Venditore recede da proposta d'acquisto prima della perizia

[copyLife]

Ciao a tutti,

come acquirente, mi è stato comunicato questa mattina (13/04) dall'agenzia immobiliare che il venditore ha intenzione di recedere dalla proposta d'acquisto che ha controfirmato in data 28/03. Tale proposta è condizionata dall'ottenimento del mutuo, in quanto decade automaticamente dopo 60 gg dalla di accettazione (quindi a fine maggio). Io ho firmato la domanda di richiesta mutuo il 10/04 e, pertanto, la perizia da parte della banca non è ancora stata svolta.

Alla proposta di acquisto ho allegato assegno di 5000€ e si legge '[..] L'agente immobiliare è autorizzato fin da ora dal proponente a consegnare tali somme al venditore nel momento in cui il proponente avrà comunicazione dell'accettazione dal venditore medesimo e cioè alla conclusione del contratto. In tal caso la somma da deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria.[...]'.

Ora, l'assegno non è stato incassato dal venditore (e ho capito come mai...) ma mi chiedo se posso procedere con la richiesta del risarcimento doppio rispetto alla caparra versata (cioè 10000€). Da una parte, il venditore sta recedendo, dall'altra se si oppone alla perizia non avrò mai il mutuo deliberato, e quindi la proposta decadrebbe; da un'altra parte ancora, se si oppone alla perizia con una proposta accettata è comunque inadempiente.

Ne sapete qualcosa a riguardo? Ovviamente mi ruga molto la questione, e farei tutto quello che si rivela necessario per far valere i miei diritti.

Grazie

 

[francesca63]

Alla proposta di acquisto ho allegato assegno di 5000€ e si legge '[..] L'agente immobiliare è autorizzato fin da ora dal proponente a consegnare tali somme al venditore nel momento in cui il proponente avrà comunicazione dell'accettazione dal venditore medesimo e cioè alla conclusione del contratto. In tal caso la somma da deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria.[...]'.

Questa è una frase riferita a contratti "standard ", e di solito riguarda solo i contratti senza condizione sospensiva.
Con i contratti condizionati, la normalità è che l'assegno continui ad essere tenuto in deposito dall'agente , e consegnato al promittente venditore solo dopo l'eventuale avveramento della condizione.
In quel momento diventa caparra confirmatoria, e , se l'altra parte è inadempiente, si ha diritto ad ottenere il doppio.

Non hai specificato se , nel tuo caso, l'assegno è ancora nelle mani dell'agente, o ce l'ha il venditore.
Nel primo caso, potrai solo chiedere gli eventuali danni dimostrabili ( facendo una causa, visto che sarà impossibile avere qualcosa spontaneamente).
Nel secondo caso, potrai chiedere il doppio della caparra ( ma temo ci vorrà comunque una causa), anche se l'assegno non è stato incassato.

Per evitare il rischio di ripensamento del venditore ( probabilmente ha trovato un venditore più affidabile, o ad una cifra maggiore), l'unica sarebbe stata inserire in contratto un diritto di recesso a favore del venditore, a fronte del pagamento di una penale ben definita.

se si oppone alla perizia non avrò mai il mutuo deliberato, e quindi la proposta decadrebbe; da un'altra parte ancora, se si oppone alla perizia con una proposta accettata è comunque inadempiente.

In pendenza della condizione le parti devono comportarsi secondo buona fede, cioè secondo le regole della correttezza . Il dovere di buona fede, non impone di adoperarsi in tutti i modi per l’avveramento della condizione ma di astenersi dal compiere atti che possano ostacolarne il suo verificarsi.

 

[copyLife]

Non hai specificato se , nel tuo caso, l'assegno è ancora nelle mani dell'agente, o ce l'ha il venditore.
Nel primo caso, potrai solo chiedere gli eventuali danni dimostrabili ( facendo una causa, visto che sarà impossibile avere qualcosa spontaneamente).
Nel secondo caso, potrai chiedere il doppio della caparra ( ma temo ci vorrà comunque una causa), anche se l'assegno non è stato incassato.

L'agenzia non ha specificato se ha consegnato l'assegno o meno al venditore; tuttavia: nel contratto leggo che l'assegno di 5000€ è la prima tra le condizioni di pagamento alla voce a) legata alla seguente proposta, mentre la voce b) pagamenti successivi ha: 25000€ entro e non oltre (vedi nota) dove la nota è la condizione di ottenimento del mutuo (e quindi i 60 gg dall'accettazione della proposta), quindi a leggerla così sembra che comunque i primi 5000€ siano caparra da subito e i secondi 25000€ siano condizionati al mutuo e versati in un secondo momento. In questo caso la consegna o meno dell'assegno ha l'effetto che hai descritto?

Grazie

 

[francesca63]

a) legata alla seguente proposta, mentre la voce b) pagamenti successivi ha: 25000€ entro e non oltre (vedi nota) dove la nota è la condizione di ottenimento del mutuo (e quindi i 60 gg dall'accettazione della proposta), quindi a leggerla così sembra che comunque i primi 5000€ siano caparra da subito e i secondi 25000€ siano condizionati al mutuo e versati in un secondo momento.

I primi 5000 sono "legati alla proposta", nel senso che avvalorano la serietà della proposta stessa, mentre il secondo versamento non ci sarà nemmeno, se non avrai avuto il mutuo, perché il contratto, pur valido, non diventa efficace.
Il "disguido" è dovuto al fatto che i moduli sono standard, mentre la realtà è più variegata.
Come detto, di solito, in caso di contratto condizionato, l'assegno lo tiene l'agente per evitare che, aad eventuale diniego del mutuo, il venditore non voglia restituirlo, come sarebbe giusto.
Però è possibile che il tuo agente si sia comportato diversamente; chiediglielo.

In questo caso la consegna o meno dell'assegno ha l'effetto che hai descritto?

Dipende proprio dalla avvenuta consegna o meno nelle mani del venditore , non da come è definita la somma; perché la somma può essere definita caparra solo con la consegna alla controparte, anche se non l'ha incassata.

 

[PyerSilvio]

Ovviamente mi ruga molto la questione, e farei tutto quello che si rivela necessario per far valere i miei diritti.

In assenza del versamento c’e’ poco da fare.
Hai perso l’opportunita’ di aggiudicarti la casa.

Probabilmente con la connivenza dell’agenzia.
Che avra’ concluso con un promissario acquirente dagli effetti piu’ immediati.

Risibile ora, armeggiare arrabattandosi sulla questione della consegna o meno, dell’assegno che sosteneva la proposta.

Che restava condizionata nei suoi effetti all’avvenimento del mutuo.
Perche’ e’ inverosimile, che un acquirente non sappia che fine faccia un suo assegno appena staccato, evidentemente finito in custodia nel cassetto del mediatore, in attesa dell’evento mutuo.

Resta sempre divertente osservare di queste tragicommedie.

Di chi, avanzando nell’acquisto, nulla vuole rischiare.
Salvo poi tramare tremende vendette, invocando danno o improbabili riscossioni di doppie caparre.

Per somme che non potevano essere ne incassate e ne incamerate a titolo di danno in caso di inadempimento, cagionato dalla mancata concessione del mutuo.

Il versamento della caparra confirmatoria tutela l’acquirente.

 

[copyLife]

Perche’ e’ inverosimile, che un acquirente non sappia che fine faccia un suo assegno appena staccato, evidentemente finito in custodia nel cassetto del mediatore, in attesa dell’evento mutuo.

Resta sempre divertente osservare di queste tragicommedie.

Di chi, avanzando nell’acquisto, nulla vuole rischiare.
Salvo poi tramare tremende vendette, invocando danno o improbabili riscossioni di doppie caparre.

No ma guarda che forse non ci siamo capiti: io non so se l'assegno è stato consegnato o meno, ma quella di tenerlo (eventualmente, devo verificare) in deposito è stata una scelta dell'agente, per quanto mi riguarda consegnarlo era ciò avrebbe dovuto essere fatto in quanto il contratto che ho firmato con cognizione di causa proprio questo dichiarava, nell'estratto che ho riportato nel primo messaggio. Infatti la questione della consegna o meno è emersa in seguito, manco me ne preoccupavo. E a proposito di connivenza ti chiedo: fosse stato consegnato ma non incassato (non lo è stato), c'è modo di tracciare l'azione di consegna? Altrimenti mi aspetto pure che l'agente possa chiederlo indietro al venditore per evitare rivalse da parte mia.

I primi 5000 sono "legati alla proposta", nel senso che avvalorano la serietà della proposta stessa, mentre il secondo versamento non ci sarà nemmeno, se non avrai avuto il mutuo, perché il contratto, pur valido, non diventa efficace.

Ma l'iter per l'ottenimento del mutuo è partito, ora cosa succede? Se il venditore rifiutare di accettare la visita del perito, io come mi posso muovere? Se invece accetta il perito, il mutuo viene erogato, e io mi presento da lui con l'assegno da 15000€, cosa succede?

 

[PyerSilvio]

E a proposito di connivenza ti chiedo: fosse stato consegnato ma non incassato (non lo è stato), c'è modo di tracciare l'azione di consegna?

Non aveva nessun senso consegnare l’assegno al venditore.
Quando questo non poteva essere incassato, se non al verificarsi dell’avvenimento mutuo, che portava alla stipula del preliminare.

Se volevi essere incisivo ed efficace, la proposta non doveva essere condizionata e l’assegno doveva essere versato.

Se, come immagino, in questa tua vicenda vi e’ la connivenza tra agenzia e venditore, sara’ impossibile tracciare l’avvenuta consegna del titolo

Hai perso la casa.

 

[copyLife]

In realtà pare che il venditore, imboccato da parenti vari, non voglia più vendere casa, ma non cambia il succo del discorso.

Continuo però a non capire cosa succede ora in virtù del mutuo: il venditore scriverà che recede dalla proposta irrevocabile e quindi il tutto si arenerà, oppure non può e quindi l'iter andrà avanti? E nel caso, se viene deliberato il mutuo a questo punto la consegna della caparra dovrà avvenire, o si rifiuteranno, o cosa? Se invece si oppone alla visita del perito? Mi è oscuro cosa possa succedere ora che la domanda di mutuo è comunque stata fatta.

Grazie per la schiettezza. Per quel che serve, mi era stato spiegato che per ovvi motivi la clausola di ottenimento del mutuo rende la proposta debole ma in termini di desiderabilità, non che limitasse in qualche modo gli impegni presi.

 

[Bruno2301]

Io direi che a questo punto devi focalizzarti sull'intera proposta e capire bene cosa indica in quanto se è un modello standard, di solito l'assegno lo detiene l'agente e lo consegna all'avveramento della condizione. difficilmente si imposta una proposta dove la caparra viene versata. Detto questo se non ci sono clausole particolari, gli effetti di quel contratto fino all'ottenimento del mutuo ci sono e quindi hai diritto quanto meno ad avere un risarcimento del danno. Certo è che se la caparra non è stata versata non puoi avere indietro nulla!

 

[copyLife]

Il modello è quasi sicuramente standard, e altrettanto quasi sicuramente l'assegno non è stato consegnato, quindi non si configura come caparra, se capisco bene. Quindi certamente non potrei averla indietro perché non versata, né richiedere il doppio di una caparra nulla.

Se i venditori quindi si oppongono alla perizia, risultano inadempienti ma di fatto si risolve in un nulla perché non essendo stata versata caparra (o meglio, non essendo stato consegnato l'assegno dall'agente al venditore alla controfirma della proposta) di fatto non posso richiedere nulla, giusto? Rincuorante...