Vendita Magazzino affitto a riscatto prezzo inferiore valore catastale

[diby73]

Buongiorno

Come da oggetto

Il magazzino seminterrato in condizioni fatiscenti ha una valore catastale di circa 100k e verrà venduto a 25K.
E' stato in vendita per circa 6 mesi a 65k e per altri 6 mesi a 35k. Fatto poche visite e ricevuto una sola proposta.

Problemi:

1) L'acquirente è al corrente che è a rischio accertamento e il notaio ci ha consigliato di abbassare la rendita catastale. Il geometra ha detto che al massimo puo' abbassarla a 50k allegando alla pratica la perizia.. etc... E' sufficiente secondo voi ? La perizia deve essere asseverata o giurata?

2) I preventivi del notaio per la vendita a riscatto sono molto cari, rispetto a un atto normale costa dai 1000 ai 2000 in più (vendita riserva proprietà/locazione patto futura vendita). Il contratto avrà durata di 2 anni con caparra iniziale di 5k e 24 canoni mensili da 250 euro incluso quota godimento. Per risparmiare mi hanno detto che si puo' procedere anche con un contratto semplice di locazione + preliminare? In questo caso eventualmente per la registrazione / trascrizione del preliminare cosa consigliate?

Ringrazio in anticipo per i vostri consigli
Saluti

 

[cristian casabella]

Buongiorno

Come da oggetto

Il magazzino seminterrato in condizioni fatiscenti ha una valore catastale di circa 100k e verrà venduto a 25K.
E' stato in vendita per circa 6 mesi a 65k e per altri 6 mesi a 35k. Fatto poche visite e ricevuto una sola proposta.

Problemi:

1) L'acquirente è al corrente che è a rischio accertamento e il notaio ci ha consigliato di abbassare la rendita catastale. Il geometra ha detto che al massimo puo' abbassarla a 50k allegando alla pratica la perizia.. etc... E' sufficiente secondo voi ? La perizia deve essere asseverata o giurata?

2) I preventivi del notaio per la vendita a riscatto sono molto cari, rispetto a un atto normale costa dai 1000 ai 2000 in più (vendita riserva proprietà/locazione patto futura vendita). Il contratto avrà durata di 2 anni con caparra iniziale di 5k e 24 canoni mensili da 250 euro incluso quota godimento. Per risparmiare mi hanno detto che si puo' procedere anche con un contratto semplice di locazione + preliminare? In questo caso eventualmente per la registrazione / trascrizione del preliminare cosa consigliate?

Ringrazio in anticipo per i vostri consigli
Saluti

Ma sai, consigliare meglio di un Notaio non è facile. Non so se vale anche per i magazzini, ma in genere basterebbe pagare le imposte sul valore catastale e non su valore reale per evitare guai con fisco, visto che chi compra pagherebbe quanto il fisco richiede...

 

[diby73]

Ma sai, consigliare meglio di un Notaio non è facile. Non so se vale anche per i magazzini, ma in genere basterebbe pagare le imposte sul valore catastale e non su valore reale per evitare guai con fisco, visto che chi compra pagherebbe quanto il fisco richiede...

grazia per la risposta...
se non sbaglio però per i non residenziali l'imposta si calcola sul prezzo dichiarato in atto

 

[Utente Cancellato 72152]

grazia per la risposta...
se non sbaglio però per i non residenziali l'imposta si calcola sul prezzo dichiarato in atto

Non so se è così. Ci vorrebbe un notaio, che lo sa di sicuro.
Se l'imposta sui NON residenziali si paga davvero sul prezzo dichiarato in atto, penso sia il caso peggiore, perché il valore dichiarato in atto non può discostarsi tanto dal valore di mercato, altrimenti passerebbe per una donazione mascherata da compravendita.

 

[brina82]

Non so se è così. Ci vorrebbe un notaio, che lo sa di sicuro.
Se l'imposta sui NON residenziali si paga davvero sul prezzo dichiarato in atto, penso sia il caso peggiore, perché il valore dichiarato in atto non può discostarsi tanto dal valore di mercato, altrimenti passerebbe per una donazione mascherata da compravendita.

Più che altro l'AdE ti fa la multa...

Conviene pagare le tasse sulla media dei valori indicati dall'OMI, però occorrerebbe vedere se sono indicati i magazzini...

 

[diby73]

@brina82 ho già verificato e non trovo i magazzini nell'OMI in quella microzona, (provo a cercare in altre microzone ma non so a quanto serva). E chi stabilisce l'esatto valore di mercato per il calcolo delle imposte, o meglio il notaio lo rileverebbe dai dati OMI se esistenti??
@possessore I seminterrati dove opero io non hanno mercato e i commerciali in genere si vendono al prezzo delle patate a meno che non siano in zone centrali. Il prezzo di 25k a cui verrà venduto (forse a questo punto) è più o meno il reale valore di mercato...

Maintenance

Il valore catastale di 100k è fuori da ogni logica.... che casino....
In merito contratto di affitto a riscatto qualcuno mi sa dire?

 

[Umberto Granducato]

Per la compravendita di un commerciale tipo negozio/magazzino la rendita catastale non rileva per quanto riguarda l'accertamento, che è molto probabile arrivi. Viene fatta una valutazione dall'AdE seguendo i valori dell'OMI.
Sarebbe opportuno fare una perizia giurata prima dell'atto.
Qual è la zona di Torino in questione?

 

[diby73]

@Umberto Granducato la microzona è TORINO 35 - D10 Periferica/MADONNA DI CAMPAGNA.
In merito alla domanda sull'affitto a riscatto (vedi 1 post) allego contratto preliminare x affitto a riscatto appena ricevuto che riguarda però un residenziale . A parte è stato stipulato un semplice contratto di locazione concordato 5+2 che non sto ad allegare da 650 euro mensili con 1 rata di 440 euro.
Grazie per i vostri consigli....

 

[Umberto Granducato]

Vedo che non ci sono i magazzini negli OMI. Per fare un accertamento procederanno andando a vedere i valori delle compravendite di magazzini in zona.
Direi indispensabile una perizia giurata prima dell'atto.
Affitti a riscatto non ne faccio, attendiamo l'intervento di qualcuno ferrato in materia...

 

[brina82]

Per fare un accertamento procederanno andando a vedere i valori delle compravendite di magazzini in zona.

Come si fa?