Vendita casa non conforme in comproprietà

[DieCasa]

Buonasera, spero che qualcuno possa darmi delle indicazioni utili.
Mia madre è comproprietaria con mio zio di una casa in comune nel sud italia, ereditata alla morte dei genitori.
La casa è di fatto costituita da due case, anche se al comune risulta una singola unità. Quest'anno ha trovato finalmente un acquirente interessato alla casa. Il problema è che andrebbe sanata questa difformità, oltre alla cucina che risulta deposito, e qui iniziano i problemi con mio zio. Lui si rifiuta assolutamente di fare sanatorie perché ha la fobia di essere perseguito penalmente, perché a detta sua la situazione è a posto ed ha sempre fatto tutto in regola, anche se al comune non risulta, e c'è difformità anche con catasto. Il problema non sono ne per lui ne per mia mamma i circa 1000 euro della sanatoria. Adesso siamo impantanati per questa irrazionale scelta (a detta di tecnico, architetto e avvocato) di mio zio di rifiutarsi di sanare la situazione. Stavamo pensando se ci fossero modi di forzare la situazione, tipo:
1)far sanare agli acquirenti dopo acquisto, sempre se notaio permette rogito.
2)Autodenuncia in comune per "obbligarci" a uniformare stato di fatto e urbanistica.
3)Agire attraverso i lavori invece che con sanatoria, tecnico ha detto che non si può ma non ho capito perché.
4)...altro?
Mi scuso se qualcosa non è chiaro e per la lunghezza, non sono del settore e spero che qualcuno possa darmi qualche indicazione utile... inutile dire che tutto ciò è un'enorme costo per mia mamma che non sa più come fare, e che ragionare con mio zio è assolutamente impossibile.
Vi ringrazio e auguro buona serata

 

[francesca63]

a detta sua la situazione è a posto ed ha sempre fatto tutto in regola

Con la cucina in un locale deposito , è evidente che non è tutto in regola.
Pare evidente che la situazione vada sanata, e, onestamente, mi pare che i 1000 euro ipotizzati per farlo siano pochi.
1) possibile, in certi casi, ma comunque rischioso per il venditore; impossibile se gli acquirente devono comprare con un mutuo.
2) scelta drastica, non so quanto saggia; se poi tuo zio continua a non volere fare nulla...
3) Agire attraverso i lavori penso voglia dire "invece di sanare, rendo la casa come avrebbe dovuto essere"; se il tecnico dice che non si può, devi farti spiegare da lui perché.
4) "minacciare" tuo zio di chiedere la divisione giudiziale, in modo di dividere l'immobile ( se è possibile) e poi ognuno fa quello che vuole della sua parte.
O chiedergli di rilevare lui la parte di tua madre, se non vuole sanare.

Se non riescono a convincerlo un avvocato e un tecnico, la vedo dura.

 

[DieCasa]

Grazie della risposta. La sua convinzione deriva dal fatto che a catasto è in regola, quindi secondo lui c'è stato un errore di comunicazione tra uffici, anche se parliamo di lavori di 20 anni fa. Secondo lui rischia multe pesanti, procedimenti penali o la demolizione dell'immobile se fa la sanatoria
1000/1500 € è stato il preventivo di massima del tecnico.
1) non comprerebbero con mutuo
3) esatto, devo capire perché.
4) Immagino che i tempi sarebbero molto lunghi e gli acquirenti potrebbero tirarsi in dietro. È probabilmente la cosa che mia mamma avrebbe dovuto fare anni fa considerando il soggetto in questione.

 

[francesca63]

La sua convinzione deriva dal fatto che a catasto è in regola

Il Catasto non prova la regolarità edilizia: qualcuno dovrebbe spiegarglielo.
E Catasto e Comune non comunicano proprio: se anche ci fossero problemi “per errore di comunicazione”, tali problemi vanno risolti, presentando le corrette pratiche.
Cerca di approfondire: forse è meglio rischiare di perdere un acquirente, che avere problemi perché si vende un immobile irregolare.

 

[DieCasa]

A me è chiaro che la situazione non è conforme e che andrebbe sanata, purtroppo abbiamo le mani legate perché essendo in comproprietà mia mamma non può fare niente senza che mio zio si convinca.
Immagino che anche "minacciare" di chiedere i danni per la mancata vendita non sia fattibile visto che lui non è obbligato a voler vendere.
Mi sa che non rimane che il tribunale... peccato perché non è stato facile trovare l'acquirente.

 

[Lopriore]

A me è chiaro che la situazione non è conforme e che andrebbe sanata, purtroppo abbiamo le mani legate perché essendo in comproprietà mia mamma non può fare niente senza che mio zio si convinca.
Immagino che anche "minacciare" di chiedere i danni per la mancata vendita non sia fattibile visto che lui non è obbligato a voler vendere.
Mi sa che non rimane che il tribunale... peccato perché non è stato facile trovare l'acquirente.

Secondo te il tribunale è la soluzione? Tra quanti anni? Quanti soldi dovrai spendere? E con quali prospettive?

 

[DieCasa]

Adesso pensavamo di provare a vendere lo stesso, non so come. Se la vendita salta perché non si riesce in nessun modo la divisione giudiziale rimane l'unica soluzione per essere liberi di agire in futuro. Sui costi non ho idea, so che ci vorranno anni ma se non ci sono alternative...

 

[Miciogatto]

Sui costi non ho idea, so che ci vorranno anni ma se non ci sono alternative...

Costi ai quali devi aggiungere la svalutazione in asta.
Aspetterete anni per intascare un decimo di quello che prendereste oggi.

E' veramente l'ultima spiaggia da evitare a tutti i costi.

Se avete un acquirente senza mutuo vendete così, trovate il modo, spiegategli la situazione e fategli uno sconto.

 

[francesca63]

Se avete un acquirente senza mutuo vendete così, trovate il modo, spiegategli la situazione e fategli uno sconto.

Il modo più semplice e indolore potrebbe essere quello di spiegare i problemi (compresa la cucina abusiva), darsi una stretta di mano e vedersi al rogito dal notaio. Se l'acquirente cambia idea, rispetto agli abusi, perlomeno non ci sarebbero caparre da rendere raddoppiate...

Ma io non ho capito una cosa; lo zio è d'accordo a vendere ?
Se si, potreste anche firmare un preliminare in cui promettete tutto in regola, poi sarà l'acquirente a far capire allo zio che se non sana come promesso diventa inadempiente....vedi che lo capisce al volo...

 

[francesca63]

Costi ai quali devi aggiungere la svalutazione in asta.

Forse sarebbe possibile la divisione; non che sia meglio, deve sempre aspettare anni, ma perlomeno non si deve svendere...