Vendita immobile proveniente da donazione

[seconcino]

Ciao a tutti, mi sono appena iscritto.
Il problema e' questo: i miei genitori, in comunione dei beni, mi hanno donato la piena proprieta' di un'immobile commerciale, con la clausola: in conto legittima e per il supero da considerarsi sulla disponibile esente da obbligo di collazione o imputazione.
Mi trovo a dover vendere una parte (corrispondente a poco meno di 3 quarti).
Ho due sorelle maggiorenni.
Mio padre e' deceduto da 1 anno circa.(testamento a favore di mia madre)
come posso tutelare gli acquirenti senza l'intervento di mie sorelle?
Posso far retrocedere mia madre e vendewre assieme a lei?
Posso farla intervenire come garante in caso di azione di riduzione?
Una fidejussione bancaria per copertura?
Che complicato...
Grazie anticipate a chi vorra' aiutarmi.

 

[SGTorino]

La garanzia della mamma a fronte di un'azione di riduzione futura, ovvero una fidejussione bancaria mi paiono soluzioni non più tanto percorribili oggi. La revoca della donazione da parte di tua madre diminuirebbe in capo a te la quota dell'immobile donato, limitando il rischio, un domani, di violare la quota di legittima delle sorelle, tuttavia non risolverebbe il problema alla radice.
Al tuo posto mi fionderei da un bravo civilista per un suo parere ed andrei anche dal notaio che ha redatto la donazione per sentire anche il suo punto di vista. Personalmente sconsiglio vivamente ai miei clienti, in presenza di possibili futuri coeredi legittimari, di donare l'immobile ad uno di essi.

 

[Luna_]

Ciao a tutti, mi sono appena iscritto.
Il problema e' questo: i miei genitori, in comunione dei beni, mi hanno donato la piena proprieta' di un'immobile commerciale, con la clausola: in conto legittima e per il supero da considerarsi sulla disponibile esente da obbligo di collazione o imputazione.
Mi trovo a dover vendere una parte (corrispondente a poco meno di 3 quarti).
Ho due sorelle maggiorenni.
Mio padre e' deceduto da 1 anno circa.(testamento a favore di mia madre)
come posso tutelare gli acquirenti senza l'intervento di mie sorelle?
Posso far retrocedere mia madre e vendere assieme a lei?
Posso farla intervenire come garante in caso di azione di riduzione?
Una fidejussione bancaria per copertura?
Che complicato...
Grazie anticipate a chi vorra' aiutarmi.

Ma hai già avuto problemi a vendere??
Perchè da quanto scritto nella clausola l'immobile appunto è in conto legittima,quindi in poche parole, ti si anticipa la legittima e l'esubero vaà in collazione.
Sicuramente un immobile sotto donazione và preso sempre con le pinze,ma non mi risulta un intento al 100%liberale.L'unica al momento sarebbe la rinuncia all'azione di opposizione da parte dei possibili legittimari.
Tutto questo però và valutato all'apertura della successione ovviamente.Infatti potresti non aver diritto nemmeno a quanto e dare tutto in collazione.
Al momento una strada percorribile sarebbe la fideiusso indemnitatis.
Per quanto riguarda la retrocessione non so se possa farla solo tua madre.

 

[SGTorino]

Una prassi utilizzata dalle banche è quella di fare intervenire nella vendita il donante, facendogli prestare idonea fidejussione per garantire la banca, in sede di concessione di mutuo ipotecario per l'acquisto dell'immobile precedentemente donato, affinché, in caso di eventuale vittoriosa azione di riduzione dei legittimari, questi ultimi (onorando la fidejussione) si dovranno fare carico del pagamento del creditore ipotecario, neutralizzando così il danno cagionato dalla conseguente restituzione del bene. In altre parole, tale fidejussione servirebbe per "scoraggiare" gli aventi diritto ad intraprendere un'azione che porterebbe loro stessi a garantire economicamente la banca dal danno economico cagionato dalla loro iniziativa.
La sentenza del Tribunale di Mantova n. 228 del 2011 ha dichiarato la nullità della fidejussione rilasciata dalla banca a garanzia di un mutuo con ipoteca iscritta su un immobile donato definendola lesiva del diritto degli eredi del donante a non subire pesi o condizioni sulla loro quota di eredità, a seguito dell'apertura della successione, così come sancito dall'art. 549 cod. civ.

 

[seconcino]

Grazie per le risposte.
la successione e' gia' aperta, mia madre ha fatto pubblicare un testamento che la fa diventare proprietaria di un altro immobile piu dei soldi in banca.
Per sgTorino: come mai i legittimari si devono fare carico del pagamento del creditore ipotecario?

 

[SGTorino]

Perchè, subentrando al de cuius, subentrano anche nei rapporti giuridici preesistenti, ivi compresa la fidejussione.

 

[Umberto Granducato]

Ciao a tutti, mi sono appena iscritto.
Il problema e' questo: i miei genitori, in comunione dei beni, mi hanno donato la piena proprieta' di un'immobile commerciale, con la clausola: in conto legittima e per il supero da considerarsi sulla disponibile esente da obbligo di collazione o imputazione.
Mi trovo a dover vendere una parte (corrispondente a poco meno di 3 quarti).
Ho due sorelle maggiorenni.
Mio padre e' deceduto da 1 anno circa.(testamento a favore di mia madre)
come posso tutelare gli acquirenti senza l'intervento di mie sorelle?
Posso far retrocedere mia madre e vendewre assieme a lei?
Posso farla intervenire come garante in caso di azione di riduzione?
Una fidejussione bancaria per copertura?
Che complicato...
Grazie anticipate a chi vorra' aiutarmi.

Per la parte di tuo padre fai firmare la rinuncia a tua madre e alle sorelle. Per la parte di tua madre fai una risoluzione di donazione (la retrocessione). In linea di massima non dovresti avere problemi.

 

[SGTorino]

Dato che gli aventi diritto non possono rinunciare all'azione di riduzione prima della morte del donante "né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione", se la successione è già aperta cambia tutto ed ha ragione Umberto: rinuncia dei legittimari e retrocessione della quota donata dalla mamma.

 

[Luna_]

E'morto il padre ma non la madre....Sta dicendo che la successione si è aperta già...quindi le sorelle potrebbere fare rinuncia all'azione di riduzione...

 

[seconcino]

retrocedendo dalla donazione, la mamma deve donare a sua volta in parti uguali, per metterci d'accordo?
Poi:se riusciamo a vendere l'immobile per circa due terzi, l'eventuale azione di riduzione non dovrebbe cadere su cio' che resta dell'immobile (o sui soldi che percepisco) senza dovere farsi restituire tutto?