Verifica probabili abusi su parti comuni condominiali

[Mimi]

Scusatemi del kilometrico post, ma è di estrema importanza leggere i vostri commenti.
Sono a chiedervi chiarimenti a seguito di nuove informazioni pervenutemi ieri 5 aprile.

Scrissi in un altra mia discussione se un condomino poteva dare mandato ad un professionista, senza chiedere autorizzazione ad altri condomini, di verificare che non vi siano abusi su le parti comuni dell'intero condominio.

Qualcuno del forum mi rispose che lo poteva fare, che era un suo diritto.

Qui di seguito cosa sono venuto a conoscenza:
In merito ad una scia presentata da un condomino per dei lavori (mettere una veranda sul balcone) il comune da avviso di sospensione motivandola cosi:

In riferimento alle parti comuni del condominio parrebbe esserci delle difformità che vanno oltre quelle previste dall’art. 34bis D.P.R n.380/2001 in riferimento al titolo originario n.4 del 19/01/1974. Pertanto si informa che la presente pratica edilizia è da intendersi sospesa fino a quando non verrà verificato l’edificio nel suo intero complesso.

Qui la risposta data al comune dal professionista

• Vista la vostra emarginata ecc. ecc.
• Tralasciata in questa sede ogni considerazione nel merito del motivo ostativo opposto dall’ufficio ed impregiudicato ogni diritto ed interesse,
• ribadito in ogni caso che l’opera oggetto della SCIA non riguarda parti comuni ai sensi del C.C. art. 117 e che art. 9bis comma 1 DPR 380/2001 ecc. ecc.
• DICHIARA che la vostra richiesta di produrre documentazione o dimostrazioni di stato legittimo dell’intero immobile nelle parti comuni non può essere eseguito dall’istante “Tizio Caio” il quale può autonomamente disporre solo della propria unità di proprietà e non può assumere proprie iniziative riguardanti parti comuni.
• Si precisa che il sottoscritto Professionista a sua volta non ha nessun mandato ne dell’amministratore ne dagli altri condomini proprietari per poter ottemperare all’integrazione richiesta.

La mia domanda è questa:
Se il professionista nella risposta data al comune scrive che il solo condomino “Tizio Caio” può autonomamente disporre solo della propria unità di proprietà e non può assumere proprie iniziative riguardanti parti comuni…..
Quindi informazione ricevuta su altra discussione è sbagliata?

In definitiva leggendo quando postato un condomino in autonomia può dare o non può dare mandato ad un professionista per verificare che non ci siano abusi sulle parti comuni?
Più esattamente un solo condomino puo chiamare un architetto e 2 altri professionisti i quali con la stazione di misurazione iniziano a fare rilievi...misurazioni ecc. ecc. ed alla fine stabilire che ci sono abusi nelle parti comuni condominiali?

 

[francesca63]

Secondo me è da intendersi che il professionista non può INTERVENIRE sulle parti comuni, senza un mandato dell’amministratore e dell’assemblea.
E quindi, verificata la difformità, nulla può fare autonomamente per regolarizzare.
Al Comune non interessava sapere che c’era un abuso, pare lo sapesse già: interessava dire “caro condomino, o le parti comuni saranno regolarizzate, o ti scordi la tua veranda”.

 

[Mimi]

Al Comune non interessava sapere che c’era un abuso, pare lo sapesse già: interessava dire “caro condomino, o le parti comuni saranno regolarizzate, o ti scordi la tua veranda”.

Vero ma la mia domanda forse è posta male, vedo di spiegarmi meglio.
Il comune dice al proffessionista:"potrebbero esserci abusi sulle parti comuni, verifica se tali abusi ci sono o no".
Il professionista risponde:" Io posso controllare solo la parte di proprietà del mio cliente perch non ho l'autorizzazione ne dell'amm.re ne dei proprietari tutti di. verificare se ci sono abusi sulle parti comuni".
E fin qui mi sembra tutto chiaro ma interrogazione che mi faccio è un altra, vedo di postarla meglio.
Un condomino devo vendere casa e siccome ha fatto delle piccole modifiche vuole essere sicuro di non avere problemi nella vendita, chiama un architetto il quale dice che quelle piccole modifiche nono inefficaci la vendita può essere fatta tranquillamente però dalla piantina catastale rileva che ci potrebbe essere qualcosa che non va, quindi fa l'accesso a gli atti, l'architetto rileva da subito un problema dell'intero condominio, tutte le 16 finestre delle 8 unità abitative sono spostate rispetto a quanto riportato dai disegni/planimetrie e tranquillizza il condomino dicendogli che è una sanatoria che costa poco ma non puo farlo da solo, ma tutti e 8 insieme, allora il condomino dice all'architetto di verificare intero condominio, l'architetto arriva con 2 geometri con una stazione di misurazione e dopo 2 giorni di lavoro rileva un abuso non sanabile, edificio è 70cm più alto, a norma di legge lo stabile andrebbe abbattuto ma visto che ha oltre 50anni per sanare bisogna fiscalizzare, una somma spropositata quindi si cerca nel frattempo una mediazione con il comune. Il condomino che ha subito il fermo dal comune, porta le carte in assemblea e rivolgendosi al condomino che ha fatto fare queste rilevazioni dice:
"Se il mio professionista non può procedere alla verifica di eventuali abusi sulle parti comuni senza il permesso dell'amm.re o dei condomini tutti perchè il tuo professionista ha proceduto a questa verifica senza il permesso di nessuno? ed è andato anche in comune per sapere se il comune avesse delle linee guide per come procedere alla quantificazione della fiscalizzazione?"
Ecco dove sta il problema, questo condomino che dal fermo della SCIA ha avuto un danno vuol procedere contro altro condomino ch ha autorizzato da solo la verifica di eventuali abusi sulle parti comuni?
Martedi 8 cè assemblea e per la prima volta non so cosa fare....che decisione prendere, voglio sperare che riesca a calmare i bollenti spiriti comunicando loro questo: "stiamo calmi e tranquilli tutti il comune non ha nessun atto in mano, ha solo chiacchiere, e non farà nessun atto per imporci di fiscalizzare, la SCIA andrà a morire ed al condomino che ha subito il danno con 600€ a testa sistemiamo perche se si innesca una zione legale saremmo costretti a fiscalizzare non potremmo usufruire di nessun bonus e molto probabilmente AdE ci chiederà la restituzione dei bonus ricevuti fino adeso....

 

[francesca63]

Se il mio professionista non può procedere alla verifica di eventuali abusi sulle parti comuni senza il permesso dell'amm.re o dei condomini tutti perchè il tuo professionista ha proceduto a questa verifica senza il permesso di nessuno?

Secondo me lo poteva fare, come condomino ha diritti anche sulle parti comuni.

ed è andato anche in comune per sapere se il comune avesse delle linee guide per come procedere alla quantificazione della fiscalizzazione?"

Casomai è questo che era meglio non facesse, senza prima aver esposto la situazione in assemblea.

questo condomino che dal fermo della SCIA ha avuto un danno

Il danno però dipende dall’irregolarità, non dal fatto che qualcuno si sia accorto della sua esistenza.

Anche a me , per farti un esempio che conosco, è toccato fare un accesso agli atti, per vendere un appartamento in condominio, in quanto il notaio voleva avere certezze sulla regolarità di tutto l’immobile.
Abbiamo scoperto che la palazzina era più lunga di 40 cm, su tutta la larghezza di circa 20 metri, e che il tutto era stato condonato ai tempi del primo condono.
Ma nessuno ha fatto storie perché io ho controllato.

Martedi 8 cè assemblea e per la prima volta non so cosa fare....

Lascerei che si scannino da soli …

 

[Mimi]

Grazie @francesca63 e scusami se ritorno su un punto ma solo per capire meglio, il condomino che ha avuto la scia bloccata scrive...
"Se il mio professionista non può procedere alla verifica di eventuali abusi sulle parti comuni senza il permesso dell'amm.re o dei condomini tutti perchè il tuo professionista ha proceduto a questa verifica senza il permesso di nessuno?
la tua risposta è stata....

Secondo me lo poteva fare, come condomino ha diritti anche sulle parti comuni.

Questo che non capisco io, sicuramente è l'età che avanza....
Il condomino da solo può autorizzare il suo professionista ad effettuare i controlli per verificare se ci sono abusi sulle parti comuni,
viceversa il condomino della SCIA non può autorizzare il suo professionista ad effettuare i controlli ma questo deve essere autorizzato dall'amministratore e/o dai condomini tutti.
Sono sempre 2 professionisti preposti a fare lo stesso tipo di controllo, comandati da 2 condomini.

 

[Aidualc]

Grazie @francesca63 e scusami se ritorno su un punto ma solo per capire meglio, il condomino che ha avuto la scia bloccata scrive...
"Se il mio professionista non può procedere alla verifica di eventuali abusi sulle parti comuni senza il permesso dell'amm.re o dei condomini tutti perchè il tuo professionista ha proceduto a questa verifica senza il permesso di nessuno?
la tua risposta è stata....

Questo che non capisco io, sicuramente è l'età che avanza....
Il condomino da solo può autorizzare il suo professionista ad effettuare i controlli per verificare se ci sono abusi sulle parti comuni,
viceversa il condomino della SCIA non può autorizzare il suo professionista ad effettuare i controlli ma questo deve essere autorizzato dall'amministratore e/o dai condomini tutti.
Sono sempre 2 professionisti preposti a fare lo stesso tipo di controllo, comandati da 2 condomini.

Il tecnico del condomino della veranda non aveva voglia di impelagarsi in faccende condominiali senza che prima ci fosse un passaggio in assemblea condominiale!

 

[francesca63]

viceversa il condomino della SCIA non può autorizzare il suo professionista ad effettuare i controlli ma questo deve essere autorizzato dall'amministratore e/o dai condomini tutti.

Questo lo scrive il professionista della Scia: ,ma secondo me , sapendo già dell’abuso, si è “fatto da parte” in modo elegante , cioè non ha voluto perdere tempo in una situazione complessa, già nota.

 

[Mimi]

Un ultimo chiarimento, consiglio.
Da quello che leggo nei messaggi privati inviatomi dal condomino della SCIA questo è irritatissimo, addossa l'intera colpa al condomino che ha fatto tutto da solo ed ha portato ha conoscenza il comune di questa situazione... oltre alle minacce (riferite al condomino che è andato in comune) mi scrive che è intenzionato a denunciare in primis quel condomino e successivamente intero condominio se non cè collaborazione. Siamo messi veramente male, ma secondo la tua esperienza @francesca63 potrebbe essere vero quanto riferitomi e precisamente:"Il comune non ha nessun atto che certifica questi 70cm in più, solo informativa verbale, e parrebbe che von verrà messa in essere nessuna iniziativa da parte del comune"
E' possibile uno scenario simile visto anche che questo è un paesino di 4.000 anime?
Unico atto depositato è la SCIA con la relativa notifica del comune motivandola.... "in riferimento alle parti comuni del condominio parrebbe esserci delle difformità .... ecc. ec.. pertanto e da intendersi sospesa fino a quando non verrà verificato l'edificio nel suo intero complesso".

 

[francesca63]

E' possibile uno scenario simile visto anche che questo è un paesino di 4.000 anime?

Non lo so, diciamo che non è impossibile.
Ma temo che, se non sistemate la faccenda, nessun lavoro sui singoli appartamenti sarà possibile in futuro.

ed ha portato ha conoscenza il comune di questa situazione...

Qui sta il problema