Vendita dopo donazione

[Sandro 7942]

Vi presento una bella casistica che mi sta capitando tra le mani, e che a primo sguardo sembra piuttosto complicata....

PAPA' ha due figli (A e B), nel 1998 decide di donare due immobili (parte di un fabbricato più consistente) ad essi riservandosi il diritto di usufrutto tuttora presente in quanto PAPA' vive e gode di buona salute.
Precisamente dona ad A un sottotetto e un box auto con una travata soprastante (valore lire 17) e a B un appartamento con box (valore lire 14).

"A" decide di ristrutturare il sottotetto, ne ricava una meravigliosa mansarda che decide di mettere in vendita (lavori quasi ultimati, pratica non ancora conclusa); si trova un potenziale acquirente che vuole acquistare la mansarda. Quest'ultimo deve ricorrere ad un piccolo mutuo per l'acquisto (circa un terzo del valore dell'immobile).


Sapendo ciò:

- vi risulta che alcune banche non concedano l'erogazione di mutuo se l'immobile è pervenuto al venditore tramite donazione?

- vi risulta che nel caso di vendita all'acquirente con PAPA' ancora in vita (che estingue l'usufrutto) nel momento in cui PAPA' passa a miglior vita, il figlio B possa impugnare la donazione per quanto concerne A anche se l'immobile è di legittima proprietà del nuovo acquirente?


Per completezza:

- sull'atto figura un articolo che recita: le presenti donazioni vengono fatte ed accettate in conto della quota di legge che potrà spettare alle parti donatarie sulla successione della parte donante, in caso vi fossero eccedenze esse verranno imputate sulla quota disponibile con dispensa dalla collocazione

- il PAPA' dona irrevocabilmente ai figli la nuda proprietà.....omissis


Nel caso in cui si riscontrasse la remota ma fattibile casistica in cui B vada a stressare l'acquirente dopo la morte di PAPA', che armi potrebbe avere l'acquirente per difendersi?

Per evitare questa spiacevole situazione, PAPA' potrebbe annullare di comune accordo con A la donazione per quanto riguarda l'immobile in questione e vendere il suddetto direttamente al nuovo acquirente?




Bene, ora mi svacco sul divano e ci rifletto guardando R.I.S. su canale 5.....

Scervellatevi un po'anche voi se vi va....

 

[Patty]

Mi risulta che le banche concedano il mutuo se:
a. papà rinuncia all'usufrutto
b. il figlio B dichiara al notaio di rinunciare ad impugnare la donazione

Mi sembra molto utile l'articolo che citi nel senso che può indicare la soluzione ad un eventuale disaccordo dei fratelli alla morte del padre, quindi il figlio B dovrebbe restare tranquillo

invece non mi risulta che la donazione possa essere irrevocabile in quanto esiste un articolo del C.C. (ovviamente non ricordo il numero) che disciplina proprio la revoca, quindi direi che per la gerarchia delle fonti del diritto, il C.C. prevale sulla volontà delle parti, però sai ... capitasse a me chiederei conferma ad un avvocato

 

[giorgino]

Mi spiace Sandro, ma scrivo domani... ho piuttosto chiara la situazione perchè mi è capitato due o tre volte...
A domani

g

 

[giorgino]

Come anticipato da Patty, occorre che il papà revochi la donazione e venda direttamente l'immobile all'acquirente.
Infatti la donazione è soggetta per 10 anni a revoca e la banca non può rischiare una causa ereditaria che invaliderebbe l'atto di acquisto dietro un ridicolo risarcimento. E comunque decadrebbe la garanzia.

Inoltre il fratello penalizzato potrebbe richiedere l'attribuzione della quota legittima.

Pensa che ci sono banche che per regolamento interno non concedono mutui se ad acquistare sono i figli dai genitori e viceversa.

g

 

[Sandro 7942]

Come anticipato da Patty, occorre che il papà revochi la donazione e venda direttamente l'immobile all'acquirente.
Infatti la donazione è soggetta per 10 anni a revoca e la banca non può rischiare una causa ereditaria che invaliderebbe l'atto di acquisto dietro un ridicolo risarcimento. E comunque decadrebbe la garanzia.

Inoltre il fratello penalizzato potrebbe richiedere l'attribuzione della quota legittima.

Pensa che ci sono banche che per regolamento interno non concedono mutui se ad acquistare sono i figli dai genitori e viceversa.

g

Per revocare la donazione occorre che il padre dimostri l'ingratitudine del figlio (piuttosto complesso), il figlio non può rinunciare alla donazione perchè si configurerebbe una "controdonazione" al padre e quindi i nipoti del proprietario potrebbero risollevare la questione che possono sollevare ora i figli :? :? un po'incasinato....
Le banche storcono il naso ma non eccessivamente in fondo, abbiamo visto che con Unicredit, Biverbanca e altri istituti qualche appiglio c'è.

Resta comunque la casistica dell'azione di riduzione da parte dei figli se la morte del padre avviene prima del trascorrere di 20 anni dalla donazione.

...Nella fattispecie il notaio ha rassicurato me, ma soprattutto i clienti che un'azione di riduzione risulta altissimamente improbabile poichè:
- tutti i figli hanno ricevuto donazioni di pari valore (differenze di un paio di milioni di lire)
- dovesse saltare fuori un nuovo avente titolo a riduzione (ad.es. figlio sconosciuto ai fratelli....), costui dovrebbe prima rivalersi sui suoi fratelli e sui LORO beni posseduti al momento dell'azione di riduzione. Solo nel caso in cui costoro non riuscissero a soddisfarlo, potrebbe rivalersi sui nuovi acquirenti (per valori comunque di poche migliaia di euro...)


... Sempre nella fattispecie però i clienti (due ragazzi giovani che per l'acquisto di ca.120mila euro non avrebbero fatto alcun mutuo) hanno preferito ritirarsi per non correre rischi. (E li posso comunque capire!)

Il notaio alla mia domanda: - Perchè la legge è così palesemente contorta e scorretta?-
Ha risposto: - Vedi, in passato c'era la necessità di tutelare il patrimonio di famiglia, negli ultimi anni la normativa è stata modificata, ma non sono stati in grado di escludere semplicemente i terzi acquirenti dalle azioni di riduzione... in poche parole il legislatore ha fatto una CASSATA !- (testuali parole n.d.r.)

Va beh, bella m....

 

[giorgino]

 

[smariobros]

Ciao Sandro sono interessato all' argomento..nella tua ultima risposta parli della casistica "morte del padre" (donatore) prima di 20 anni dalla data delle donazione mentre giorgino parlava di 10 anni (senza specificare)
Da quello che sapevo le possibilita' di rivalsa di un presunto erede (nei confronti purtroppo dell'acquirente che come osservavi non c'entra niente...) sono nei 10 anni dalla morte del donatore mentre altri mi parlavano di 10 anni dalla donazione.
mi potresti chairire la cosa ?

 

[Sandro 7942]

Ciao SuperMario (bel nick!)

Allora, la formula corretta mi sembra sia: 10 anni dalla morte del donante, ma se sono passati 20 anni dalla donazione nulla si può più fare. :ugeek:

Sperando di non aver tavanato...

 

[smariobros]

Mi torna...grazie !

 

[Manovale]

la proprietè c'est un vol
Un Notaio giovane ( sono quelli che fan più paura )
Alla proposta di procedere alla revoca della donazione e procedere alla vendita col donante, mi ha ventilato la possibilità di configurare una doppia donazione 1( A dona a B)
2 ( B con la retrocessione dona a A che risulta donatario da B ) Forse il troppo è troppo però.........