Vendita della prima casa prima dei cinque anni: tutela del nuovo acquirente

[PROGETTO_CASA]

Si ma non c'è un obbligo, non è come un'ipoteca non frazionata...

Auguri

Come non c'è un obbligo: vai a leggere i preliminari ed i rogiti quando si parla di vendita libera da ipoteche, gravami, etc.

 

[ab.qualcosa]

Qualche Notaio per tutelare al 100% l'acquirente pretende questa prassi che mi sembra anche giusta.

Sono d'accordo, ma che il Notaio possa poi effettivamente imporla ho qualche dubbio.
Poi può rifiutarsi di ricevere l'atto.

Come non c'è un obbligo: vai a leggere i preliminari ed i rogiti quando si parla di vendita libera da ipoteche, gravami, etc.

Ehm, solo per imparare, cosa intendi nello specifico?

Mi è capitata una situazione analoga qualche tempo fa, e su richiesta specifica al Notaio mi è stato risposto che sì, loro lo facevano ma non c'era un obbligo in tal senso.
Tant'è che l'atto è stato stipulato senza trattenere le somme.

 

[alessandro66]

Qualche Notaio per tutelare al 100% l'acquirente pretende questa prassi che mi sembra anche giusta.

Perché?

 

[PROGETTO_CASA]

Sono d'accordo, ma che il Notaio possa poi effettivamente imporla ho qualche dubbio.
Poi può rifiutarsi di ricevere l'atto.



Ehm, solo per imparare, cosa intendi nello specifico?

Mi è capitata una situazione analoga qualche tempo fa, e su richiesta specifica al Notaio mi è stato risposto che sì, loro lo facevano ma non c'era un obbligo in tal senso.
Tant'è che l'atto è stato stipulato senza trattenere le somme.

Nelle proposte, preliminari e rogiti il venditore si impegna sempre a vendere in assenza di ipoteche ed anche gravami quindi se fai il preliminare ed esiste oggettivamente questo gravame futuro come si puo' dire che il notaio deve rogitare facendo finta di nulla?
Cosa diversa se le parti si accordano.
ESEMPIO DI PRELIMINARE:
La parte Promittente Venditrice garantisce che l’unità immobiliare in oggetto è di sua esclusiva proprietà e disponibilità e che sarà trasferita libera da ipoteche, pignoramenti, sequestri, liti, privilegi, oneri anche fiscali, diritti reali di godimento spettanti a terzi e da qualsivoglia trascrizione pregiudizievole che ne possa impedire la libera vendita ed il godimento.

 

[ab.qualcosa]

Non sono sicuro che rientri in quella casistica, ed in ogni caso è l'acquirente che, consigliato dal notaio, può pretendere.
Che poi al notaio come sostituto d'imposta la cosa possa creare problemi è secondario agli interessi delle parti.

Comunque nel mio caso la cosa era nota all'acquirente, da agenzia ovviamente va avvertito il proprietario che verosimilmente dovrà lasciare la somma in deposito dal notaio e, se non gli stesse bene, bisogna che l'acquirente ne sia informato.

 

[PROGETTO_CASA]

Non sono sicuro che rientri in quella casistica, ed in ogni caso è l'acquirente che, consigliato dal notaio, può pretendere.
Che poi al notaio come sostituto d'imposta la cosa possa creare problemi è secondario agli interessi delle parti.

Comunque nel mio caso la cosa era nota all'acquirente, da agenzia ovviamente va avvertito il proprietario che verosimilmente dovrà lasciare la somma in deposito dal notaio e, se non gli stesse bene, bisogna che l'acquirente ne sia informato.

Certo è l'acquirente che puo' pretendere ci sia una somma a garanzia ma spetta al Notaio informarlo dei rischi. Naturalmente non si arriva mai a situazioni drastiche quando una famiglia vende per ricomprare perché è lo stesso acquirente che comprende la situazione.

 

[alessandro66]

Vi scrivo per una questione inerente la vendita di una prima casa prima dei cinque anni dall'acquisto, fatto salvo l'obbligo di riacquisto entro i 12 mesi da parte di chi vende.

Chi compra l'immobile (o meglio il notaio di loro fiducia) prospetta questa ipotesi: in caso di mancato riacquisto di una prima casa da parte del venditore e in caso di sua insolvenza nel pagare le imposte (cioè la differenza tra le imposte prima casa già versate e quelle come seconda casa), l'agenzia delle entrate si rifarebbe ipotecando l'immobile oramai divenuto di proprietà di terzi.

Per tutelarsi da questa eventualità, il compratore intende chiedere al venditore di lasciare in deposito presso il notaio la differenza d'imposta così da tutelarsi. Tale cifra, peraltro significativa, dovrebbe essere restituita al venditore solo al momento in cui questi riacquisti un altro immobile con i privilegi prima casa.
Mi appare una procedura strana e priva di fondamento ( tra l'altro non vedo come il venditore, dipendente statale a tempo indeterminato, possa nel caso non comprare un altro immobile entro dodici mesi e sottrarsi al pagamento delle imposte dovute).


Qualcuno mi sa dare ragguagli in merito? Grazie anticipatamente.

"ADE:
Domanda
Immobile acquistato come prima casa, rivenduto prima dei cinque anni e senza procedere ad un nuovo acquisto...Qualora il venditore, che non riacquista, sia colpito da sanzioni ma sia insolvente, l'Agenzia delle Entrate puo` rivalersi sull' acquirente finale?..Grazie.

Risposta:Gentile contribuente, nel caso da Lei prospettato l'Agenzia delle Entrate non potra' rivalersi sull'acquirente finale (principio di solildarieta'). In base all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso, si applica l'imposta di registro nella misura agevolata del 3 per cento. L'agevolazione fiscale di cui trattasi, tuttavia, decade, tra l'altro, se l'immobile viene ceduto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, salvo il caso di acquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale [cfr. nota II-bis), dell'art. 1 della citata Tariffa. Secondo le precisazioni contenute nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, che nel caso di specie, l'imposta dovuta a seguito della decadenza dall'agevolazione, ha natura complementare. Trattandosi di imposta complementare, si rende applicabile il disposto dell'art. 57, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986, il quale stabilisce che l'imposta complementare, dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti, è a carico esclusivamente di quest'ultima. Con riferimento al quesito in esame, pertanto, tale carico fiscale non incombe, in via solidale, anche sull'acquirente dell'abitazione in quanto l'accadimento indicato nel quesito stesso non costituisce fatto ad esso imputabile. Cordiali saluti. La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000.Agenzia delle EntrateCentro di Assistenza Multicanaledi TorinoContact CenterIL DIRETTOREFrancesco Ferrigno Avvertenza: Si prega di non rispondere a questa e-mail in quanto inoltrata da una casella di posta di servizio non abilitata a ricevere messaggi."

 

[PROGETTO_CASA]

"ADE:
Domanda
Immobile acquistato come prima casa, rivenduto prima dei cinque anni e senza procedere ad un nuovo acquisto...Qualora il venditore, che non riacquista, sia colpito da sanzioni ma sia insolvente, l'Agenzia delle Entrate puo` rivalersi sull' acquirente finale?..Grazie.

Risposta:Gentile contribuente, nel caso da Lei prospettato l'Agenzia delle Entrate non potra' rivalersi sull'acquirente finale (principio di solildarieta'). In base all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso, si applica l'imposta di registro nella misura agevolata del 3 per cento. L'agevolazione fiscale di cui trattasi, tuttavia, decade, tra l'altro, se l'immobile viene ceduto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, salvo il caso di acquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale [cfr. nota II-bis), dell'art. 1 della citata Tariffa. Secondo le precisazioni contenute nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, che nel caso di specie, l'imposta dovuta a seguito della decadenza dall'agevolazione, ha natura complementare. Trattandosi di imposta complementare, si rende applicabile il disposto dell'art. 57, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986, il quale stabilisce che l'imposta complementare, dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti, è a carico esclusivamente di quest'ultima. Con riferimento al quesito in esame, pertanto, tale carico fiscale non incombe, in via solidale, anche sull'acquirente dell'abitazione in quanto l'accadimento indicato nel quesito stesso non costituisce fatto ad esso imputabile. Cordiali saluti. La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000.Agenzia delle EntrateCentro di Assistenza Multicanaledi TorinoContact CenterIL DIRETTOREFrancesco Ferrigno Avvertenza: Si prega di non rispondere a questa e-mail in quanto inoltrata da una casella di posta di servizio non abilitata a ricevere messaggi."

Quando hai posto questa domanda ?

 

[ab.qualcosa]

Se le cose stanno così, allora rimangono solo i fastidi per il notaio come sostituto d'imposta (e quelle del venditore, ma se è cosciente del fatto sono affari suoi).

Tra l'altro il famoso cliente che ha accettato l'atto senza la trattenuta della somma era persona pratica di fiscalità.

 

[alessandro66]

Quando hai posto questa domanda ?

Non è mia....l'ho rimediata ma, a meno che non siano cambiate le norme e l'imposta di registro non sia stata trasformata da complementare a principale....direi che la risposta sia ancora valida...