Vincolo proposta ad accesso agli atti

[Emma N.]

Buonasera, come inserire in proposta d’acquisto immobiliare che parte proponente richiede che parte venditrice effettui a sua cura e spese l’accesso agli atti per verifica conformità urbanistica e catastale dell’immobile? Bisogna inserirla come vincolo o scrivendo “richiede” e firmando il venditore per accettazione risulta già vincolante?

 

[francesca63]

Se metti solo la dicitura “richiede”, il contratto è efficace da subito, e se il venditore non ottempera si entra in un inutile e complesso contenzioso .
Quindi ti consiglierei di inserire la clausola come condizione sospensiva, scrivendo qualcosa del genere, premettendo che , da tua domanda, sembra che il proponente voglia che il venditore effettui solo la richiesta e non anche la verifica (cosa che mi pare strana):
“Il contratto che si concluderà con l’accettazione della presente proposta, e con la sua comunicazione al proponente, si intende condizionato sospensivamente fino alla data del……dalla presentazione di richiesta di accesso agli atti in Comune, a cura e spese del venditore, necessari per la verifica della conformità edilizia e catastale : se entro il termine il venditore non avrà provato di aver presentato la richiesta, il contratto resterà inefficace.”

Se invece, come sarebbe più logico, si vuole condizionare l’efficacia del contratto non solo alla richiesta, ma anche alla verifica positiva della conformità (cioè all’assenza di difformità), dopo “fino alla data del…” continuerei con :
“alla presentazione di richiesta di accesso agli atti in Comune, e alla verifica positiva di conformità edilizia e catastale da effettuarsi a cura e spese del venditore, tramite tecnico di sua fiducia.
Se entro il termine previsto il venditore non avrà comunicato per iscritto all’acquirente di aver fatto espletare positivamente le verifiche sulla conformità, il contratto resterà inefficace”.

Poi ci possono essere diverse variabili: nel senso che si può prevedere anche cosa fare in caso di irregolarità facilmente sanabili, cioè concordare entro quanto regolarizzare (ovviamente in caso di acquisto con mutuo tutto va fatto prima della perizia, e non in prossimità del rogito), a spese di chi, etc.
E inserire questo accordo sempre come sospensiva, o come semplice clausola contrattuale, con consegna di caparra (e relative conseguenze in caso di inadempimento).

 

[brina82]

Aggiungo che a mio avviso non ha senso che le verifiche le faccia un tecnico di fiducia del venditore, ma del compratore.

Esempio: in questi giorni ho visto una CILA in cui nell'ante operam c'è il catastale; è chiaro che se dovessi comprare io, chiedendo al tecnico del venditore lui sicuramente dirà che sta tutto a posto, anche se forse non è così, forse...

 

[francesca63]

Aggiungo che a mio avviso non ha senso che le verifiche le faccia un tecnico di fiducia del venditore, ma del compratore.

Sono d’accordo, sarebbe meglio; è una delle variabili da considerare, infatti.
Ma non volevo fare un romanzo, visto che la domanda non era nemmeno chiarissima sugli obiettivi richiesti

 

[Emma N.]

Grazie mille. In realtà per legge il venditore è obbligato a vendere in conformità urbanistica e catastale l’immobile. Nella proposta che è stata sottoposta da agenzia c’e’ solo scritto “PER CONSENTIRNE LA REGOLARE VENDITA, ALLA DATA DELL’ATTO NOTARILE L’IMMOBILE DOVRÀ ESSERE CONFORME ALLE NORMATIVE EDILIZIE, URBANISTICHE E CATASTALI”. Ma siccome tanti sono dei pazzi e dichiarano che e’ tutto a posto, io voglio la prova tramite accesso agli atti che lo sia davvero. Non so se mi sono spiegata bene..

 

[francesca63]

In realtà per legge il venditore è obbligato a vendere in conformità urbanistica e catastale l’immobile.

Certo, ma, come hai scritto tu, è meglio accertarsene con accesso agli atti ( e meglio ancora tramite tecnico di propria fiducia).
Resto dell’idea che la scelta migliore sia inserire apposita condizione sospensiva.

Nella proposta che è stata sottoposta da agenzia

A chi ?
Non sei tu l’agenzia ?

 

[Emma N.]

Certo, ma, come hai scritto tu, è meglio accertarsene con accesso agli atti ( e meglio ancora tramite tecnico di propria fiducia).
Resto dell’idea che la scelta migliore sia inserire apposita condizione sospensiva.

A chi ?
Non sei tu l’agenzia ?

No, è agenzia terza in un mercato diverso dal mio purtroppo. Comunque grazie, forse condizione sospensiva è un po’ troppo, nel senso che essendo il venditore obbligato a sanare eventuali difformità prima del rogito (altrimenti da’ il doppio della caparra versata da acquirente!!) e dovendo fornire copia dell’accesso agli atti da cui si vede se effettivamente corrisponde o meno allo stato di fatto, con conseguente regolarizzazione se non dovesse corrispondere, credo che renderla sospensiva e non consegnare l’assegno sia troppo vincolante. Comunque grazie mille per i consigli

 

[ab.qualcosa]

nell'ante operam c'è il catastale

Ora mi dirai che infilare la polvere sotto i tappeti quando spazzi a terra non è una "best practice"... sti giovani d'oggi tutti professoroni!

Ma siccome tanti sono dei pazzi e dichiarano che e’ tutto a posto, io voglio la prova tramite accesso agli atti che lo sia davvero. Non so se mi sono spiegata bene..

Non sposta di molto quanto detto da Francesca.

 

[Michela_]

io voglio la prova tramite accesso agli atti che lo sia davvero.

Prova che ti darà soltanto un tecnico dopo aver verificato tutto quanto perché ben sai che se ci fossero delle difformità non sempre si può sanare.
Fare l’accesso agli atti è una cosa, dichiarare la conformità è un’altra cosa!