Vendita immobile dopo donazione

[Umberto Granducato]

ancora non ho avuto una vera risposta....non vedo cmq perchè non posso fare quello che voglio di un immobile di mia proprietà anche se pur donato ,si fa per dire visto che l'ho pagato io, da mio marito con cui ho i beni separati.... i miei figli alla mia morte prenderanno quello che c'è...devo guardare su un libro di diritto? un grazie anticipato a chi vorrà ancora darmi informazioni.......

ancora non ho avuto una vera risposta....non vedo cmq perchè non posso fare quello che voglio di un immobile di mia proprietà anche se pur donato ,si fa per dire visto che l'ho pagato io, da mio marito con cui ho i beni separati.... i miei figli alla mia morte prenderanno quello che c'è...devo guardare su un libro di diritto? un grazie anticipato a chi vorrà ancora darmi informazioni.......

I problemi non sono tuoi, ma di chi compra da te facendo un finanziamento. Ti rispondo con un post del collega Maurizio (che mi perdonerà se gli rubo il copyright ) dato in una discussione simile a questa dove spiega gli effetti della donazione in caso di vendita su un caso recente a lui capitato (che sia nuda proprietà o meno, non cambia la sostanza):

In questi giorni sto combattendo proprio con una cosa del genere: donazione della nuda proprietà da parte dei genitori alla figlia, mentre loro si sono riservati l'usufrutto. Con la proposta accettata (da tutti e 3!) sono andato a preparare il preliminare dal notaio, che mi ha detto che in queste condizioni la banca non darà mai il mutuo (in realtà c'è qualche banca che lo da, ma coprendosi con polizze assicurative piuttosto onerose! )
Per ciò che riguarda il tempo, devono essere trascorsi 10 anni dalla morte del donante, altrimenti qualunque erede, anche sopravvenuto in seguito (tipo figlio illegittimo o figlio adottato, magari poco prima di morire) potrà fare "azione di riduzione" verso gli altri eredi e, se questi non sono solvibili, aggredire la casa!
Morale della favola: oggi pomeriggio sono andato a spiegare agli anziani genitori che l'unica cosa da fare è la RETROCESSIONE DALLA DONAZIONE (con conseguenti spese per almeno 5000 euro!!), dopo di che loro potranno vendere tranquillamente!

 

[smoker]

ancora non ho avuto una vera risposta....non vedo cmq perchè non posso fare quello che voglio di un immobile di mia proprietà anche se pur donato ,si fa per dire visto che l'ho pagato io, da mio marito con cui ho i beni separati.... i miei figli alla mia morte prenderanno quello che c'è...devo guardare su un libro di diritto? un grazie anticipato a chi vorrà ancora darmi informazioni.......

Il bene è di tua proprietà, quindi puoi farne ciò che vuoi, anche venderlo liberamente.
saluti

Smoker

 

[Antonello]

(Mi scuso per il ritardo nel dare una risposta ma ogni tanto capita di essere contattati dai clienti e....ubi maior....)

Originariamente Scritto da etiosa53
ancora non ho avuto una vera risposta....non vedo cmq perchè non posso fare quello che voglio di un immobile di mia proprietà anche se pur donato ,si fa per dire visto che l'ho pagato io, da mio marito con cui ho i beni separati.... i miei figli alla mia morte prenderanno quello che c'è...devo guardare su un libro di diritto? un grazie anticipato a chi vorrà ancora darmi informazioni.......

e

Originariamente Scritto da Smoker
Revocatoria? Giudice dei minori? Non capisco a cosa stai alludendo.
Inter vivos la legittima non sussiste.

Smoker​

e

Il bene è di tua proprietà, quindi puoi farne ciò che vuoi, anche venderlo liberamente.
saluti

Smoker​

Il collega Granducato ha già dato una risposta al tuo quesito.
Infatti gli eredi, ovvero coloro ai quali la legge riserva una quota di eredità, possono chiedere un'azione di riduzione entro 10anni dal decesso del donante. Dopo i dieci anni non si può agire con l'azione di riduzione.
Ma, attenzione: se il donante è ancora in vita, detta azione può essere esercitata nei venti anni dalla donazione. Dopo i venti, non è possibile.
I parenti in linea retta possono notificare al donante, ancora in vita, un atto di opposizione alla donazione.
La notifica di tale atto produce l'effetto di sospendere il termine ventennale per proporre l'azione di restituzione
Qualora il bene sia stato successivamente venduto dal donatario, possono agire, rispettando i termini dei 10 o dei 20 anni, con l'azione di restituzione nei confronti del successivo acquirente del bene.
In presenza di minori, come detto da Etiosa53, nel caso malaugurato di decesso del donante, i diritti spettanti a questi sarà tutelato appunto dal giudice dei minori.
Ecco spiegato il perchè le banche non concedono mutuo nel caso di acquisto di un bene pervenuto da donazione. Non ci sono le garanzie......che la banca pretende.

 

[Maurizio Zucchetti]

dunque..abbiamo beni separati....l'ho acquistato io con i miei soldi intestandolo a lui..dopo 5 anni me lo sono fatto donare, in pratica me lo sono ripreso....ora, dopo altri 5 anni vorrei rivenderlo...all'epoca il notaio mi disse che non ci sarebbero stati problemi nella vendita....abbiamo due figli di cui uno minorenne..... grazie

Come parecchi sanno ci sono appena passato (ho fatto il rogito martedì scorso): se c'è di mezzo una donazione l'unico modo per vendere l'immobile e fare una retrocessione dalla donazione (e, tecnicamente parlando, meno male che il donante è in vita, sennò non c'era altro da fare che aspettare 10 anni ).
Questo perchè potrebbero esserci figli illegittimi (sempre tecnicamente parlando) o adottati anche successivamente all'atto, che all'apertura della successione potrebbero fare azione di riduzione! Le banche, che queste cose le conoscono bene, non concedono il mutuo su un immobile oggetto di donazione, e questo limita molto la possibilità di vendita!
Ti consiglio di usare il motore di ricerca del forum con "donazione" e di leggerti le discussioni!

 

[smoker]

(Mi scuso per il ritardo nel dare una risposta ma ogni tanto capita di essere contattati dai clienti e....ubi maior....)

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e

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Il collega Granducato ha già dato una risposta al tuo quesito.
Infatti gli eredi, ovvero coloro ai quali la legge riserva una quota di eredità, possono chiedere un'azione di riduzione entro 10anni dal decesso del donante. Dopo i dieci anni non si può agire con l'azione di riduzione.
Ma, attenzione: se il donante è ancora in vita, detta azione può essere esercitata nei venti anni dalla donazione. Dopo i venti, non è possibile.
I parenti in linea retta possono notificare al donante, ancora in vita, un atto di opposizione alla donazione.
La notifica di tale atto produce l'effetto di sospendere il termine ventennale per proporre l'azione di restituzione
Qualora il bene sia stato successivamente venduto dal donatario, possono agire, rispettando i termini dei 10 o dei 20 anni, con l'azione di restituzione nei confronti del successivo acquirente del bene.
In presenza di minori, come detto da Etiosa53, nel caso malaugurato di decesso del donante, i diritti spettanti a questi sarà tutelato appunto dal giudice dei minori.
Ecco spiegato il perchè le banche non concedono mutuo nel caso di acquisto di un bene pervenuto da donazione. Non ci sono le garanzie......che la banca pretende.

Ripeto il bene è vendibile. Il notaio ha ragione, però di fatto, commercialmente parlando, la provenienza donativa crea, giustamente, delle resistenze da parte di potenziali acquirenti e delle banche, per le eventualità che potrebbero nascere dopo la dipartita del donante, nel caso in cui ci si trovasse di fronte a legittimari pretermessi o lesi nella quota di legittima. Ripeto sono risvolti potenziali. Il notaio, forse, avrebbe potuto prodigarsi in spiegazioni pratriche più esaurienti. L' azione classica per tutelare i legittimari è l' azione di riduzione delle donazioni, come sopra detto. Le revocatorie, invece, tutelano i creditori da eventuali "manovre poco ortodosse" dei debitori, svolte a danno dei creditori stessi, quindi sono altra cosa. Nel caso in cui un minore perdesse il genitore legittimo, come accennato da Antonell, competente per le decisoni è il giudice tutelare che è organo differente rispetto al giudice per i minorenni.
Le banche non concedono il mutuo per altro motivo: perchè l' ipoteca, con questa procedura, "salta", quindi alla fine dei giochi, la banca, da creditore ipotecario, potrebbe diventare mero chirografo. Quello che interessa la banca è non perdere la garanzia reale che l' ipoteca concede. Quindi se in via potenziale il rischio è presente niente mutuo.
Saluti

Smoker

 

[Antonello]

Il quesito posto da Etiosa53 è:

dunque..abbiamo beni separati....l'ho acquistato io con i miei soldi intestandolo a lui..dopo 5 anni me lo sono fatto donare, in pratica me lo sono ripreso....ora, dopo altri 5 anni vorrei rivenderlo...all'epoca il notaio mi disse che non ci sarebbero stati problemi nella vendita....abbiamo due figli di cui uno minorenne..... grazie

Ho risposto al riportato in corsivo e alla luce di quanti hanno risposto, esistono seri problemi, fermo restando che il bene è indubbiamente vendibile.
Hai ragione sul giudice tutelare e non quello dei minori, ma la sostanza non cambia.
La donazione, inoltre, può essere revocata per ingratitudine o per sopravvenienza di figli.
Questo della revocatoria lo ricordavo perchè capitato tempo fà in una trattativa (sfumata).
Non ricordavo a memoria l'articolo del codice civile, ma ora consultato è l'800 e seguenti.

 

[Vima]

Da quello che si evince dopo tutto è, quindi, che l'acquirente di un immobile, il cui atto di provenienza sia costituito da un atto di donazione, possa ritenersi al sicuro da eventuali atti volti alla riduzione del bene immobile da parte di potenziali eredi e/o legittimari del Donante solo nei seguenti casi:

1) sono passati 20 anni dalla data di trascrizione dell'atto di donazione o 10 anni dalla morte del Donante, senza che alcuno abbia nel frattempo trascritto una domanda stragiudiziale volta alla riduzione del bene immobile;

2) il bene immobile è rientrato nel patrimonio del Donante, a seguito di un atto di revocazione della donazione (a cura dello stesso Donante) nei confronti del Donatario, a causa di uno dei 2 ben noti motivi che legittimano tale revocazione.

In tutti gli altri casi, nonostante taluni sostengano che il bene immobile è comunque alienabile, personalmente starei molto, ma molto attento a consigliare un cliente nell'acquisto di un immobile, che sia o che sia stato gravato da donazione, a causa delle potenziali ed incognite implicazioni giuridiche ed economiche cui lo stesso potrebbe andare incontro per un tempo indefinito; è forse vero (come sostengono alcuni Notai) che nella maggioranza dei casi tali evenienze sono remote e pressochè inesistenti, ma in ogni caso, non essendovi garanzia di certezza assoluta, la prudenza è consigliabile e poi..., qualora il cliente, nonostante tutto, optasse comunque per l'incauto investimento a proprio rischio e pericolo, non potrebbe sostenere di non essere stato avvertito!

 

[smoker]

Quello che può eventualmente "disturbare" l' acquirente non è l' azione di riduzione, bensì l' azione di restituzione.
Per far "saltare" un contratto di donazione ci sono tanti rimedi, oltre le due azioni per revocazione.


Smoker

 

[Vima]

Quello che può eventualmente "disturbare" l' acquirente non è l' azione di riduzione, bensì l' azione di restituzione.
Per far "saltare" un contratto di donazione ci sono tanti rimedi, oltre le due azioni per revocazione.


Smoker

La restituzione da parte dell'acquirente segue, ovviamente, l'atto di riduzione!
Ma cosa intendi per "far saltare"? E a quali altre "rimedi" ti riferisci? Tutti gli escamotage di cui sia venuta a conoscenza fino ad oggi, pare non possano garantire l'acquirente al cento per cento!

 

[Oris]

Concordo con VIMA, i rischi sono ineludibili.

L'unico caso di certezza è quando c'è un ritiro della donazione e l'alienazione da parte del donante.