Villetta bifamiliare: pannelli fotovoltaici vincolati al lato sud

[100df]

Buongiorno, ho acquistato una villetta bifamiliare in corso di realizzazione il cui tetto è formato da due spioventi, uno rivolto a sud ed uno rivolto a nord. La mia porzione di edificio è quella rivolta a sud, di conseguenza il costruttore mi ha detto che è vincolato a posare i pannelli fotovoltaici di entrambe i nuclei familiare sulla mia porzione di tetto. Tutto ciò è corretto?
Mi è inoltre stato detto che, nel caso di manutenzione, dovrò permettere l'accesso alla mia porzione di tetto (non necessariamente passando dalla mia abitazione) da parte di eventuali tecnici per manutenzione o qualsiasi altra operazione. In questo caso, in caso di danneggiamento del tetto stesso e dei miei pannelli, o addirittura in caso di infortunio da parte dell'operatore, come mi devo comportare? Di chi è la responsabilità di tutto ciò, dal momento che si sta operando sulla mia proprietà?
Infine, nel caso il mio vicino voglia ampliare il numero di pannelli, posso oppormi?
Spero di essere stato chiaro.
Grazie

 

[davideboschi]

Visto che nessuno ti ha risposto finora provo a farlo io, però non sono un legale e quindi mi baso per lo più sulle mie conoscenze e sull'esperienza.

Come bifamiliare siete in condominio anche se non avete l'obbligo dell'amministratore (spesso c'è confusione su questo punto, perché sotto le 8 unità immobiliari non c'è obbligo di amministratore ma il condominio è costituito comunque visto che vi sono delle parti comuni, e le regole di convivenza e di ripartizione delle spese sono le stesse).

Il tetto è una parte comune, poco importa che copra solo il tuo appartamento (ma è poi vero? Il seminterrato ad esempio sotto a quel tetto è tuo esclusivo? E il sottotetto?).

Il tetto però è una parte comune particolare, perché serve i condomini in misura diversa a seconda della porzione che si considera. Quindi, in caso di manutenzione o rifacimento totale del tetto, la spesa spetta, suddivisa per quote, a chi è coperto dalla porzione oggetto dei lavori. Ciò non toglie che sia parte comune in ogni caso.

E ovviamente anche i pannelli solari sono parte comune.

Quindi i pannelli non insistono sul tuo tetto perché non esiste un "tuo" tetto e ovviamente la manutenzione dei pannelli la faranno necessariamente sopra la tua testa, se necessario passando da casa tua: il che è logico pensando che l'impianto è anche tuo, un po' meno logico se si pensa che il tuo vicino non avrà questo disturbo pur essendo l'impianto anche suo. Ma tant'è.

Chi farà la manutenzione, poi, non lavorerà sulla tua proprietà, perché il tetto non è di tua proprietà ma è parte comune, E in ogni caso, per la legge responsabile è il committente, non il proprietario dell'area. Quindi ad essere chiamato in causa come responsabile sarebbe il condominio, ossia entrambi.
Comunque va detto che la responsabilità non è oggettiva. Se il condominio dimostra che l'operatore ha disatteso le norme di sicurezza e di prudenza, la responsabilità è quanto meno condivisa.

Il mio consiglio è: sei esposto a sud, goditi il sole (e il risparmio energetico) e se devi avere i pannelli sopra la testa, beh consideralo come un piccolo scotto da pagare.

 

[100df]

Molto chiaro.
In realtà sotto il "mio" tetto ci stanno solo porzioni di casa mia (garage e sottotetto compreso), ma se il tetto risulta una parte comune, non fa differenza.

Grazie tante

 

[francesca63]

Non credo che una bifamiliare sia necessariamente un condominio,dipende dall'esistenza o meno di parti comuni al servizio di entrambe le porzioni.
Io ,ad esempio,possiedo una porzione di bifamiliare che non ha nessuna parte in comune(nemmeno gli impianti o gli accessi) con l'altra,se non il muro divisorio(semplice comunione) quindi ognuno è proprietario della sua metà,tetto compreso.
In questo caso dovresti controllare se ,nei contratto firmati,si parla di servitù di impianto (riferito ai pannelli sul "tuo" tetto) o no.
Poiché sul tuo tetto fai quello che vuoi,se hai già accettato contrattualmente(anche inconsapevolmente) devi tollerare;altrimenti puoi dare l'assenso,ma puoi chiedere che venga quantificato economicamente il fastidio che subirai in eterno.

 

[davideboschi]

In realtà sotto il "mio" tetto ci stanno solo porzioni di casa mia

Effettivamente la situazione è un po' particolare e quanto ti ho scritto potrebbe non applicarsi integralmente al caso. Dovresti verificare sul documento di acquisto se è specificato quali sono le parti comuni e quali no, se non è specificato verificare se il tetto si può considerare di proprietà o no secondo la giurisprudenza (serve un tecnico o assai più probabilmente un avvocato).

Se il tetto risultasse di proprietà allora va istituita una servitù, anche questo dovrebbe essere specificato nel documento di acquisto. La servitù può essere gratuita o onerosa, puoi ad esempio ottenere uno sconto sull'acquisto. E' sicuramente più facile e più realistico che farti pagare un importo annuo modesto, perché se dovessero smettere di pagarti potresti trovarti ad affrontare una causa per avere i tuoi pochi soldi.

Ovviamente si può sondare anche la soluzione tenica, ossia montare i pannelli anche sul tetto lato nord, con opportuna inclinazione e magari anche superando il colmo del tetto. Più costoso e complicato, ma non è detto che sia impossibile.

 

[ab.qualcosa]

Io credo che quando dice "ho acquistato" @100df intenda dire che ha prenotato, o promesso di acquistare, questo villino.
In tal caso sarà lo stesso costruttore che avendo promesso in vendita le unità dotate di pannelli solari e rientranti in una certa classe energetica provvederà a costituire la servitù o il condominio.

L'approfondimento potrebbe comunque essere utile per capire se la posa dei pannelli del vicino sia in qualche maniera una novità rispetto alle pattuizioni attualmente sottoscritte.

 

[ab.qualcosa]

Se così non è condivido quanto detto da @davideboschi (a parte il montaggio dei pannelli sulla falda a nord, quello mi lascia perplesso).

 

[davideboschi]

il montaggio dei pannelli sulla falda a nord, quello mi lascia perplesso

Infatti scrivo "sondare", non "pretendere",e "forse non impossibile" non "sicuramente possibile".
Purtroppo spesso i progettisti dànno per scontato che la soluzione più semplice sia quella che verrà accettata dalla committenza - costruttore, lo stesso i costruttori con la clientela - acquirente. Ma non è detto che la soluzione più semplice da realizzare (e più economica da vendere) sia poi la soluzione più semplice da gestire. Sondare altre vie non costa nulla.

Anche io avevo intenzione di comprare una barca a vela in società con un amico e insieme abbiamo valuitato diverse opzioni, per minimizzare i costi e lo sbattimento della gestione . Il risultato è che ora ciascuno ha la sua barca.

 

[francesca63]

Io credo che quando dice "ho acquistato" @100df intenda dire che ha prenotato, o promesso di acquistare, questo villino.
In tal caso sarà lo stesso costruttore che avendo promesso in vendita le unità dotate di pannelli solari e rientranti in una certa classe energetica provvederà a costituire la servitù o il condominio.

E' quello che intendevo anch'io:ma se nel preliminare non sono indicate servitù,se adesso le vogliono costituire vanno monetizzate,con un prezzo di acquisto più basso da concordare .

Io prometto di comprare un certo bene senza servitù,se tu venditore dopo mi dici che il bene dovrà essere gravato da una servitù non indicata nel contratto,perché io sia favorevole mi offri una cifra che io valuterò se accettare .
Se invece era già prevista la servitù,null'altro da dire.

 

[100df]

Grazie x i commenti precisi e puntuali. Confermo che sull'immobile ho fatto una promessa d'acquisto. Non mi pare che sia mai indicato nulla sulla servitù del tetto, ma devo verificare.