Verifiche preliminari acquisto

[Pumix]

Si ma se devo fate tutte ste verifiche prima della proposta....la casa han tempo a venderla 3 volte...

 

[blast]

Allora pensa ad ognuno dei tuoi "se" quanto rischi.....la fretta non è mai buona consigliera.....specialmente nel "caso di casa"....
Con tutto quello che c'è in vendita ......

 

[Pumix]

Hai perfettamente ragione...penso che l'unica sia "clausolare" gli aspetti più dubbi fino al futuro compromesso.

 

[brina82]

Buonasera a tutti. Un mio carissimo amico sta per fare un'offerta (senza mutuo) per un appartamento tramite agenzia e vorrebbe tutelarsi (lui è un Architetto, io sono un Ingegnere, quindi per il controllo dell'Urbanistica stiamo a posto ). Mi ha inviato il modulo fac-simile che dovrebbe compilare e firmare (e allegare anche uno o due assegni, immagino. A proposito, a quanto potrebbe ammontare l'assegno, dal momento che farà una proposta a 70k? Sui 3-5k?). Incollo il fac-simile, avendo cancellato il nome dell'Agenzia (ho lasciato solamente la dicitura Real Estate).

Mi chiedo: in pratica dove sta il compenso per l'agenzia? Nel punto A immagino; se così fosse, nel caso in cui non si concretizzasse il preliminare, il mio amico perderebbe, oltre alla caparra, anche il compenso dell'Agenzia (leggasi punto D)! Dico bene? Risulta corretta tale procedura? (da qualche parte tempo fa avevo letto che all'Agenzia spetterebbe il compenso solamente qualora si concretizzasse l'affare... Ma non ne sono sicuro...). Voi cosa suggerite?

Vorremmo modificare leggermente la scrittura:

Punto C) ...in regola con la normativa urbanistica e catastale. Al momento del rogito verranno consegnate le chiavi e l'immobile dovrà essere libero da persone e/o cose, pena il pagamento da parte della proprietà di una somma pari a 25Euro al giorno per ogni giorno di ritardo dalla consegna dell'immobile.

(parentesi: l'immobile risulta occupato da altre persone, non si sa se in comodato d'uso o con un contratto di affitto: eviterei che se per qualche motivo il conduttore si trovasse in disaccordo con l'attuale proprietario e non se ne andasse, ci rimetterebbe il mio amico... Come tutelarsi???).

Punto D) Il contratto preliminare verrà stipulato presso il notaio nominato dal sottoscritto entro il ________

(La frase "La rinuncia all'acquisto ovvero il rifiuto all'invito espresso da ___Real Estate a stipulare il contratto preliminare comporterà la perdita di quanto versato ai punti 1) e 2) della lettera A" va rimossa, con rettifica del punto indicato sotto la firma)

Punto H) del fac-simile da modificare così:
La caparra versata al punto A) è in confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 del codice civile, e pertanto:
- Nel caso di mancato adempimento da parte del sottoscritto alle obbligazioni del medesimo assunte nei confronti del venditore, verrà riconosciuta a titolo di penale la caparra versata al punto A) senza quote aggiuntive.
- Nel caso di mancato adempimento da parte del venditore, sarà riconosciuta al sottoscritto una somma pari al doppio della caparra ricevuta.

Punto M) Il sottoscritto, alla data odierna di presentazione della proposta fa presente che:
- non ha preso visione del regolamento di condominio in quanto non trasmessogli

Punto N) La parte venditrice dichiara che alla data di accettazione della seguente proposta:
- non è stato deliberato alcun tipo di lavoro da parte del Condominio via dei XXX;
- non è stato dato incarico ad alcun tecnico per la redazione di progetti, capitolati speciali o generali d'appalto, computi metrici, per la realizzazione di qualsiasi tipo di lavoro da parte del Condominio via dei XXX;
- di essere in regola con tutti i pagamenti nei confronti del Condominio via dei XXX e che lo sarà per tutti i pagamenti facenti riferimento fino all'ultimo giorno di proprietà dell'immobile.
- nel caso in cui saltassero fuori in futuro, dei pagamenti arretrati rimasti insoluti (se ad esempio se qualcuno dovesse fare causa al condominio per eventi o episodi avvenuti in data precedente del presente contratto), l'attuale proprietà se ne farà carico, esonerando l'acquirente da ogni pagamento eventuale.

Avete dei suggerimenti? Grazie.

PS mi permetto di taggare @ingelman @Rosa1968 @Bagudi @PyerSilvio @ab.qualcosa @miciogatto

 

[Rosa1968]

Ciao, il punto C non riguarda il possesso, ma l'iscrizione ipotecarie, il possesso e quindi l'aggiunta dovrai inserirla nel punto E, possesso e godimento il giorno del rogito, immobile libero da cose e da persone bla bla
più che penale per il ritardo, inserirei da subito una cifra da trattenere al rogito esempio 5.000 eurini. che l'immobile non sarà libero, non se ne viene a conoscenza il giorno del rogito, ma prima, e da li bisognerà decidere, rogitare lo stesso, trattenendo una cifra che verrà data solo alla consegna delle chiavi oppure non comprare imputando l'inadempimento al venditore.

La provvigione va stabilita e la potete inserire in proposta oppure fare un accordo a parte.

(da qualche parte tempo fa avevo letto che all'Agenzia spetterebbe il compenso solamente qualora si concretizzasse l'affare... Ma non ne sono sicuro...).

questo nel caso si sottoponga il contratto a clausola sospensiva, in questo caso con l'avveramento l'agente immobiliare matura la provvigione.

Punto H) del fac-simile da modificare così:
La caparra versata al punto A) è in confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 del codice civile, e pertanto:
- Nel caso di mancato adempimento da parte del sottoscritto alle obbligazioni del medesimo assunte nei confronti del venditore, verrà riconosciuta a titolo di penale la caparra versata al punto A) senza quote aggiuntive.
- Nel caso di mancato adempimento da parte del venditore, sarà riconosciuta al sottoscritto una somma pari al doppio della caparra ricevuta.

Bisogna specificare il termine recesso, perché nel caso di inadempimento si hanno due strade, o il recesso oppure la risoluzione dove si può chiedere anche il risarcimento del danno, naturalmente va dimostrato.
in questo caso parlerei di mancato adempimento e recesso, è proprio qui che opera la caparra confirmatoria, dove le parti, qualificando l’importo versato al momento del preliminare (o anche in momenti successivi) come caparra confirmatoria, stabiliscono che, qualora una delle due risulterà inadempiente, l’altra potrà recedere dal contratto senza fare domanda negoziale o intimare diffida ad adempiere e trattenere la caparra confirmatoria (venditore) o ovvero esigere il doppio di quella prestata (acquirente).

 

[Bagudi]

La proposta da te suggerita è praticamente un preliminare, sottoscrivo comunque quanto detto da Rosa.

 

[gabriellina]

la proposta è un preliminare di fatto solo quando non rimanda a un futuro preliminare?

 

[Rosa1968]

la proposta è un preliminare di fatto solo quando non rimanda a un futuro preliminare?

non rimanda ad un preliminare ma alla scrittura integrativa.