c'era già qualche sentenza..... e la cosa che continua ad irritare è che... la cassazione non fa legge... vi allego una cosa se avete vogli a di leggere:
Un nostro lettore ci ha rivolto un quesito relativo alla particolare situazione in cui è venuto a trovarsi nel periodo compreso tra la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita di un appartamento e la stipula del definitivo Atto Pubblico di trasfe¬rimento della proprietà del bene. Riportiamo di seguito il quesito e la risposta dell'Av¬vocato Carlo Bogino:
"il 10 ottobre 2005 ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l'acquisto di un appartamento. Il 6 dicembre 2005 dovrò stipulare avanti al Notaio il definitivo Atto Pubblico. Ho appreso dall'Amministratore del Condominio che il 30.11.05 l'assem¬blea dei condomini, regolarmente convocata, ha deliberato con le maggioranze previ¬ste dalla Legge, l'esecuzione di lavori straordinari per il rifacimento delle facciate del¬l'edificio. Tale spesa, deliberata nel periodo compreso tra il contratto preliminare di compravendita ed il rogito definitivo, dovrà gravare interamente sul venditore o esiste un obbligo dell'acquirente a partecipare alla detta spesa?".
Rientra tra le attribuzioni dell'Amministratore del Condominio di procedere alla riscossione degli oneri dovuti dai condomini, sulla base delle deliberazioni di bilancio preventivo, anche nei confronti di chi, subentrato ad altro precedente proprietario dell'appartamento, è tenuto al pagamento dei detti oneri "relativi all'anno in corso ed all'anno precedente" secondo quanto previsto dall'Art. 63 delle dis¬posizioni di attuazione del Codice Civile.
Nella pratica possono verificarsi diverse fatti¬specie.
Un primo caso è quello in cui le spese vengo¬no deliberate ed i lavori iniziati prima della vendita definitiva, mentre un secondo caso è quello in cui la deliberazione della spesa avviene prima dell'Atto Pubblico unitamente all'inizio dei lavori, ma la effettiva esazione dei relativi importi avviene dopo la stipula dell'At¬to Pubblico.
Occorre preliminarmente chiarire l'espressio¬ne usata dal Codice laddove indica "contributi relativi all'anno in corso e a quello preceden¬te", evidenziando come in materia di Condo¬minio, per anno in corso, debba intendersi quello di gestione o esercizio e non quello solare.
A tale riguardo e con riferimento al quesito posto dal lettore, deve precisarsi che la Giuri¬sprudenza in argomento è scarsissima e con¬trastante.
Il Tribunale di Bergamo, sezione di Treviglio, ha affermato che in caso di cessione di unità immobiliare, le spese vengano ripartite tra cedente e cessionario, avuto riguardo alla uti¬lità discendente dalle opere cui le spese si riferiscono e non con riferimento alla data di adozione della delibera assembleare che le haautorizzate.
La pronuncia sopra riportata non deve però trarre in inganno, in quanto gli indirizzi al riguardo sono diversi e privi di una risposta univoca.
La Suprema Corte di Cassazione, con la pro¬nuncia numero 981 del 2 febbraio 98, ha infatti affermato che il venditore di un immo¬bile compreso in edificio condominiale, resta tenuto a pagare gli oneri inerenti a spese straordinarie deliberate dall'Assemblea dei Condomini alla data in cui egli era ancora pro¬prietario.
La stessa Suprema Corte di Cassazione, tutta¬via, con una precedente pronuncia numero 4393 del 17 maggio 97, aveva affermato che l'obbligo del condomino, relativamente al pagamento degli oneri condominiali, discende dalla concreta attuazione dell'attività gestiona¬le e non dalla delibera assembleare di autoriz¬zazione.
Tenendo in conto detta ultima pronuncia della Suprema Corte, dovrebbe ritenersi che l'ob¬bligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio, deriva dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione e non già dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa e sorge, quindi, per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'Amministratore per il compi¬mento di una determinata attività di gestione. Nella motivazione della richiamata ultima pro¬nuncia, la Suprema Corte ritiene infatti che: "l'obbligo del condomino di pagare al Condo¬minio i contributi per le spese di manutenzio¬ne delle parti comuni o per l'esercizio dei ser¬vizi comuni, deriva dalla gestione stessa del l'Amministratore e la delibera assemblearE che abbia approvato e ripartito tali spese ha valore non costitutivo, ma meramente dichia¬rativo".
La Dottrina, a tale riguardo, (Terzago, Giuffrè Editore) sostiene conformemente che l'obbli¬go del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni del¬l'edificio deriva non dalla preventiva approva¬zione della spesa e dalla ripartizione della stessa, "ma dalla concreta attuazione dell'atti¬vità di manutenzione e sorge quindi per effet¬to dell'attività gestionale concretamente com¬piuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'Amministratore per il compi mento di una determinata attività dí gestione". Tale ultimo indirizzo della Dottrina è stato confermato da due più recenti sentenze della Suprema Corte di Cassazione numero 857 del 26.01.2000 e numero 1956 del 22.02.2000. Da quanto sopra esposto e dal tenore del cita» to Articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, emerge come il riferimento' operato dal testo della norma ai "contributi relativi all'anno in corso ed a quello preceden¬te" debba intendersi ai contributi erogati, alle spese effettuate e agli esborsi indipendente¬mente
dalla data di adozione delle rispettive deliberazioni da parte della Assemblea dei Condomini.
Deve dunque dedursi che ogni qualvolta gli oneri condominiali si riferiscano a spese deli¬berate in un momento precedente alla aliena¬zione dell'appartamento, ciò che conta è la relazione, cioè l'esborso, con l'anno in corso e con l'anno precedente.
Nella "gestione precedente" possono dunque ritenersi rientranti pagamenti di opere appro¬vate anteriormente all'Atto Pubblico, ma il cui pagamento per volontà assembleare è effet¬tuato successivamente in tale anno, come pure rate di un precedente ed approvato pagamento o ancora conguagli fatti ai condo¬mini in relazione ad esercizi precedenti.
Il principio della "solidarietà" tra alienante ed acquirente vale dunque per tutte quelle spese poste con deliberazione e quindi per volontà assembleare in tale "gestione".
Nel caso prospettato dal lettore, dunque, non sembra debba attribuirsi rilievo alla data in cui la deliberazione è stata adottata dalla Assem¬blea dei condomini, quanto più all'epoca in cui detta deliberazione avrà effettiva e pratica attuazione e realizzazione, anche per quanto attiene ai relativi pagamenti cui sono tenuti i condomini.
Studio Legale Aw.t
00161 Roma
