Venditore rifiuta la proposta di acquisto precedentemente firmata e accettata

[francy89]

Buongiorno, chiedo a Voi delle delucidazioni: io acquirente faccio una proposta di acquisto per un appartamento; questa viene accettata e sottoscritta anche dal venditore. Allegata alla proposta c'era un assegno da € 1000 per validità e i restanti 14.000 (quindi totale € 15000 di caparra) sarebbero stati dati dal Notaio al momento del compromesso.
Un bel giorno chiamiamo il venditore per comunicargli la data del compromesso dal Notaio (quindi già tutto deciso, accordati, dopo che ci hanno fatto aspettare settimane per il si o il no) mi dicono che hanno deciso di non vendere più l'appartamento..... Io dico, magari avvisare prima ?! aspetti che ti chiamo io?! quindi in totale abbiamo perso quasi un mese dietro a questi tipi, io ho già venduto il mio e andrò a rogito a settembre e avevamo già questo ai nostri acquirenti di spostare il rogito perchè ci hanno dilungato i tempi per questi fatti.
Ora noi fortunatamente abbiamo già trovato un altro appartamento e bon... ma la proprietaria del precedente appartamento ci chiede di firmare un foglio fatto dal suo avvocato nel quale praticamente dichiariamo che noi non vogliamo ne pretendiamo niente da loro..... cosa devo fare?! mi sta stancando questa signora... c e ne ha combinate di ogni.....
Grazie e scusate il poema...spero di essere stata abbastanza chiara

 

[Bagudi]

cosa devo fare?!

Rispondere tramite raccomandata A.R. che gli inadempienti sono loro, che rivuoi i tuoi 1.000 euro di caparra, più gli altri 1.000 euro che ti devono ai sensi dell'art. 1385 del Codice Civile

Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1).
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra (2); se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (3).


Note

(1) In particolare, deve essere restituita se la prestazione principale è diversa dall'obbligo di consegnare una somma di denaro mentre se anche quella principale impone al debitore una dazione di denaro la caparra dev'essere imputata ad essa.


(2) In tal caso la parte non inadempiente recede e trattiene la caparra e questa diviene strumento di autotutela.


(3) A riguardo un'importante pronuncia della Cassazione (Cass. SS. UU., 14 gennaio 2009, n.553 ) ha statuito che se la parte agisce in giudizio per ottenere la risoluzione ed il risarcimento del danno costituisce domanda nuova quella volta a far valere il recesso con contestuale ritenzione della caparra, attesa l'incompatibilità dei rimedi che sono tali soprattutto sul piano funzionale (in particolare, la caparra ha funzione deflattiva di liquidazione stragiudiziale del pregiudizio, mentre con l'azione per il risarcimento la parte sopporta il rischio dell'incertezza dell'esito giudiziale ma può ottenere un maggiore ristoro).

e che se rompono ancora, gli chiederai i danni morali e materiali per avervi fatto perdere tempo e non avervi nemmeno avvisato del cambiamento d'idea.

 

[ab.qualcosa]

Fatta salva l'azione per gli eventuali maggiori danni, dato che l'agenzia potrebbe pretendere la provvigione...
Secondo me hanno trovato qualcuno che gli ha dato di più, questa è la fregatura delle caparre irrisorie.

 

[francy89]

Questo vale anche se loro l'assegno non l'avevano incassato?

Loro l'appartamento non l'hanno venduto, ce l'hanno ancora in vendita

 

[Bagudi]

mi dicono che hanno deciso di non vendere più l'appartamento...

Non avevavno deciso di non vendere più ?

 

[Sim]

Incassare o meno l'assegno è affar loro, nel momento che hanno accettato la proposta si sono vincolati, compresa la caparra. Quindi hai diritto a riavere i tuoi 1.000 più altri 1.000, salvo maggior danno

 

[ab.qualcosa]

Ovvio che poi se non te li danno andare in causa per 1000 euro non è tanto consigliabile, a meno che l'avvocato non sia tuo cuggino...

 

[francy89]

BAGUDI: ah non so...probabilmente vogliono di più... già noi gli avevamo proposto più del valore dell'appartamento.

 

[francy89]

Incassare o meno l'assegno è affar loro, nel momento che hanno accettato la proposta si sono vincolati, compresa la caparra. Quindi hai diritto a riavere i tuoi 1.000 più altri 1.000, salvo maggior danno

e il maggior danno come si valuta? tipo il tempo perso e lei che ci fa stolking...

 

[Rosa1968]

Un bel giorno chiamiamo il venditore

vendita tra privati?