo...

... la prima idea era quella di fare un atto dal notaio, depositare i denari, far passare i venti giorni e poi chiudere la compravendita. il rischio qual'è... che se per caso si palesano altri creditori i costi del notaio lievitano in quanto oltre ad aver pagato l'atto precedentemente, l'acquirente per riavere i denari, deve pagarsi un altro atto... Per poi non acquistare la casa... MA NORMALMENTE I COLLEGHI CHE VENDONO CASE PIGNORATE, CHE CONTROLLI FANNO?, COME PROCEDONO?

Di norma i colleghi che comprano case pignorate, col timbro di non opposizione, rogitano e basta.

Nei casi estremi è possibile depositare le somme dal Notaio.

Come ho già indicato in altri post, è possibile effettuare una compravendita condizionata all'avveramento di una certa condizione, se il creditore accetta, ovvero:

- soldi in mano al Notaio
- Notaio che avvisa il creditore via PEC, e questi fa la rinuncia
- Tribunale che estingue la procedura
- Atto di compravendita condizionato all'avveramento di determinate condizioni nei 20 giorni
- Secondo atto di compravendita: se nessuno si oppone nei 20 giorni, il Notaio perfezione la compravendita (con una nota a margine alla prima), e gira i soldi al creditore
- Se vi sono opposizioni, il Notaio rimanda i soldi al promissario acquirente, e la casa torna al vecchio proprietario (sempre con una nota a margine alla prima).

Per fare questa cosa, il costo del Notaio è di circa 3 atti notarili normali (2+deposito soldi), e atti per circa 40 pagine.

A quel punto il creditore ipotecario non avrà perso il proprio grado, ma avrà perso tempo e qualche somma di denaro per riavviare la procedura.

 

[Bagudi]

Pyer, tu invece sei un ottimo commerciale. Ti pare poco?

 

[Miciogatto]

Non l'ho capita, anche perché se rinuncia rinuncia

Rinuncia a cosa?
Rinunciare agli atti è una cosa, rinunciare al credito è un'altra.