Vendita immobile con abuso

[EleonoraM]

Buongiorno a tutti.sono nuova del sito.sto cercando aiuto e informazioni per l'acquisto di un appartamento.io e il mio compagno abbiamo firmato una proposta d'acquisto irrevocabile.dopo l'accettazione sono iniziate a venir fuori le magagne.probabilmente il bagno del sottotetto adibito a lavanderia è abusivo.i documenti e le planimetrie ci sono state consegnate solamente dopo la firma quindi era impossibile scoprirlo prima.noi vogliamo questa casa ma ci vogliamo tutelare.cosa possiamo fare??

L'agenzia ci ha anche proposto di uscire dalla proposta e far subentrare un altro acquirente.come ripeto:noi vogliamo comprare.non vogliamo uscire dall'acquisto.ci ha anche proposto di smantellare il bagno..ma noi abbiamo firmato per una casa con due bagni.cosa possiamo fare?se togliessero il bagno dovrebbero scalarci la vendita comunque credo..o no?possiamo fare una scrittura privata autenticata dove dicono che il bagno era già li prima dell'acquisto?e restare senza problemi anche se venissero dei controlli?noi comunque abbiamo fatto le foto e ce le siamo spedite con ricevuta di ritorno.avete qualche idea x noi?non vogliamo fare nulla di illegale e non vogliamo avere qualcosa di abusivo

 

[Avv Luigi Polidoro]

L'agenzia ci ha anche proposto di uscire dalla proposta e far subentrare un altro acquirente.come ripeto:noi vogliamo comprare.

Se siete ancora interessati all'acquisto, contattate un tecnico e fate accertare la possibilità di addivenire ad una sanatoria dell'immobile.

ci ha anche proposto di smantellare il bagno..ma noi abbiamo firmato per una casa con due bagni.cosa possiamo fare?se togliessero il bagno dovrebbero scalarci la vendita comunque credo..o no?

Qualora decideste di smantellare il bagno, dovreste certamente richiedere una congrua riduzione del prezzo. è illogico acquistare allo stesso prezzo un immobile con caratteristiche e qualità diverse (ed inferiori).

possiamo fare una scrittura privata autenticata dove dicono che il bagno era già li prima dell'acquisto?e restare senza problemi anche se venissero dei controlli?noi comunque abbiamo fatto le foto e ce le siamo spedite con ricevuta di ritorno.

Si tratta di una soluzione atta ad evitare la vostra responsabilità sul piano penale, ma rimarrebbe comunque una vostra responsabilità di carattere amministrativo: quindi in caso di controlli sareste soggetti a sanzioni e, soprattutto, ad eseguire il ripristino.
A mio parere le soluzioni sono due:
1) chiedere la restituzione dell'acconto oppure il doppio della caparra rivolgendo altrove la propria attenzione;
2) fare eseguire accertamenti da parte di un tecnico per appurare quali abusi vi siano (non è detto che quello da voi individuato sia l'unico) e se essi siano sanabili oppure no. Non sottovalutate il problema: prima o poi l'immobile verrà rivenduto e non è detto che il futuro acquirente sia così magnanimo. Potreste avere difficoltà successivamente.

 

[ab.qualcosa]

Ma acquistate senza mutuo?

 

[EleonoraM]

Intanto grazie a tutti delle risposte.no,lunedì verrà il perito della banca.il mutuo ce lo hanno accettato ed è subordinato alla visita del perito.tutti ci dicono che il perito non prenderà in considerazione il fatto che ci sia un bagno non accatastato,a meno che non lo facciamo presente noi.noi vogliamo acquistare senza dover rischiare nulla.vogliamo questa casa.ovvio,preferisco che lo smantellino(a loro spese),piuttosto che avere dei problemi.secondo voi quanto possiamo scendere con il prezzo???
Ma soprattutto, l'agenzia che responsabilità ha in tutto questo?perché non fa nulla x darci notizie?ogni volta che chiediamo spiegazioni sul bagno non risponde.
Altra domanda:se i proprietari si rifiutano di accatastare ,se possibile, o di smantellare e farci uno sconto....possono anche rifiutarsi di venderci l'appartamento???

 

[CheCasa!]

Ciao @EleonoraM ,
perdona il mio sfogo ma francamente spero che per i prossimi anni non si senta più parlare di realizzazioni con il sottotetto! Fonte inesauribile di problemi in passato e nel presente...

I proprietari avevano il dovere di informarti di quella che è a tutti gli effetti la destinazione urbanistica del sottotetto che, raramente, per via delle altezze, prevede la destinazione dei locali a servizi igienici o camere da letto. La destinazione "naturale" di tutto il piano superiore è quella di un semplice deposito che, proprio per questo motivo, viene venduto ad una incidenza inferiore a quella del piano effettivamente abitabile. Per questo motivo, in passato, i sottotetti sono stati "presi d'assalto": un appartamento con metratura similare disposto su un unico livello avrebbe potuto avere un prezzo di acquisto decisamente più elevato.

In merito alla sanatoria, è improbabile che si possa regolarizzare il bagno: chi lo ha realizzato (ipotizzo il costruttore, tanto per intenderci) lo avrebbe già fatto all'origine. Quindi le possibilità sono le seguenti:
- tenersi tutto così com'è, qualora il perito chiuda un occhio (ed il perito bene o male conosce la questione dei sottotetti), dichiarando in sede di rogito una rispondenza urbanistica e catastale di fatto assente.
- rinunciare all'acquisto. possibilmente con una risoluzione consensuale che tenga comunque conto delle omissioni del proprietario, stabilendo un giusto indennizzo.
- chiedere il ripristino dello stato di fatto e la riduzione del prezzo che, in merito alla soppressione di una lavanderia nel sottotetto, penso possa essere di qualche migliaio di euro, al netto dei lavori sostenuti dal venditore.
Se naturalmente questo bagno non risultasse a servizio di locali accatastati come sgomberi e magari utilizzati come camere...

In merito all'agenzia, esiste una responsabilità legata alla media diligenza professionale dell'operatore immobiliare che dovrebbe ben conoscere i rischi insiti nella vendita di un immobile con sottotetto ed avrebbe dovuto visionare, prima di far sottoscrivere un contratto impegnativo, almeno una planimetria. Nel caso di risoluzione della proposta fatti firmare una liberatoria con rinuncia ad ogni compenso.

 

[EleonoraM]

Grazie di nuovo.siete preziosi!ora devo chiarire questa situazione.vi terrò aggiornat

 

[EleonoraM]

Niente da fare.oggi il mio compagno ha chiato l'agenzia x chiarimenti.ha chiestodi sapere la situazione catastale e comunale..di sanare il bagno o chiuderlo e in questo caso facendoci uno sconto...nulla da fare.quella ha replicato dicendo che se chiudono il bagno non ci faranno sconti.che se vogliamo il mobilio,che ci era stato garantito,non dobbiamo chiedere nulla.è stata furba e infatti nella proposta di acquisto non vengono menzionati!!!stupidi noi!!solo nell'annuncio sono menzionati due bagni e mobilio compreso nel prezzo..è stata brava!proprio brava.e noi siamo degli ingenui.scusate lo sfogo.

 

[Bagudi]

Guarda che sono loro dalla parte del torto (non volutamente, ma purtroppo la situazione dei sottotetti è così in tutta Italia....), quindi è inutile che facciano i furbi.
Voi potreste ritirarvi per questo.

solo nell'annuncio sono menzionati due bagni e mobilio compreso nel prezzo.

Se nell'annuncio è scritto così, voi avete diritto ad avere le cose pubblicizzate.

Non fatevi intimorire.

 

[EleonoraM]

Stavo rileggendo i vostri messaggi.si, nel sottotetto accatastato come lavanderia c'è una camera da letto con bagno!!!
Non so,lunedì verrà il perito e vediamo cosa ci dice intanto.

 

[SALVES]

Al sottotetto si accede direttamente dall'appartamento o come?

 

[EleonoraM]

No.l'appartamento è al primo piano.la mansarda con bagno è al terzo!

 

[EleonoraM]

Mi spiego meglio.ci sono 4 piani di condominiot garage e cantine,1,2 piano appartamenti e 4 piano sottotetti.da come ho capito quasi tutti gli appartamenti posseggono un sottotetto.in alcuni credo che qualcuno ci abiti.ma a me degli altri non importa..io non voglio aver problemi!

 

[Vale1410]

Ciao potrei sapere come è finita con il perito della banca?siamo in una situazione analoga abbiamo visto una casa per la quale ci piacerebbe fare una proposta ma ha una taverna con cucina e bagno ma senza abitabilità (accatastata come cantina credo). Se non volessimo rinunciare all'acquisto e proponessimo sconto sul prezzo quali sono i rischi?il perito della banca potrebbe non accettarci il mutuo?in caso di controlli quali sono le pene per questo tipo di abuso?

 

[EleonoraM]

Ciao!il perito verrà domani Mattina.ancora non so dirti nulla.da come ci dicono il perito non porrà mai obiezioni a meno che non sia tu a farglielo presente!
Il prricolo,come x ogni abuso,è di finire sul penale.noi chiederemo di farci chiudere il bagno probabilmente.oppure opteremo x chiuderlo noi.Così lo chiudiamo come più ci piace e non come un rattoppo.vediamo! Domani ti so dire.a noi non scontreranno nulla...spero che voi abbiate più fortuna!