Vendere un immobile gravato da ipoteca non volontaria

[Lessie]

Cerco aiuto dai colleghi.
Mi è stato proposto di vendere un immobile gravato da ipoteca, non essendomi mai imbattuta in una situazione del genere non so cosa fare esattamente.
Ho pensato che all'atto si può estinguere l'ipoteca con la somma corrisposta per l'acquisto ma .......si può fare?
Lunedì incontro il proprietario e vorrei sapere come comportarmi.
Attendo fiduciosa le vostre risposte (si impara più sul forum che ai corsi.........grazie custode per la tua idea)

 

[Francesca Cecchini]

Bè, così te la butto, bisognerebbe sapere se chi ha iscritto l' ipoteca è disponibile a venire all'atto e ad estinguere in quel momento l'ipoteca.
Per esperienza, le banche lo fanno spesso, esatri, inps e enti pubblici vari nemmeno se pregati in ginocchio!!!
Prova a capire un po' meglio di chi è l'ipoteca, per quali ragioni e, soprattutto, l'ammontare della stessa!

 

[elisabetta]

ciao,
a me una volta è capitato ed abbiamo fatto in questo modo: il giorno del rogito il venditore ha lasciato a garanzia dal notaio la somma necessaria ad estinguere l'ipoteca impegnandosi a farlo poi personalmente per poter riscattare la cifra depositata, se non lo fa entro la data stabilita quel deposito viene incamerato dall'acquirente. Però bisogna comunque sapere che tipo di ipoteca c'è ed accertarsi che non ci siano pignoramenti o sequestri cautelativi in corso altrimenti non si può stipulare. Pretendi dal proprietario spiegazioni chiare!! Loro cercano sempre di "glissare" su questi argomenti ma poi ci ritroviamo nei guai noi...
in bocca al lupo!!
elisabetta

 

[giorgino]

L'argomento è delicato.

Il problema vero è che per garantire l'acquirente, occorre che alla trascrizione del rogito nessun altro creditore si sia nel frattempo insinuato potendosi rivalere sul nuovo incolpevole proprietario.
Il secondo problema è che il giorno dell'atto i creditori contestualmente concedano il proprio assenso alla cancellazione dell'ipoteca iscritta giudizialmente.

Il metodo "pulito" prevede il pre accordo sulla cancellazione dell'ipoteca con i creditori e il saldo contestuale di questi. Quindi niente compromesso e atto diretto senza passaggi di denaro o caparre preliminari.
Il giorno dell'atto si presentano al rogito tutti i creditori, acquirente e venditore. I creditori vengono contestualmente saldati e di conseguenza rilasciano assenso alla cancellazione. Il notaio "corre" a trascrivere e le cose vanno a posto nel migliore dei modi.

Ci sono tuttavia delle eccezioni a questo procedimento a seconda della consistenza del debito e della fonte del debito.
Se il creditore è una banca o una società privata di riscossione crediti il problema non si pone: Viene qualcuno di loro all'atto e ok. Se il creditore è un ente o la Gestline Equitalia il problema è un po' più difficile da risolvere in quanto è difficilissimo avere un funzionario dell'agenzia di riscossione presente all'atto. In questo caso troverai notai disposti a rogitare e successivamente andare a pagare (pericolosissimo!!!) oppure notai che correttamente s'impuntano per avere tutti i creditori al tavolo.

Cerca prima di tutto di capire qual'è la situazione concreta del venditore indebitato e soprattutto se ce ne sono altri che stanno per insinuarsi. Perchè quello è il pericolo concreto.

Due note:

1. Il prezzo dell'immobile deve coprire abbondantemente l'ammontare del credito.
2. Attenzione che l'Agenzia di riscossione per effettuare la cancellazione d'ipoteca per avvenuto saldo delle cartelle chiede sia le cartelle attive che le cartelle future (!) Quindi nel calcolare l'ammontare del devito verifica bene insieme al venditore quanto esige l'agenzia per l'assenso alla cancellazione e non il mero estratto conto coi dietimi al giorno del rogito. Ci cascano in tanti.

Se è la tua prima volta ti consiglio caldamente di farti seguire da un legale pratico di esecuzioni immobiliari...

g

 

[Lessie]

Ringrazio tutti per i preziosi consigli. Quando incontrerò il proprietario porrò le giuste domande.
Auguro buon lavoro a tutti.
Alessandra

 

[Roby]

COncordo in pieno con giorgino, assicurati di che ipoteca stiamo parlando, rammenta al venditore a lettere cubitali di metterti a conoscenza di tutto altrimenti si creano i pasticci che sopra ti hanno ben elencato.

Informati se poi hai bisogno posta che vediamo come risolvere la questione.

Ciao Roby.

 

[tosca]

Accertati anche che l'iimobile oltre ad essere gravato da ipoteca non volontaria, non sia anche pervenuto al venditore per donazione. Comunque fatti seguire da un notaio.

 

[bridgette]

.... non sono una "collega" ma una proprietaria a cui quest'anno è capitato di dover vendere un immobile ereditato su cui gravava ipoteca e pignoramento per mancato pagamento del condominio.
Ho saldato il debito con gli interessi e successivamente i creditori (l'amministratore di condominio e i condomini) hanno approvato la delibera per la cancellazione dell'ipoteca. Con la delibera, un avvocato ha chiesto la cancellazione del pignoramento, che va fatta al giudice.
Tutto questo tra maggio e luglio.
A fine luglio ho stipulato il compromesso di compravendita dell'appartamento con gli acquirenti, e, in quella sede, ho consegnato al notaio ricevuta del saldo debitorio, delibera di cancellazione e procedimento legale per la cancellazione sia dell'ipoteca che del pignoramento.
Il notaio si è incaricato di perfezionare la pratica e a fine settembre ho avuto tutti i documenti in regola per l'atto di vendita.
Costo totale dell'operazione, naturalmente escluso il saldo debitorio al condominio, 5/600 euro.
Se ci fosse stata solo l'ipoteca, costi e tempi sarebbero stati notevolmente inferiori.
Auguri
Bridgette

Cerco aiuto dai colleghi.
Mi è stato proposto di vendere un immobile gravato da ipoteca, non essendomi mai imbattuta in una situazione del genere non so cosa fare esattamente.
Ho pensato che all'atto si può estinguere l'ipoteca con la somma corrisposta per l'acquisto ma .......si può fare?
Lunedì incontro il proprietario e vorrei sapere come comportarmi.
Attendo fiduciosa le vostre risposte (si impara più sul forum che ai corsi.........grazie custode per la tua idea)

 

[Noel]

Se e' una ipoteca iscritta , dalla banca, c'e' una procedura normalissima che la banca stessa o meglio il notaio pouo' indicarti, basta fare dei conteggi per l'estinzione alla banca creditrice per il giorno del rogito poi pensera' il notaio a far tutto mediante un bonifico alla banca , questo per farlo contestualmente alla stipula.
SAe invece i proprietari attuali pensano loro a cancellarla , metterai sull'incarico che detta ipoteca sara' cancellata prima del rogito notarlile. Altrimenti per quanto detto sopra , sara' cancellata contestualmente al rogito notarile a cura e spese dei venditori a mezzo Notaio rogante8 Anche se questo sara' dell'acquirente ancora meglio ).
Se invece e' una ipoteca non bancaria, bastera' sempre indicare che sara' cancellata a cura del notaio rogante, pensera' lui a pilotare la cosa, anche se fose una ipoteca giudiziale, pensera' sempre lui tramite un legale ad ottenere il decreto di cancellazione.
Non ci sono pèroblemi
in nessun caso.
Si risolve sempre basta saperlo ed agire di conseguenza
Buon lavoro
Noel

 

[tosca]

Meglio fare le cose contestualmente:
1° cancellazione ipoteca
2° stipula atto notarile
3° Nel caso in cui l'acquirente chiede un mutuo è possibile iscrivere ipoteca a nome dell'acquirente stesso
Così non vi è bisogno che il venditore presti garanzia con l'immobile (oltretutto il venditore non potrebbe prestare garanzia prima del rogito visto che l'immobile e già gravato da ipoteca giudiziale).
Evitare sempre che la banca iscriva un ipoteca prima del rogito. Contestualmente fare prima il saldo di quanto dovuto e poi iscrizione ipoteca.