Vendita immobile con usufruttuario al 33%

[antonello88]

Salve,
sono nuovo nel forum e vorrei gentilmente parlare con voi esperti di una situazione di vendita.

L'immobile secondo perizia è stato valutato 110.000€.
L'immobile ha:

persona A, che è proprietario per 3/6 dell'immobile
persona B, che è proprietaria per 1/6 dell'immobile e nudo proprietario per 2/6 dell'immobile
persona C, che è usufruttuario per 2/6 dell'immobile (aveva all'epoca venduto a B mantenendo l'usufrutto su 2/6)

Supponiamo che A, B e C vogliano vendere l'immobile.
C ha 63 anni, secondo un calcolo dai coefficienti emerge un valore del suo usufrutto pari al 33% di circa 56.000€, ossia 18.000€

Al momento della vendita, chi deve liquidare C? Mi hanno parlato di due scenari, ma non ho capito quale sia corretto:

SCENARIO 1: E' B a dover liquidare C poichè C è usufruttuario di 2/6 che appartengono a B.
SCENARIO 2: Altri e anche alcune agenzie immobiliari mi hanno detto che C deve essere liquidato in egual misura da A e B per il valore del suo usufrutto e che la restante cifra (110.000-18.000 = 92.000€ ) debba essere a quel punto divisa in parti uguali tra A e B (ossia 46.000€ a testa).

B decide di non vendere se deve liquidare C da solo poichè ricaverebbe una cifra troppo esigua e vuole capire se è giusto procedere come da scenario 1 o da scenario 2. Grazie per qualsiasi chiarimento.

 

[Luna_]

ognuno vende il suo diritto: chi proprietà chi nuda proprietà chi usufrutto. quindi ognuno incasserà dall'acquirente.e infatti dovranno tutti partecipare all'atto di compravendita. il notaio cosa dice?

 

[PyerSilvio]

Salve,
sono nuovo nel forum e vorrei gentilmente parlare con voi esperti di una situazione di vendita.

L'immobile secondo perizia è stato valutato 110.000€.
L'immobile ha:

persona A, che è proprietario per 3/6 dell'immobile
persona B, che è proprietaria per 1/6 dell'immobile e nudo proprietario per 2/6 dell'immobile
persona C, che è usufruttuario per 2/6 dell'immobile (aveva all'epoca venduto a B mantenendo l'usufrutto su 2/6)

Supponiamo che A, B e C vogliano vendere l'immobile.
C ha 63 anni, secondo un calcolo dai coefficienti emerge un valore del suo usufrutto pari al 33% di circa 56.000€, ossia 18.000€

Al momento della vendita, chi deve liquidare C? Mi hanno parlato di due scenari, ma non ho capito quale sia corretto:

SCENARIO 1: E' B a dover liquidare C poichè C è usufruttuario di 2/6 che appartengono a B.
SCENARIO 2: Altri e anche alcune agenzie immobiliari mi hanno detto che C deve essere liquidato in egual misura da A e B per il valore del suo usufrutto e che la restante cifra (110.000-18.000 = 92.000€ ) debba essere a quel punto divisa in parti uguali tra A e B (ossia 46.000€ a testa).

B decide di non vendere se deve liquidare C da solo poichè ricaverebbe una cifra troppo esigua e vuole capire se è giusto procedere come da scenario 1 o da scenario 2. Grazie per qualsiasi chiarimento.

Chi prende cosa è irrilevante.

L'usufrutto è un diritto di proprietà e per questo effetto è soggetto a compra vendita.

In un unico luogo ciascuno venderà i propri diritti.

 

[ab.qualcosa]

Al momento della vendita, chi deve liquidare C?

L'acquirente?

O ci manca qualche elemento?

 

[ab.qualcosa]

Ma non è che al famoso C qualcuno, per qualche ragione incomprensibile, abbia creato l'aspettativa che lui debba comunque ricevere i suoi 18.000 indipendentemente dal valore di vendita?
Perché le cose mica funzionano così, lui riceverà la sua quota dell'intero ricavato della vendita.
Se si vendesse a 55.000, per assurdo (ma che fa comodo per i calcoli ), a lui ne spetterebbero 9.000.

 

[Luna_]

perché? lui avrà un importo pari al valore del suo usufrutto
4 proprietari +1 nuda proprietà 1/5 1 usufrutto 1/5(porto un esempio )
vendita 100.000
ognuno avrà 20.000 e il nudo proprietario e l usufruttuario si divideranno in ragione delle loro spettanze i 20.000

 

[Bastimento]

dovranno tutti partecipare all'atto di compravendita.

Vero, ma non era mica stato chiesto questo.

Chi prende cosa è irrilevante.

Sarà...: la dai a me la tua provvigione?

Torniamo ad @antonello88

Mi pare del tutto evidente che per definizione la "piena proprietà" = "nuda proprietà" + "usufrutto"

Per non ingenerare equivoci è meglio calcolare direttamente il valore dell'usufrutto:

Questo grava su 1/3 del fabbricato: il valore dell'intero è 110.000€? La piena proprietà di 1/3 sarà 36.666€: sulla base dei 63 anni, la nuda proprietà della medesima quota vale 16.500€ circa, l'usufrutto 20.166€ circa.

A possiede la piena proprietà del 50% dell'immobile: dovrà incassare 110.000:2 = 55.000€
B possiede 1/6 in piena proprietà: 110.000/6= 18.500€, cui si somma la nuda proprietà del 1/3= 16.500€. B riceve in totale: 35.000€
C riceve 20.000€ circa

Come si può constatare, è solo sulla quota di B che viene a gravare lo storno per l'usufrutto: del resto è lui che non ha la piena proprietà. L'ipotesi 1 è corretta: i calcoli forse no, la quota all'usufruttuario 63-enne sembra leggermente superiore.

Questo in base alle tabelle, che non è detto debbano applicarsi alla lettera: in tuttte le compravendite avverrà una sorta di contrattazione in cui ognuno cercherà il punto di equilibrio.

 

[antonello88]

Chi prende cosa è irrilevante.

L'usufrutto è un diritto di proprietà e per questo effetto è soggetto a compra vendita.

In un unico luogo ciascuno venderà i propri diritti.

Sì, ho scritto male il primo scenario. E' sempre l'acquirente a liquidare C, ma B vuole capire la base di partenza equa per la contrattazione.

Chi prende cosa è in questo caso rilevante, perchè è una trattativa a 3 persone dove ognuno cerca di far valere il proprio diritto, quindi capire quello che economicamente spetterebbe ai 3 su una vendita a terzi dell'immobile pari a 110.000€ è un ottimo punto di partenza per la contrattazione stessa .

Ma non è che al famoso C qualcuno, per qualche ragione incomprensibile, abbia creato l'aspettativa che lui debba comunque ricevere i suoi 18.000 indipendentemente dal valore di vendita?
Perché le cose mica funzionano così, lui riceverà la sua quota dell'intero ricavato della vendita.
Se si vendesse a 55.000, per assurdo (ma che fa comodo per i calcoli ), a lui ne spetterebbero 9.000.

Grazie per la precisazione, sono a conoscenza di questo, l'usufruttuario anche è consapevole che in base al prezzo di vendita il suo usufrutto avrà un certo valore. E' che in questa sede mi interessava maggiormente sapere se l'usufrutto di C, pari a 333/1000, va a intaccare interamente il valore di B o se tocca anche il valore di A.

....

Grazie mille, il tuo intervento mi sembra un ottimo punto di partenza. Il calcolo dell'usufrutto è stato fatto ieri notte da parte mia in modo sbagliato, poichè ho fatto proprio un calcolo sbagliato dei coefficienti.

Hai inquadrato anche il punto, è cercare il punto di equilibrio della trattativa perchè A vuole vendere, mentre B e C vogliono vendere ma stanno cercando di capire un prezzo congruo per loro, poichè al di sotto di una certa cifra di guadagno per loro 2, entrambi sarebbe contrari alla vendita, poichè risulterebbe più profittevole tenere l'immobile che venderlo a una cifra così esigua.

 

[ab.qualcosa]

Direi che, salvo estremi che non penso siano del caso, la cosa sia interamente lasciata alla volontà delle parti.

 

[Bastimento]

lasciata alla volontà delle parti.

Più o meno: quote così suddivise mi paiono il frutto di una divisione ereditaria: e comunque nessuno è obbligato alla comunione. La mancanza di accordo potreppe condurre ad una vendita all'asta, con perdite per tutti e tre.