L’enfiteusi si costituisce con contratto, per donazione per testamento o per usucapione. Le enfiteusi in cui non viene fissato un termine sono a tutti gli effetti perpetue
infatti ai sensi dell’
art. 958 del Codice Civile le enfiteusi sono perpetue quando non viene stabilita la durata. Il diritto non può avere durata inferiore a venti anni, salvo il diritto di affrancazione.
L'enfiteuta ha molte delle facoltà che avrebbe il proprietario sul fondo (art.
959 c.c.) ma non può alienarlo : 1) può disporre del suo diritto di trasferire l’enfiteusi stessa a terzi, a titolo oneroso, sia per atto tra vivi che per testamento (artt.
965 e
967 c.c.).
2) può affrancare il fondo in qualsiasi momento pagando al proprietario una somma pari a 15 volte il canone annuo (art. 1 comma 4 l. n 607\66) (art.
971 c.c.). L'atto di affrancazione costituisce un diritto potestativo contro il quale il proprietario non può opporsi
3) ha l'obbligo di migliorare il fondo
4) ha l'obbligo di pagare un canone periodico che può consistere anche in una quantità fissa di prodotti naturali (art. 960 c.c.)
Il diritto di enfiteusi si estingue a seguito di affrancazione ,di devoluzione, in caso di non uso ventennale per prescrizione (art. 970 c.c.), per consolidazione nel caso di riunione nella stessa persona delle situazioni soggettive di concedente e di enfiteuta, per rinuncia, per scadenza del termine, in caso di perimento del fondo ovvero in caso di risoluzione del contratto. Con l’estinzione del diritto d’enfiteusi, l’enfiteuta ha l’obbligo di riconsegnare il fondo ed il diritto di ricevere, in relazione ai miglioramenti apportati al fondo, il rimborso dei miglioramenti stessi nella misura del maggior valore del fondo al momento della riconsegna.
diritti e obblighi del proprietario :
1) può chiedere la devoluzione (cioè la liberazione) del fondo enfiteutico se l'enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all'obbligo di migliorarlo o, infine, è in mora nel pagamento di due annualità di canone ( art. 972 c.c.)
2) quando cessa l'enfiteusi deve rimborsare l'enfiteuta dei miglioramenti e delle addizioni effettuate (art.
975 c.c.)
3) può chiedere la ricognizione del proprio diritto,(un atto di accertamento del diritto delle parti (art.
969 c.c.) cioè veder riconosciuto il proprio diritto di proprietà da chi si trovi nel possesso del fondo enfiteutico, un anno prima del compimento del ventennio .
4) deve subire l'affrancazione del fondo senza opporsi
"
l’omesso pagamento del canone, per qualsiasi tempo protratto, non giova a mutarne il titolo del possesso."
