Vicino si amplia a scapito del pianerottolo: cosa bisogna fare per aggiornare la situazione ?

[Stefano64]

Salve a tutti,

8 anni fa, ho acquistato un appartamento in una villa quadrifamigliare, condividendo le scale di accesso al mio appartamento, posto al primo piano, con il mio vicino (gli altri due appartamenti hanno ingressi al piano terreno) .
A rogito effettuato, dopo circa tre settimane, il mio vicino mi domanda se può allargare il suo appartamento; in pratica doveva avanzare il suo ingresso, usufruendo di circa due mq. di pianerottolo (considerato parte comune). Io accetto, non pretendendo alcuna somma di denaro in cambio, chiedendo però di informarsi con il costruttore (o presso il notaio, prima del suo rogito)se era il caso di apportare delle variazioni anche alla mia planimetria. Il vicino mi riferisce che non si rendeva necessaria alcuna modifica e quindi nelle planimetrie sui ns. rogiti, non risulta alcun avanzamento del suo appartamento (segnati 3,5 mq di pianerottolo, mentre sono solamente 1,5 mq).

Ora ho deciso di mettere in vendita il mio appartamento ed un probabile acquirente, a cui ho esposto i fatti, si è informato e mi ha riferito che secondo il suo “consulente”, la planimetria deve essere aggiornata.

Ho chiesto al mio vicino di rivolgersi ad un geometra od altro professionista, riferendogli che le spese sarebbero state a suo carico (non avendo io avuto alcun beneficio), allorchè lui mi ha ribadito che, essendo io a voler vendere, sarei io che dovrei sostenermi tutte le spese.

A questo punto Vi chiedo se:

- sia corretta l’osservazione fatta dal mio probabile acquirente;

- sia io a dover pagare le spese al professionista, per la modifica effettuata dal mio vicino;

- debba denunciare il mio vicino per appropriazione indebita (interpellato il costruttore, il quale nega di aver fatto lui i lavori di ampliamento e che secondo lui potrebbero essere stati effettuati dopo il rogito...mah, evidentemente non vuole affrontare la spesa).


Ringrazio anticipatamente per le Vs. eventuali osservazioni/consigli.

 

[Rosa1968]

io ci vedo pure una sanatoria é per questo che il costruttore non ne vuole sapere giustamente. avanzando nelle parti comuni ha commesso un abuso che andrà sanato. mi spiego avrebbe dovuto pagare degli oneri non ci si allarga a piacimento mi spiego?

 

[mata]

Oltre alla sanatoria, se non erano stati fatti i permessi, rilevo che la proprietà sul quale è stato fatto l'ampliamento, essendo comune, va assegnata al vicino, con un atto notarile. Tra l'altro tu sei anche corresponsabile -paradossalmente- delle eventuali opere (abusive o non) compiute sull'area in questione, essendone comproprietario.

 

[Stefano64]

Grazie mille,
purtroppo l'impresa costruttrice non è più attiva (non sò se sia fallita o semplicemente cessata)..... quindi, mi sembra di aver capito che abbia ragione il mio probabile acquirente...... e che forse mi trovo in un bel guaio da cui è difficile uscirne in tempi brevi.
Rimango in attesa di eventuali consigli su come potrei procedere.
Saluti, Stefano

 

[architettimilano]

Buongiorno Stefano,
io proporrei, in ragionevole via conciliativa, al vicino di sanare l'abuso e aggiornare la planimetria catastale a sue spese. Un'operazione fattibile da un tecnico con un costo ragionevole per parcella e sanzione comunale. Se non dovesse accettare (cosa che mi sembrerebbe irragionevole, vista la tua precedente disponibilità a non pretendere un corrispettivo sulle parti comuni), gli prospetterei la possibilità di denunciare alla autorità comunali, tramite i vigili urbani, l'abuso edilizio. Il Comune si rivolgerà alla Procura che condannerà il vicino al ripristino della situazione originaria,al pagamento di una sanzione piuttosto salata, al pagamento delle spese processuali e delle tue spese legali.
Buona trattativa.
Saluti,
Davide

 

[SALVES]

La situazione venutasi a creare non è così semplice, mi spiego:
a) il fatto che il vicino abbia ampliato il suo appartamento a scapito del pianerottolo comporta una variazione planimetrica ma anche di titolarità in quanto la porzione di mq 2 non è di sua esclusiva proprietà e per renderla tale occorre un titolo notarile;
b) tale situazione deve essere fatta affrontata dal tuo vicino, in quanto l'utile è suo;
c) la variazione può essere fatta solo procedento in ordine: con autorizzazione comunale per diversa distribuzione degli spazi interni di unità abitative diverse, variazione catastale per poi procedere a rogito.
Facendo la sola variazione catastale non solo ingarbuglieresti i documenti esistenti, ma per quei 2 mq l'appartamento del tuo vicino si ritroverebbe con un'annotazione di porzione di fabbicato il cui titolo al catasto sarebbe ciascuno per i propri diritti, (appunto non essendoci un vero e proprio passaggio di proprietà).

 

[ingelman]

io proporrei, in ragionevole via conciliativa, al vicino di sanare l'abuso e aggiornare la planimetria catastale a sue spese. Un'operazione fattibile da un tecnico con un costo ragionevole per parcella e sanzione comunale. Se non dovesse accettare (cosa che mi sembrerebbe irragionevole, vista la tua precedente disponibilità a non pretendere un corrispettivo sulle parti comuni), gli prospetterei la possibilità di denunciare alla autorità comunali, tramite i vigili urbani, l'abuso edilizio

quoto al 100%
Il vicino non può dettare condizioni in quanto è il primo che ne uscirebbe sconfitto

Ora ho deciso di mettere in vendita il mio appartamento ed un probabile acquirente, a cui ho esposto i fatti, si è informato e mi ha riferito che secondo il suo “consulente”, la planimetria deve essere aggiornata.

riflessione mia personale

qui se pur nella ragione ai fini della vendità c'è l'obbligo che le planimetrie riferite a gli o all'immobile venduto sia conforme allo stato di fatto dei luoghi ........ di fatto il tuo immobile lo è (almeno da quello che dici lo dovrebbe essere così) quindi paradossalmente rispetto alla normativa vigente pUò essere alienato

sulla base del ragionamento e l'esperienza di SALVES, e visto quanto dispone i C.Civile, quello che ha postato (a mio avviso) non è da sottovalutare

L'art. 1117 del Codice civile indica tutta una serie di beni e cose che sono oggetto di proprietà comune

L'elencazione fatta dal codice non implica che in ogni caso questi beni, pur presenti in un edificio,siano sempre di proprieta comune. Infatti, lo stesso
articolo aggiunge che tali beni sono comuni se il contrario "non risulta dal
titolo"

Il difetto, a mio avviso , non sussiste nella singola unità immobiliare oggetto della vendita, ma nella conformità urbanistia/catastale delle parti comuni di cui il vano scala fa parte (sempre che non esista un titolo che dimostri il contrario) che vengono acquisitate ed incluse nell'atto di compravendita .

Quindi quanto detto da SaLVES rispetto la distizione di prorietà esclusiva e il concetto di comproprietà non va sottovalutato soprattutto nelle dichiarazioni rilasciate dal venditore cito esempio " la parte venditrice dichiara che il fabbricato di cui Bla bla bla è stato edificato in forza di xxxxxxxxxx e che per lo stesso compresa l'unità immobiliare promessa in vendita non siano state eseguite opere che avessero necessitato di ulteriori permessi o concessioni/autorizzazioni.

Quindi da non sottovalutare quanto in precedenza postato

detto ciò per concludere
detta regolarizzazione va fatta con il consenso dei comproprietari, e le relative spese devono essere a carico di chi ne ha o ne riceve benefifio

l'alternativa è il ripristino della situazione originaria

 

[Rosa1968]

cambiano i millesimi di proprietà.[DOUBLEPOST=1389392309,1389392280][/DOUBLEPOST]del vicino .....

 

[ingelman]

cambiano i millesimi di proprietà.
--- Messaggio unito: 28 minuti fa. Data messaggio originale: 29 minuti fa ---
del vicino .....

semmai cambierebbero per entrambi uno in più l'altro in meno
due condomini ... due metri quadri ......... uno 499,99/1000 l'altro 500,01/1000

 

[Rosa1968]

si certo.