Vendita con frazionamento

[Luca Andrea]

Buona sera, mi trovo in una situazione un pò complicata: ho messo in vendita la casa di mia madre, deceduta qualche mese fa, e ho trovato un paio di acquirenti, che , in accordo tra loro, vorrebbero acquistare l'immobile in proporzioni differenti, ma, e qui arriva la complicazione: l'uno acquisterebbe due terzi dell'immobile "pronta cassa", l'altro il terzo residuo ma con clausola di sospensiva legata alla concessione del mutuo, peraltro con la situazione reddituale già indagata favorevolmente dall' istituto di credito.
Mi verrebbe proposto di presentare una Cila per il frazionamento, ma in che modo posso tutelarmi nel caso che, dopo la presentazione della Cila gli accordi (finora solo verbali) non venissero rispettati dagli acquirenti?

 

[Albano50]

Io non accetterei queste condizioni, la Cila chi la paga? e se il comune trova qualche cavillo per rifiutarla?
Se vogliono frazionare l'immobile è un problema loro, che prima provvedano all'acquisto.

 

[Luca Andrea]

La Cila la pagherebbero gli acquirenti. Il frazionamento si rende necessario perchè sono due acquirenti senza legami tra loro..

 

[francesca63]

Mi verrebbe proposto di presentare una Cila per il frazionamento,

Quanto è grande la casa ?
È ragionevole pensare che sia più semplice venderla frazionata, anche se questi acquirenti non dovessero più comprare ?
Se si, puoi valutare meglio la cosa,con la giusta attenzione, è un professionista che ti assiste.
Se no, non credo valga correre il rischio, ed è meglio cercare altri acquirenti.

Ma la perizia per il mutuo del secondo acquirente, la farebbero sull’immobile già frazionato ?
Devi fare lavori , perché siano effettivamente due unità indipendenti, o lo sono già ?

Spiega meglio, se vuoi pareri.

 

[-csltp-]

Il procedimento è separare le due operazioni.

chi possiede i soldi firma il primo preliminare in cui ti impegni a frazionare. Ovviamente dovrai pretendere una caparra confirmatoria.

il secondo pezzo verrà normato da una proposta vincolata all’ottenimento del mutuo.

prima di firmare chiedi i costi e la fattibilità ad un tecnico.

se loro cambiano idea tu ti tiene la caparra del primo contratto

nel peggiore dei casi ti rimane un pezzo di immobile da vendere

 

[Luca Andrea]

La casa è di circa 160 m2, chi acquisterebbe la parte minore è un geometra pratico di frazionamenti e ristrutturazioni, il grosso dei lavori toccherebbe farli sulla parte più grande dell'immobile, quella che verrebbe pagata pronta cassa, la parte minore verrebbe separata semplicemente tamponando UNA porta e aprendone un'altra.

 

[PyerSilvio]

Il procedimento è separare le due operazioni.

chi possiede i soldi firma il primo preliminare in cui ti impegni a frazionare. Ovviamente dovrai pretendere una caparra confirmatoria.

il secondo pezzo verrà normato da una proposta vincolata all’ottenimento del mutuo.

prima di firmare chiedi i costi e la fattibilità ad un tecnico.

se loro cambiano idea tu ti tiene la caparra del primo contratto

nel peggiore dei casi ti rimane un pezzo di immobile da vendere

Aja,

Stavolta dissento parzialmente giovanotto.

Se un contratto diventa efficace e l'altro viene declinato per effetto della mancanza del mutuo, il nostro amico @Luca Andrea rimarra' con una scarpa e una ciabatta.

Meglio si mantenere le questioni distinte, fino alla ragionevole certezza, di convergere al rogito.

Per il cliente che compera pronta cassa basta la proposta.

Per quello della sospensiva, bastera' fare avverare prima la condizione, anche ricevendo un parere preventivo, che viene espresso nella perizia, che puo' in ogni momento avere luogo.

Incassato il nulla osta si procede con contratti normali ad effetti obbligatori.
Sottoscritti i contratti e incassate contestualmente entrambe le caparre, si procede con le pratiche necessarie.
A cura del venditore e a spese dell'acquirente.

 

[-csltp-]

Aja,

Stavolta dissento parzialmente giovanotto.

Se un contratto diventa efficace e l'altro viene declinato per effetto della mancanza del mutuo, il nostro amico @Luca Andrea rimarra' con una scarpa e una ciabatta.

Meglio si mantenere le questioni distinte, fino alla ragionevole certezza, di convergere al rogito.

Per il cliente che compera pronta cassa basta la proposta.

Per quello della sospensiva, bastera' fare avverare prima la condizione, anche ricevendo un parere preventivo, che viene espresso nella perizia, che puo' in ogni momento avere luogo.

Incassato il nulla osta si procede con contratti normali ad effetti obbligatori.
Sottoscritti i contratti e incassate contestualmente entrambe le caparre, si procede con le pratiche necessarie.
A cura del venditore e a spese dell'acquirente.

beh giustamente oltre alle valutazioni tecniche bisogna anche valutare la parte pratica dell operazione capendo se il frazionamento ha senso il linea generale o solo per questi due precisi clienti.

solitamente dividere aiuta a vedere, però come giustamente hai sottolineato non sempre è cosi

 

[Luca Andrea]

Innanzitutto ringrazio per i consigli, ben motivati e meglio espressi. Personalmente penso che il frazionamento, in tempi di "famiglie minime", sia una mossa vincente: quando, scomparsa mia madre, ho dichiarato a qualche condomino l'intenzione di vendere, tutti hanno manifestato un interesse, collegato alla qualità dell'immobile, ma sono stati scoraggiati dalle dimensioni oggi considerate eccessive.

 

[PyerSilvio]

Personalmente penso che il frazionamento, in tempi di "famiglie minime", sia una mossa vincente:

Lo e' sempre stato.

Proprio per le qualita' che esprime più speculative.

Semplificando, accade la stessa cosa con le differenze di ricavo, vendendo lo stesso prodotto in
in confezione singola, oppure in quelle formato famiglia.
"Spezzattando" si guadagna di piu'.

ma sono stati scoraggiati dalle dimensioni oggi considerate eccessive.

capendo se il frazionamento ha senso il linea generale o solo per questi due precisi clienti.

Un problema di abbondanza resta sempre gestibile al meglio.

Frazionamenti sono sempre possibili.
Tuttavia, come una grande e calda coperta, bisogna stare accorti prima di tagliarla in pezzi, rischiando di rimanere con le chiappe esposte all'intemperia.

Non e' un caso, che nella compravendita, una delle regole caposaldo da osservare, e' sempre quella di non toccare nemmeno uno spillo, rispetto allo stato di fatto del fabbricato.
Mantenendosi il piu' possibile con le "mani libere", per ogni qualita' di acquirente che si possa rappresentare, in quel tempo che trascorre tra il "vendo" e il "venduto".

La stessa cosa accade nelle transazioni delle terre nude edificabili.
Finanziabili, quanto meno per le imprese serie, fino al cento per cento, semplicemente presentando una bozza di progetto di quei metri cubi che ancora nemmeno esistono, pure non ancora nemmeno concessionato, perche' come diceva sopra il @marchesini , per procedere occorre prima sganciare l'onere, in questi casi in con doppia cifra a seguire i tre zeri.

Del prezzo che ci dici @Luca Andrea ? Se frazioni per speculare e' un conto, se frazioni per svendere e' un altro.

Il soggetto che compera la frazione più piccola ti perviene sempre per l'intervento di quello stesso geometra?