Vendita giudiziale o acquisto casa in eredità tra due fratelli

[Alamonakaponza]

Ciao vorrei capire la questione relativa alla gestione di una casa avuta in eredità.
I fratelli Tizio e Caio ricevono la casa in eredità al 50%. Tizio (che sarei io) vuole comprare la quota di Caio a 10k euro, stimando il valore della casa intera 20k euro (le cifre sono puramente indicative); in alternativa è disposto a comprare solo se qualcuno (un terzo) offre di più, avendo quindi la dimostrazione che la casa valga di pi di quanto egli stesso abbia stimato. Si avvarrebbe quindi del diritto di prelazione.
Mentre Caio vuole vendere realizzando per la sua quota 30k euro, cioè vuole vendere la casa a 60k euro; forse può scendere a 40k euro, ma in quel caso, (se c'è un acquirente terzo con proposta firmata) Tizio vorrebbe far valere il diritto di prelazione e comprarla lui.
I due non si parlano molto e Caio minaccia di andare dal giudice. Sinora però non ha proposto alcuna offerta di vendita a Caio.

Come uscirne fuori? SI tratta di una casa sperduta in montagna, quindi la zona non ha un vero e proprio mercato. Le compravendite in zona sono praticamente nulle.

Cioè la domanda è: qualora non si trovasse un accordo, un giudice direbbe a Caio di vendere la sua quota a terzi, oppure venderebbe il bene all'asta? E se all'asta il prezzo della quota si abbassasse sotto i 10K, quindi se Caio volesse comprarlo?
Grazie infinite, spero si capisca.

 

[francesca63]

Se i fratelli non trovano un accordo, uno dei due può rivolgersi al giudice per chiedere la divisione giudiziale della comunione ereditaria.
Se l’immobile non è divisibile ( cioè non è possibile ricavare due unità funzionalmente autonome), il giudice fa mettere l’immobile all’asta, dove probabilmente non si ricaveranno che due spiccioli.
Se nessuno si rivolge al giudice, è possibile cercare di vendere la propria metà a terzi, sapendo che l’altro ha la prelazione.

 

[il_dalfo]

0 -In caso di vendita all'asta, l'immobile viene messo tutto in vendita (non solo la parte di Caio) a Tizio restano queste alternative:
1 - presenta una proposta d'acquisto a Caio. Se Caio non accetta si scelga una delle seguenti:
2 - Tizio usa la casa come meglio crede e dopo 20 anni (10 anni in caso di comune montano) fa richiesta di usucapione in barba a Caio (improbabile)
3 - Tizio usa la casa come meglio crede ed attende che Caio decida di vendere (Caio venderà solo la propria quota) in quel caso avrà diritto di prelazione.
4 - Se nessuna delle precedenti è stata scelta, Tizio può riprendere dal punto zero: che sia Tizio a fare richiesta per mettere l'immobile all'asta, Tizio parteciperà all'asta se il prezzo base sarà per lui opportuno. Così non fosse e si presentassero altri ad acquistare, Tizio incasserà della pecunia con la quale potrà comprare un altro immobile in zona oppure locarne uno quando gli fa più comodo.

 

[Alamonakaponza]

Ti ringrazio moltissimo, mi sembri molto esperto... Sei un legale? Approfitto della tua eventuale disponibilità per approfondire con alcune domande:

0 -In caso di vendita all'asta, l'immobile viene messo tutto in vendita (non solo la parte di Caio) a Tizio restano queste alternative:

1 - presenta una proposta d'acquisto a Caio. Se Caio non accetta si scelga una delle seguenti:

Quindi Tizio può presentare una proposta d'acquisto anche dopo che il giudice mette il bene in vendita all'asta? (Cioè tra quando viene pubblicato l'annuncio dell'asta dal tribunale a quando viene svolta l'asta?)

2 - Tizio usa la casa come meglio crede e dopo 20 anni (10 anni in caso di comune montano) fa richiesta di usucapione in barba a Caio (improbabile)

Avendo le utenze divise, come si fa a dimostrare chi ha usato di più l'immobile? Tizio qualche volta ci va, ma le utenze sono divise.

4 - Se nessuna delle precedenti è stata scelta, Tizio può riprendere dal punto zero: che sia Tizio a fare richiesta per mettere l'immobile all'asta, Tizio parteciperà all'asta se il prezzo base sarà per lui opportuno. Così non fosse e si presentassero altri ad acquistare, Tizio incasserà della pecunia con la quale potrà comprare un altro immobile in zona oppure locarne uno quando gli fa più comodo.

QUindi che sia Tizio o Caio a chiedere al giudice che l'immobile vada all'asta, Tizio può partecipare all'asta? QUesto per me è importante da sapere...

Un'ultima domanda: siccome su vari siti ho letto che deve essere Caio a fare una proposta di vendita a Tizio, ho aspettato; invece mi stai dicendo che deve essere Tizio a fare una proposta d'acquisto.. Giusto?

 

[il_dalfo]

Quindi Tizio può presentare una proposta d'acquisto anche dopo che il giudice mette il bene in vendita all'asta? (Cioè tra quando viene pubblicato l'annuncio dell'asta dal tribunale a quando viene svolta l'asta?)

In caso d'asta: normalmente no se l'avviso di vendita è stato pubblicato, tuttavia credo che nel caso specifico sia possibile che, se le parti hanno raggiunto un accordo (proposta presentata ed accettata) possano far sospendere l'asta (immagino che ci saranno comunque da pagare degli oneri legali)

Avendo le utenze divise, come si fa a dimostrare chi ha usato di più l'immobile? Tizio qualche volta ci va, ma le utenze sono divise.

Spiega meglio il discorso delle utenze divise. In generale, per l'usucapione, è sufficiente dimostrare che si è usato l'immobile come fosse proprio e che nessun altro ha esercitato diritti sullo stesso (l'esercizio dei diritti si esprime ad esempio con l'uso dell'immobile, mettendolo in locazione, dandolo in comodato etc etc)

QUindi che sia Tizio o Caio a chiedere al giudice che l'immobile vada all'asta, Tizio può partecipare all'asta? QUesto per me è importante da sapere...

Si, tieni conto che prima di fare l'asta vera e propria si passa per la mediazione obbligatoria ed il giudice chiede chi dei coeredi intende acquistare. Se nessuno si fa avanti ecco che si va in asta vera e propria. Su un vecchio post (sotto trovi il link) troverai un bel po' d'informazioni utili sulla procedura. Voglio fare divisione giudiziale per acquistare una quota

Un'ultima domanda: siccome su vari siti ho letto che deve essere Caio a fare una proposta di vendita a Tizio, ho aspettato; invece mi stai dicendo che deve essere Tizio a fare una proposta d'acquisto.. Giusto?

La proposta d'acquisto la presenta chi vuol comprare (in sto caso Tizio).
"La proposta di vendita" (non scendiamo nel dettaglio ma non si chiama così) la dovrebbe presentare chi vuol vendere, ma creerebbe più problemi che altro: meglio la proposta d'acquisto.

Sei un legale?

No, sono solo un professionista del settore immobiliare. Per i legali puoi interpellare l' @Avv Luigi Polidoro

 

[Alamonakaponza]

Grazia mille il_dalfo, sei stato gentilissimo.
Utenze divise vuol dire: Gas e acqua le paga Tizio, la luce la paga Caio.

Tizio vorrebbe comprare, ma il problema è il prezzo che è molto difficile da quantificare.
Non esiste una possibilità di accordarsi con un'agenzia affinché metta in vendita il bene e se arriva un terzo (Sempronio) con una proposta che Tizio può sostenere, allora Tizio lo comprerà al prezzo offerto da Sempronio (facendo valere il diritto di prelazione)? Eventualmente pagando l'agenzia?

 

[il_dalfo]

mmm con le utenze messe così, l'idea di usucapione passa in ultimo piano.

Si, esiste la possibilità che prospetti. A mio avviso però ha poco senso: significherebbe dover muovere e far perdere tempo a più persone (AI e possibile acquirente) e dover pagare l'AI comunque.

Molto meglio decidere una delle due possibilità che ti prospetto:

1- tizio fa proposta d'acquisto a Caio. Per il prezzo le parti troveranno un accordo che può essere puramente economico (€ x per la quota d''immobile) oppure potrebbe essere compensativo (Caio cede quota dell'immobile e Tizio cede quota di altro se presente nell'eredità, sempre che a Caio vada bene).

oppure

2 - Tizio e Caio danno congiuntamente incarico ad AI per la vendita dell'immobile (quindi sia Tizio che Caio rinunciano alla prelazione e magari sta cosa la scrivono già nell'incarico di vendita).

Probabilmente questa seconda opzione è preferibile: nulla vieta, dopo un anno di visite inutili, ergo di fronte all'evidenza che il prezzo proposto da Caio sia non raggiungibile, che Tizio riformuli la proposta d'acquisto a Caio (che forse, nel frattempo, si sarà ammorbidito).

 

[Alamonakaponza]

La proposta 2, in caso di offerta anche bassissima comporta che Tizio perda il diritto di prelazione, anche in caso di offerta per lui sostenibile (o addirittura più bassa). Tieni conto che il costo di un Agenti Immobiliari in quelle zone è irrisorio, e Tizio sarebbe comunque disposto a pagarlo, pur di vedere davanti agli occhi un'offerta che possa dimostrare il valore dell'immobile.

 

[il_dalfo]

La proposta 2, in caso di offerta anche bassissima comporta che Tizio perda il diritto di prelazione,

Non si perde il diritto di prelazione: si accorda con l'AI che non s'intenderà esercitarlo. Tuttavia è un contratto e nulla vieta di recedere dallo stesso (pagando).

un'offerta che possa dimostrare il valore dell'immobile.

Mi vien da pensare che la soluzione più idonea a soddisfare quest'esigenza sia incaricare un tecnico (o due) al fine di ottenere una perizia scritta.
Tizio potrebbe rivolgersi ad uno dei vari periti che lavorano anche per i tribunali (se non ne conosce, sarà sufficiente cercare annunci di immobili in asta nella zona, annotandosi chi ha redatto le varie perizie).
A fronte di una perizia scritta e pagata, Tizio e Caio potranno concordare su tempi e modi di pagamento.

Se a fronte di una perizia scritta Caio fosse ancora restio a cedere, meglio che Tizio prosegua per vie legali e si tolga di dosso il "blocco navale" del parentado

 

[Alamonakaponza]

Non si perde il diritto di prelazione: si accorda con l'AI che non s'intenderà esercitarlo. Tuttavia è un contratto e nulla vieta di recedere dallo stesso (pagando).


Mi vien da pensare che la soluzione più idonea a soddisfare quest'esigenza sia incaricare un tecnico (o due) al fine di ottenere una perizia scritta.
Tizio potrebbe rivolgersi ad uno dei vari periti che lavorano anche per i tribunali (se non ne conosce, sarà sufficiente cercare annunci di immobili in asta nella zona, annotandosi chi ha redatto le varie perizie).
A fronte di una perizia scritta e pagata, Tizio e Caio potranno concordare su tempi e modi di pagamento.

Se a fronte di una perizia scritta Caio fosse ancora restio a cedere, meglio che Tizio prosegua per vie legali e si tolga di dosso il "blocco navale" del parentado

Ti ringrazio, infatti Tizio ha proposto di far fare una perizia; ma Caio dice che valgono le quotazioni omi, che però, riguardando tutta la zona investe immobili di varie fattispecie, da quelli più nuovi (anche costruiti dopo gli anni 80), a quelli come quello in eredità di TIzio e Caio che è nel centro storico ed è da ristrutturare... Va beh, ora capiamo.