Vendita dell' abitazione ed acquisto casa nuova

[studiopci]

Salve

- il venditore di Padova, per nostra fortuna, ha messo in stand-by il preliminare, a fronte del pagamento di una piccola spesa considerata come affitto, fino a quando i miei faranno il rogito, in sostanza prima si fa meglio è;

Ti consiglio a tal proposito di redigere un integrazione al compromesso firmato, nella quale di comune accordo rinviate la data del rogito di TOT mesi, questo per evitare ulteriori " ingarbugliamenti " della vicenda.

- per la casa di Bari, gli acquirenti inadempienti hanno ritirato dall'ufficio postale la raccomandata, quindi sono scattati i 15 giorni entro i quali devono comunicare data, ora e notaio per il rogito.

Premesso che è sempre necessario avere le carte avanti , in linea di massima :
1 - Se il notaio ha registrato che il giorno del rogito i compratori non si sono presentati.
2 - Se nel compromesso è stato inserito la dicitura " entro e non oltre .......... termine ultimo e perentorio "
3 - Se i compratori nonostante l'invito non si presenteranno
potrai ritenere risolto il contratto , comunicandolo ai compratori, e ritenerti la caparra rinunziando alla richiesta dei danni, se invece nel compromesso è stato inserito solo " entro e non oltre " termine molto aleatorio ed impugnabile, dovrai ( tramite avvocato ) invitare i compratori a risolvere concordemente il contratto ( la scelta o meno di tenerti la caparra interamente o in parte è una tua decisione ) in mancanza di accordo con i compratori, dovrai rivolgerti al giudice per avere la risoluzione del contratto e per ritenere la caparra a titolo di risarcimento, c'è da precisare che questa ultima procedura è più lunga per tempi ed inoltre ti comporterà comunque di non poter vendere la casa fino a decisione giudiziale, per cui un accordo è consigliato sempre.

Nel caso bisogna instaurare una causa civile per risolvere/recedere il preliminare con conseguente trattenimento della caparra, gli stessi, dichiarando che in questi mesi sono sopraggiunti loro problemi economici (sono in cassa integrazione e non riescono a vendere il loro appartamento per comprarsi quello dei miei) hanno possibilità di riavere la caparra?

In linea di massima e secondo legge a nulla dovrebbe valere la mutata condizione economica per cui , salvo la tua coscienza reputi diversamente, non dovresti avere nessun problema.
Fabrizio

 

[imported_bubù]

Tu non devi intentare nessuna causa ,cosomai saranno loro a rivolere indietro la caparra e chiamarti in giudizio.Alla scadenza dei 15gg,io aspetterei qualche giorno in più, gli comunichi tramite raccomandata che il contratto si è risolto, per effetto delle scadenze non rispettate ,e come previsto trattieni la caparra .Secondo me ,se vai in causa, la vinci .Non c'è cassa integrazione che tenga Amenoche la proposta non sia vincolata alla vendita del loro imm.


Ciao Bubù

 

[studiopci]

Tu non devi intentare nessuna causa ,cosomai saranno loro a rivolere indietro la caparra e chiamarti in giudizio.Alla scadenza dei 15gg,io aspetterei qualche giorno in più, gli comunichi tramite raccomandata che il contratto si è risolto, per effetto delle scadenze non rispettate ,e come previsto trattieni la caparra .Secondo me ,se vai in causa, la vinci .Non c'è cassa integrazione che tenga Amenoche la proposta non sia vincolata alla vendita del loro imm.


Ciao Bubù

Quando diamo un consiglio dobbiamo tenere presente che non abbiamo le carte innanzi, che per una virgola o parola scritta potrebbero cambiare i termini di contrattuali ed inoltre dobbiamo cercare di interpretare la legge e anche cercare di dare un indicazione di massima , percui nel caso specifico abbiamo:

Art. 1453 Risolubilità del contratto per inadempimento
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto (1878, 1976, 2652), salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (1223 e seguenti).
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda (Cod. Proc. Civ. 163) di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

Questo è l'articolo principale riferito alla risoluzoine e leggendo il grassetto saremmo indotti a credere che possiamo richiedere in caso di risoluzione del contratto , sia penale che danni, ma proseguendo nella lettura degli articoli troveremo :

Art. 1383 Divieto di cumulo
Il creditore non può domandare insieme la prestazione principale ( ritenzione della caparra ) e la penale, se questa non è stata stipulata per il semplice ritardo.

Per quanto riguarda poi la possibilità in caso di inadempimento di una delle parti di risolvere il contratto " ipso jure " cioè per diritto, leggendo l'
Art. 1456 Clausola risolutiva espressa
I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite.
In questo caso, la risoluzione si verifica diritto (1517) quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva.

ecco perchè nella mia risposta ho precisato che

1 - Se il notaio ha registrato che il giorno del rogito i compratori non si sono presentati.
2 - Se nel compromesso è stato inserito la dicitura " entro e non oltre .......... termine ultimo e perentorio "
3 - Se i compratori nonostante l'invito non si presenteranno
potrai ritenere risolto il contratto , comunicandolo ai compratori, e ritenerti la caparra rinunziando alla richiesta dei danni, se invece nel compromesso è stato inserito solo " entro e non oltre " termine molto aleatorio ed impugnabile, dovrai ( tramite avvocato ) invitare i compratori a risolvere concordemente il contratto ( la scelta o meno di tenerti la caparra interamente o in parte è una tua decisione ) in mancanza di accordo con i compratori, dovrai rivolgerti al giudice per avere la risoluzione del contratto e per ritenere la caparra a titolo di risarcimento, c'è da precisare che questa ultima procedura è più lunga per tempi ed inoltre ti comporterà comunque di non poter vendere la casa fino a decisione giudiziale, per cui un accordo è consigliato sempre.

l'aggiunta delle parole " termine ultimo ed essenziale " è una clausola risolutiva espressa in base alla quale puoi risolvere di diritto il contratto , mentre non inserendo queste paroline non hai inserito la clausola risolutiva espressa , percui puoi certamente ritenere il contratto risolto e tenerti i soldi ma , questa è una azione unilaterale illeggittima ( cioè non sei legittimato a farla ) che ti comporta una causa e scocciature. Fabrizio

 

[Onix80]

Grazie per le risposte!
Per il venditore di Padova infatti abbiamo aggiornato anche il preliminare.
Per Bari sul preliminare c'è scritto "entro e non oltre xxxxx salvo diverso accordo tra le parti".
Per i miei il rinvio non andava bene, come già comunicato a voce diverso tempo prima della scadenza.
Inoltre la buona riuscita di questo preliminare non dipende dalla vendita della casa degli acquirenti.
Vorrei allegare il preliminare per una valutazione più precisa, come si fa?

 

[imported_bubù]

Quando diamo un consiglio dobbiamo tenere presente che non abbiamo le carte innanzi, che per una virgola o parola scritta potrebbero cambiare i termini di contrattuali ed inoltre dobbiamo cercare di interpretare la legge e anche cercare di dare un indicazione di massima , percui nel caso specifico abbiamo:

Art. 1453 Risolubilità del contratto per inadempimento
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto (1878, 1976, 2652), salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (1223 e seguenti).
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda (Cod. Proc. Civ. 163) di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

Questo è l'articolo principale riferito alla risoluzoine e leggendo il grassetto saremmo indotti a credere che possiamo richiedere in caso di risoluzione del contratto , sia penale che danni, ma proseguendo nella lettura degli articoli troveremo :

Art. 1383 Divieto di cumulo
Il creditore non può domandare insieme la prestazione principale ( ritenzione della caparra ) e la penale, se questa non è stata stipulata per il semplice ritardo.

Per quanto riguarda poi la possibilità in caso di inadempimento di una delle parti di risolvere il contratto " ipso jure " cioè per diritto, leggendo l'
Art. 1456 Clausola risolutiva espressa
I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite.
In questo caso, la risoluzione si verifica diritto (1517) quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva.

ecco perchè nella mia risposta ho precisato che




l'aggiunta delle parole " termine ultimo ed essenziale " è una clausola risolutiva espressa in base alla quale puoi risolvere di diritto il contratto , mentre non inserendo queste paroline non hai inserito la clausola risolutiva espressa , percui puoi certamente ritenere il contratto risolto e tenerti i soldi ma , questa è una azione unilaterale illeggittima ( cioè non sei legittimato a farla ) che ti comporta una causa e scocciature. Fabrizio

Senza la parolina non si risolve di diritto ma si risolve per inadempienza .Qualora la controparte si sentisse danneggiata sarà lei a citarmi in giudizio ,cosa che dubito fortemente.A qul punto si va a trattare arrivando ad un accordo, magari stragiudiziale .Ma fidati un legale serio una causa così nemmeno la inizia per i punti 1)e 3) che tu stesso citi.

Ciao bubù