Vendita appartamento prima dell'asta

[Marco88]

Ciao, volevo un vostro consiglio su come procedere, dato che è la prima volta che mi capita.
In pratica, un cliente vuole vendere il proprio appartamento che rischia di finire all'asta. Il perito dovrebbe uscire verso gennaio 2017, quindi ad oggi la casa non è all'asta. Volevo sapere come procedere, dato che ancora non è all'asta sarebbe una compravendita normale o ci sono delle differenze? Visti i tempi ristretti abbiamo deciso di metterla sul mercato ad un prezzo decisamente inferiore al valore reale, proprio sperando di poterla piazzare prima che vada all'asta.
Inoltre, con eventuali potenziali acquirenti come mi dovrei comportare? Il cliente si è lamentato perchè, da quello che dice lui, l'agenzia che trattava prima la casa diceva ai potenziali acquirenti che sarebbe finita all'asta in futuro e questo, sempre secondo lui, spaventava i clienti che quindi si tiravano indietro oppure li convincevano ad aspettare che la casa finisca all'asta
Volevo quindi il vostro parere, grazie!

 

[Miciogatto]

Se, come immagino, il perito di cui parli è quello del tribunale l'immobile e' gia' pignorato. Non e' ancora definito il primo tentativo di vendita all'asta ma ormai e' questione di mesi.

Quindi si tratta di una vendita fattibile (ma non certo in tutti i casi, dipende dai debiti innazitutto) ma assai complessa se non conosci piu' che bene la materia.

Il ruolo di un agente immobiliare e' fondamentale e dovrai fare la tua parte ma per il resto ti serve il supporto di qualcuno che sappia fare un saldo e stralcio immobiliare.

Non qualcuno che sa come si fa. Qualcuno che lo sa fare e ne ha fatti.
A prescindere dal titolo che ha o non ha.

 

[Ettore Arru]

Negare l'esistenza del pignoramento ad eventuali acquirenti, così come accaduto, credo sia pura follia oltre ad un'enorme ed inutile dispendio di tempo ed energie.
L'acquirente dovrà essere identificato in quello capace di comprendere il vantaggio dell'acquisto pur in presenza di pignoramento, dinnanzi ad un prezzo che dovrà essere più che interessante.
Da quanto scrivi, i tempi sono strettissimi e con un CTU già pronto a periziare a gennaio 2017 - l'immobile non dovrà essere venduto, ma svenduto.
Primo passo, contattare il creditore e concordare quindi uno stralcio, tenendo conto che eventuali preliminari intese, non interrompono certamente l'iter dell'esecuzione immobiliare, posto che la banca ha già sopportato i costi (ingenti) derivanti da queste procedure.
Quindi i troppi tira e molla in questa fase, concorrono a perdere una marea di tempo e se sei in presenza di un venditore che vorrebbe "incamerare" del denaro dalla vendita - considerando, ripeto, i tempi più che stretti, personalmente lascerei perdere.
In sostanza l'immobile dev'essere svenduto e non venduto.
Quindi, concordare l'importo dello stralcio e concordare anche il tempo necessario per il saldo.
Attenzione: se gli acquirenti devono acquistare con mutuo, potresti trovarti più di una banca che non gradisce il tipo di intervento. Se il venditore è un soggetto fallibile, difficilmente troverai un istituto disposto a finanziare il bene.
Prezzo super vantaggioso, acquisto per contanti e, chiaramente, stipula dinnanzi al giudice per le esecuzioni immobiliari ed al creditore che, ricevuta la somma, rilascia il consenso alla chiusura della procedura ed il giudice ne ordina la cancellazione.

 

[Marco88]

Intanto grazie per le risposte.
Ho un altro dubbio, lui mi ha detto che gli va bene il prezzo più basso ma non vuole svenderlo perché comunque, se finisce all'asta la differenza tra debito e prezzo di vendita gli viene data. Cioè ad esempio ha un debito di 10, la casa all'asta viene venduta a 100 quindi 10 vanno alla banca e 90 vanno al proprietario, ma è vero? Non mi sono sbilanciato perché è una cosa che non ho mai avuto modo di trattare

 

[Ettore Arru]

Quanto da te scritto è verissimo oltre ad essere pacifico.
Io, non conoscendo né il valore della casa né l'ammontare del debito per il quale è stato iscritto il pignoramento, ho simulato la situazione più tragica.
Nascerebbe però un altro problema (relativamente allo stralcio) se si dovesse riscontrare un forte squilibrio di valore dell'immobile (in positivo), rispetto al debito.

 

[Miciogatto]

Fosse davvero un solo creditore sarebbe già un caso potenzialmente fortunato ma com minimo scommetto su condominio e Equitalia.

Cioè ad esempio ha un debito di 10, la casa all'asta viene venduta a 100 quindi 10 vanno alla banca e 90 vanno al proprietario, ma è vero?

In linea di principio è corretto ma:

- occorre tener conto delle spese di procedura

- spesso il debitore ha un'idea sbagliata del vero ammontare del suo debito

- i ribassi di asta assottigliano l'eventuale ricavo

 

[brina82]

Intanto grazie per le risposte.
Ho un altro dubbio, lui mi ha detto che gli va bene il prezzo più basso ma non vuole svenderlo perché comunque, se finisce all'asta la differenza tra debito e prezzo di vendita gli viene data. Cioè ad esempio ha un debito di 10, la casa all'asta viene venduta a 100 quindi 10 vanno alla banca e 90 vanno al proprietario, ma è vero? Non mi sono sbilanciato perché è una cosa che non ho mai avuto modo di trattare

Se scrivi le cifre di cui parliamo, ovvero:

1) valore di mercato dell'immobile
2) ammontare del debito presunto
3) probabile prezzo di (s)vendita

certamente è possibile inquadrare meglio la questione.

Il prezzo di (s)vendita potrebbe avvicinarsi a quello cui verrà venduto in asta. La differenza è in termini di risparmio del debitore, legato a diversi fattori:

1) col saldo e stralcio si eviterebbero gran parte delle spese legali legate all'asta (meglio se si riesce a vendere prima della perizia per il tribunale)
2) col saldo e stralcio l'immobile viene venduto più velocemente (da qui a qualche mese, mentre con l'asta si dovrà aspettare 1-2 anni), per cui con l'andamento decrescente dei prezzi di mercato, sarebbe meglio
3) se il debito fosse superiore al valore dell'immobile (tenendo anche conto del prezzo di (s)vendita e delle spese legali) lo stesso verrebbe estinto col saldo e stralcio.

 

[Marco88]

Il valore di mercato si aggira intorno ai 150.000€, debito, da quello che mi ha detto, è di circa 75.000€ prezzo richiesto per la vendita 100.000€(prima era in vendita a 120.000€)

 

[Miciogatto]

Non si possono fare valutazioni sensate senza guardare i documenti e soprattutto senza sapere quali, esattamente, sono i creditori e quale credito vantano.

Comunque, giusto per fare due chiacchiere:

- mettiamo che il perito valuti l'immobile a mercato libero: 150K
- in perizia scriverà 150-15% = 127K


alla prima asta puo' essere aggiudicato a 150-25% = 112K

alla seconda asta puo' essere aggiudicato a 112-25% = 84K

alla terza asta puo' essere aggiudicato a 84-25% = 63K


Se si arriva a quel punto non ci sarà credito residuo ma debito residuo.

 

[brina82]

- mettiamo che il perito valuti l'immobile a mercato libero: 150K
- in perizia scriverà 150-15% = 127

perchè?