Vendita immobiliare tra fratelli

[sonus99]

Saluto tutti sono un nuovo iscritto, mi trovo nelle condizioni di vendere ha mio fratello la mia parte di eredità di un appartamento, vorrei agevolare mio fratello nell'acquisto e il notaio mi ha riferito che basta che viene pagata la transazione sul valore catastale del 9%, poi il prezzo anche se inferiore al valore non ha importanza e mi ha assicurato che non ci sarà verifica dell'A E, altro notaio invece mi ha fatto notare che il prezzo di vendita deve essere superiore al valore catastale altrimenri ci sarà la verifica dell'agenzia dell'entrate, vi chiedo chi dice il giusto?

 

[Ettore Arru]

Il secondo notaio (prudente) ha ragione perchè nel caso di acquisto di una seconda abitazionel’accertamento automatico da parte del fisco quando il prezzo della compravendita risulta essere inferiore alla rendita catastale rivalutata (se non sbaglio da moltiplicarsi x 126). Questo perchè l’acquirente potrebbe aver optate per la determinazione dell’imposta di registro secondo il metodo del prezzo valore e trarne quindi vantaggio.
Per non sbagliare e per essere sicuri anche dinnanzi ad un accertamento, sempre meglio optare sulla tassazione in relazione alla rendita catastale rivalutata (se non sbaglio da moltiplicarsi x 126).
Occhio ai calcoli precisi, perchè spetta al contribuente l'onere di aver agito in buona fede e ricorda che su eventuali accertamenti è soidalmente responsabile anche il venditore.

 

[Miciogatto]

Per non sbagliare e per essere sicuri anche dinnanzi ad un accertamento, sempre meglio optare sulla tassazione in relazione alla rendita catastale rivalutata (se non sbaglio da moltiplicarsi x 126).

Esatto, se immobile abitativo, puoi scegliere di pagare l'imposta di registro non sul prezzo scambiato effettivamente ma sul "prezzo-valore", quindi il 9% (se non è prima casa) del valore che si ottiene moltiplicando la rendita catastale non rivalutata x 126.
(Oppure, la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata x 120, matematicamente è la stessa cosa). Imposta minima 1000 euro in ogni caso.

Nel tuo caso sembrerebbe in apparenza conveniente NON scegliere questa opzione (e sicuramente risparmieresti nell'immediato)

Segui invece il consiglio di Ettore, in atto dichiarerai che intendi pagare con la modalità a te piu' sconveniente ovvero nel tuo caso secondo rendita catastale.

In questo caso non è ipotizzabile danno per l'erario, hai pagato il massimo consentito dalla legge, e quindi l'Ade non potrà avere nulla da dire.

 

[sonus99]

Grazie per avermi risposto, il calcolo fatto è stato fatto con la rivalutazione con il calcolo x 126, mettiamo un valore fittizio di 50.000€ ed io per agevolare mio fratello lo vendo a 40.000 un notaio dice che l'importante è che si paghi il 9% su 50.000 poi se la vendita è più bassa non importa, l'altro di che la A.E. calcola il valore con il programma OMI se riscontra un valore di 60.000 parte l'accertamento chi dice il giusto?

 

[Miciogatto]

un notaio dice che l'importante è che si paghi il 9% su 50.000 poi se la vendita è più bassa non importa, l'altro di che la A.E. calcola il valore con il programma OMI se riscontra un valore di 60.000 parte l'accertamento chi dice il giusto?

Il discorso delle contestazioni tramite i valori OMI esiste solo sugli immobili NON abitativi. (vedi i vari servzi di striscia la notizia, si tratta sempre di terreni, negozi ecc)

Se l'immobile è NON abitativo (terreni, capannoni, negozi, ecc) allora il discorso ha senso. Lì non puoi scegliere tra valore catastale (prezzo-valore) e importo di compravendita. Lì si paga solo in base al prezzo effettivamente pagato.

In questo caso l'agenzia delle entrate ti puo' contestare che il prezzo secondo lei non è quello corretto e ti prende a riferimento le quotazioni OMI. Non mi sembra giusto ma questo è un altro discorso.

Ma per l'abitativo, quale sarebbe il danno per l'erario?
Se, come ti ho consigliato sopra, scegli di pagare le imposte secondo il calcolo a te piu' sfavorevole io non vedo problemi.

Poi, certo, tutto puo' essere e magari l'accertamento temuto dal secondo notaio riguarda il fatto che, secondo l'Ade, tu hai girato del denaro in nero per la differenza tra prezzo di scambio e valori OMI. A me sembra un po' troppo.
Magari senti un fiscalista.

 

[sonus99]

Sono venuto a conoscenza del programma Omi solo oggi quando ho interpellato il quarto notaio, ora la mia statistica è che su 4 notai 2 sono per il valore catastale x126 (tra cui uno me lo metterebbe per iscritto poi non so che valore avrebbe su un eventuale accertamento) altri 2 invece che bisogna pagare sul valore di mercato data la mia ignoranza in merito pensavo che chi gestisce atti pubblici avessero delle regole fisse non delle opinioni.