Villini con spese condominiali

[Patty]

Propongo all'esame un altro caso reale.
Su un lotto un'impresa costruisce un condominio di sei unità e, fronte strada, tre villini uniti tra loro solo tramite i garages e completamente staccati dal condominio e dai suoi accessori,
l'entrata pedonale dei villini è posta sul lato strada mentre il garage è accessibile percorrendo un breve tratto di strada privata (realizzata sul lotto), la stessa che conduce al condominio e ai suoi garages.
Per il resto i villini sono del tutto autonomi, ognuno la sua autoclave, il suo allacciamento alla fognatura ecc. quindi sembrerebbe una semplice servitù di passaggio.
L'impresa nomina un amministratore il quale fa i suoi conteggi e presenta le spese condominiali ANCHE AI VILLINI i quali, essendo grandi, pagano di più degli appartamenti.
L'amministratore è stato subito cambiato (per altri motivi) ma la mia domanda è:
il calcolo che ha fatto è corretto?
se no, è possibile cambiarlo d'ufficio o è necessario ottenere la maggioranza durante una votazione?
Grazie

 

[roberto.spalti]

Sarebbe bene vedere il calcolo fatto e cosa gli ha computato come spese comunque secondo me è corretto se considerato in questi termini:
usufruendo di una servitù di passaggio sono tenuto a pagare quota delle spese di manutenzione ed illuminazione della strada su cui la esercito, però non su tutta la strada ma solamente per il tratto di cui usufruisco.
Quindi se la strada privata è lunga 100 mt ma i villini usufruiscono solamente dei primi 50 mt non dovrebbero pagare le spese su tutto il tratto ma solamente sulla porzione che utilizzano.
Pertanto è bene far redigere al nuovo amministratore una tabella millesimale della strada in cui sia specificata la quota di utilizzo della stessa.
Se viene dimostrato che il calcolo è sbagliato non è necessaria la votazione per cambiare le tabelle.

 

[giorgino]

sembrerebbe una semplice servitù di passaggio

Servitù di passaggio dipende da chi possiede la proprietà della strada.
Se la strada è di proprietà comune tra i villini e il condominio, si tratta a mio modo di vedere di una semplice comunione, nemmeno soggetta di uso separato (cioè senza attirbuzione di quote millesimali). Semmai può essere la proprietà divisa in quote non paritarie.
Ad ogni modo è ovvio che le parti (cioè i villini nel loro complesso, e il condominio nel suo) concorrono alla manutenzione/ricostruzione delle strada nelle rispettive quote di proprietà. Se le quote sono al 50% concorreranno al 50% senza distinzione di godimento d'uso in metri lineari.

L'impresa nomina un amministratore il quale fa i suoi conteggi e presenta le spese condominiali ANCHE AI VILLINI i quali, essendo grandi, pagano di più degli appartamenti.

E' corretto solo se la quote di proprietà indivisa della strada sono diverse.

se no, è possibile cambiarlo d'ufficio o è necessario ottenere la maggioranza durante una votazione?

Nella comunione, non c'è un'assemblea vera e propria e non si applicano gli articoli dal 1117c.c. in poi, ma quelli prima del 1117 c.c. sulla Comunione.
Se si rivelasse che le quote di comproprietà della strada tra i villini e il condominio fossero uguali, è sufficiente una raccomandata all'amministratore del condominio e a gli altri membri della comunione. Dopo di che, se l'amministratore della strada (il quale ripeto non può applicare il codice del condominio) non rettifica il consuntivo, ci si deve rivolgere al Giudice di Pace per ottenere l'impugnazione del consuntivo e il conseguente annullamento (se l'importo non supera i 25.000 euro, altrimenti è necessario il Tribunale).

g

 

[Patty]

Bene, già vedo che che i conti non tornano!
inoltre è da escludere assolutamente che le villette debbano: pagare pulizia scale, compenso amministratore, assicurazione del condominio, perchè invece le trovo conteggiate anche in capo alle villette!

 

[giorgino]

Compenso dell'amministratore, si. Pulizia scale del condominio dirimpettaio, e altre spese per la conservazione del fabbricato di fronte no di certo.
Riguardo l'assicurazione se copre anche le villette, se ne potrebbe parlare, tuttavia trattandosi di condimini diversi, senz'altro no.

Ma chi è 'sto amministratore?

g

 

[Patty]

Appunto!
un giorno ti spiego chi è,
mi sa che partiranno delle letterine

 

[roberto.spalti]

Anche sul compenso pieno all'amministratore ho le mie perplessità dato che nel caso dei villini, che non fanno parte del condominio, il suo lavoro si limita alla sola amministrazione del tratto di strada.
per il resto d'accordo con Giorgino.

 

[Patty]

grazie ragazzi

 

[giorgino]

Anche sul compenso pieno all'amministratore ho le mie perplessità dato che nel caso dei villini, che non fanno parte del condominio, il suo lavoro si limita alla sola amministrazione del tratto di strada.
per il resto d'accordo con Giorgino.

Si Roberto rettifico. Intendevo in quel senso, e cioè di una amministrazione comune per la comunione della strada
Grazie della puntualizzazione, mi sono espresso male

g