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In primis vorrei scusarmi perché nello scrivere il precedente post ho commesso un lapsus calami. Ho scritto “Il regolamento contrattuale deve essere approvato ed è modificabile in base a maggioranze qualificate. Qui è più semplice ottenere i necessari millesimi (vedi ipotesi proibizione di locare a esercenti il meretricio o che tale attività sia esercitata in casa di proprietà)” doveva intendersi “Il regolamentare deve essere approvato ed è modificabile in base a maggioranze qualificate. Qui è più semplice ottenere i necessari millesimi (vedi ipotesi proibizione di locare a esercenti il meretricio o che tale attività sia esercitata in casa di proprietà)”
Passando al nuovo punto cerco di ampliare il ragionamento.
Abbiamo chiarito che i regolamenti condominiali sono di due tipologie : quelli contrattuali e quelli c.d. regolamentari o deliberativi. Ambedue i regolamenti esprimono le regole che le parti si sono date per utilizzare i beni comuni ed eventuali limiti nell’uso delle proprietà private (p.es. proibizione di determinate attività negli appartamenti). Visto che i redattori dei regolamenti condominiali applicano le regole dettate dal codice civile e dagli usi e consuetudini del luogo ove è sito l’immobile, in genere i regolamenti sono molto simili tra di loro.
Pertanto la semplice lettura del regolamento condominiale, a meno che non sia chiaramente indicato in testata, non consente di comprendere se si legge un regolamento condominiale di natura contrattuale o di natura deliberativa. Questa prima lettura però consente di comprendere se il regolamento è stato redatto a norma di legge e di usi e consuetudini (le raccolte si trovano presso le locali Camere di Commercio). Ma a parte errori macroscopici possiamo dare per certo che sia corretto.
Proseguiamo il nostro ragionamento analizzando la differenza che interessa di più, cioè quella giuridica. Come esposto in altro post il regolamento contrattuale è un allegato all’atto di acquisto e deve essere identico per tutti i rogiti iniziali (prima vendita del costruttore) perché non è ammissibile che un costruttore venda appartamenti con regolamento non identico. Questo regolamento è una parte del contratto e non può essere cambiato se non con forme solenni e a unanimità del condominio.
Molto spesso avviene che il costruttore venda gli appartamenti prima di avere completato tutte le pratiche tra cui la stesura del regolamento condominiale contrattuale. In questi casi vi è nel primo rogito una frase che delega, approvandolo a priori, il costruttore o un suo delegato a redigere il regolamento contrattuale. Trattandosi di pattuizione contrattuale l’acquirente non ha titolo per opporsi o per volere approvare in assemblea un atto dovuto dal costruttore in ragione del contratto stesso. Anzi, vista l’obbligazione contrattuale se il costruttore non formalizzasse il regolamento contrattuale sarebbe inadempiente (obbligazione di fare) e, in ragione di sentenza, costretto ad adempiere o risarcire il danno.
In questi casi come funziona? Visto che il costruttore si è assunto l’obbligo di fare il regolamento contrattuale delega un terzo a farlo per lui. Il terzo deve essere un professionista o un esperto in materia e può essere un notaio, un avvocato, un commercialista. (inoltre presso le Camere di Commercio sono depositati dei regolamenti tipo).
Poche parole sul regolamento deliberativo. Questo in genere modifica alcune pattuizioni del regolamento contrattuale (quando esiste) se si creano delle fattispecie diverse da quelle iniziali. P.es. innovazioni, modifiche agli impianti o alle parti comuni. In questi casi l’assemblea decide di regolare diversamente le cose comuni, quindi può cambiare, con maggioranze qualificate, la parte del regolamento non più corrispondente alla realtà.
Arrivando al Tuo caso: il fatto che non sia stato approvato in assemblea non vuole dire che il procedimento sia errato.
A mio parere (non ho visto le carte) quello che l’amministratore ha “passato” in assemblea è il regolamento contrattuale predisposto dal notaio e per questo non ha potuto farlo approvare dall’assemblea. Era adempimento di obbligo contrattuale a cui non potevate opporvi.
Aggiungo che anche il fatto che il notaio abbia predisposto il regolamento condominiale depone a favore della tesi che sia d’obbligazione contrattuale, quindi che il notaio avesse il dovere di “impicciarsi”. Egli era il terzo che il costruttore ha incaricato alla stesura del regolamento e lo ha pagato, quindi ha eseguito
Riguardo i tempi (2 anni). Se in rogito non è stato indicato un termine per adempiere posso dire che non vi è andata male, ho assistito a situazioni ben peggiori con costruttori falliti ecc.
Chiarito il punto del regolamenti passerei alla necessità d’avere un regolamento. Devo contraddirti per quanto riguarda la non obbligatorietà del regolamento perché l’art. 1138 cod. civ. prevede espressamente questo obbligo se ci sono più di 10 condomini. Quando i condomini sono meno di 10 allora il regolamento è facoltativo ma visto che tra le fonti del diritto ci sono anche gli usi e le consuetudini (sopra citate) se queste prevedono la stesura dei regolamenti anche per meno di 10 condomini il regolamento si deve fare. Inoltre, se ci sono meno di 10 condomini si applicano le regole della comunione e tra queste ci sono le ripartizione delle spese e dell’uso delle cose comuni. Ma abbandona un attimo la norma perché vorrei fare un ragionamento secondo logica.
I partecipanti alla comunione (le parti comuni) devono regolare tra di loro come usarle al meglio ed evitare che il “furbo” di turno esageri e consideri suo ciò che è di tutti. Per questo sono necessari dei patti che tutti sono tenuti a rispettare. Considera pure che i beni passano da un proprietario all’altro e che i nuovi devono conoscere bene i patti che devono rispettare. Cosa succede se non scrivi un regolamento? Il caos.
Peraltro seppure la normativa preveda che in casi come i tuoi le parti possano regolare come vogliono l’utilizzo della comune proprietà e tralascia pure la forma in cui viene redatto l’atto (può essere anche orale e stratificarsi in tempi successivi) devi altresì considerare che in ipotesi di contrasti vale il detto: “verba volant scripta manent”, quindi è meglio se i patti sono predisposti in forma scritta. Anche questo depone a favore di un regolamento.
Con 10 alloggi esiste l’esigenza d’avere il regolamento visto che qualcuno deve fare rispettare le regole: l’amministratore.
Ma una domanda vorrei farla io. Siete all’inizio del condominio e avete un dubbio così forte – cioè che qualcuno abbia commesso atti esorbitanti il suo mandato – perché non fate una domanda all’amministratore e se del caso al notaio? Si tratta di due professionisti che cercano (o almeno dovrebbero) di fare bene il loro lavoro. Le domande se fatte con garbo (e tu lo hai sempre usato) non offendono mai. Nell’esercizio della mia professione cerco di fare capire sempre il perché di un atto o di una azione cercando di non usare parole tecniche, se proprio non è indispensabile. Siete i clienti, quindi coloro che pagano le parcelle. I professionisti seri questo non lo dimenticano mai.
A presto
Kurt
