Buongiorno,
Io e mio marito vorremmo vendere la nostra prima casa (intestata ad entrambi, mutuo compreso), ma non sono trascorsi 5 anni dall'acquisto, questo significa che, se entro un anno dalla vendita, non acquistiamo un altro immobile prima casa, dobbiamo restituire le agevolazioni fiscali di cui abbiamo beneficiato (che non so esattamente in quanto consistano). Poniamo il caso che non riusciamo ad acquistare entro l'anno o che non vogliamo farlo, a quanto ammonta la quota che dobbiamo restituire?
L'obbligo è quello di riacquistare, entro un anno, un immobile da destinare entro 3 anni ad abitazione principale, non quello di riacquistare una prima casa entro un anno.
E' possibile acquistare anche una quota di un immobile (magari appartenente ai genitori) purché (come stabilito da alcune sentenze della cassazione) non si parli di quota ridicola, sempre con l'obbligo di trasferire la residenza nei termini previsti per l'accertamento che sono triennali (a meno che non si acquisti con le agevolazioni prima casa, usufruendo del credito d'imposta, con l'obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi dal nuovo acquisto).
La plusvalenza sull'eventuale maggior realizzo in caso di vendita entro i 5 anni (qualora sia realizzata) è scongiurata dal fatto che siate stati residenti nell'immobile almeno per il 50% del tempo intercorso tra il rogito di acquisto e quello di vendita. In caso contrario potrete decidere se tassarla in dichiarazione dei redditi o versare un'imposta sostitutiva al notaio del 26%
Il mancato riacquisto comporta il pagamento della differenza di imposizione tra prima e seconda casa, una sanzione del 30% e gli interessi di mora. La sola sanzione può essere esclusa dichiarando all'agenzia delle entrate, dopo la vendita, la vostra intenzione di non riacquistare e richiedendo il calcolo della maggior imposta da versare.
Tenete presente che sarà dovuta anche la maggior imposta sostitutiva sul mutuo (differenza tra lo 0,25% come prima casa ed il 2% come seconda casa). Per le sanzioni, loro abbattimento e gli interessi vale lo stesso discorso delle imposte dovute sull'acquisto dell'immobile.
Infine vi ricordo che il notaio, all'atto di vendita, potrebbe richiedere un titolo di pagamento, in attesa che voi regolarizziate la vostra posizione, in quanto l'immobile da voi ceduto sarebbe gravato da un privilegio fiscale dello stato riferito alle imposte di acquisto.
