Violazione esclusiva

[sofocles]

Buongiorno sono un privato cittadino.
Volevo sottoporvi un caso nel quale purtroppo mi trovo.
Ho stipulato un contratto di esclusiva con un agenzia immobiliare per darle il mandato di locazione di un immobile commerciale di mia proprietà.
Il mandato aveva durata di 1 anno rinnovabile tacitamente, per interrompere il mandato e l'esclusiva era necessario inviare mail/pec all'agenzia in questione 1 mese prima della scadenza del mandato.
Nel mandato c'era anche una penale di 10000€ per violazione dell'esclusiva.
L'agenzia in questione nell'anno in cui ha avuto l'immobile non mi ha portato nessuno, niente, neanche una proposta anche al ribasso o eventualmente per una parte anche parziale (è un immobile commerciale di circa 1000mq che potrebbe anche essere diviso in più parti).
Visti gli scarsi risultati 1 mese prima della scadenza del mandato ho comunicato a mezzo mail e pec la volontà di recedere dal mandato in esclusiva che avevo stipulato con loro.
Oltre a scrivere ho per cortesia anche informato a voce l'agente immobiliare che avrei inviato le due mail.
La scadenza del mandato era il 21 febbraio. Per mio mero errore nel parlare con un altra agenzia di altri immobili di mia proprietà, residenziali, siamo caduti anche sul tema dell'immobile commerciale e questa agenzia mi ha chiesto se avevo ancora esclusiva con l'altra agenzia. Io gli ho detto che esclusiva non c'era più e lui ovviamente ha pubblicato sul suo sito l'immobile commerciale in questione.
Questo solo 2 giorni prima della scadenza dell'esclusiva ossia il 19 febbraio (esclusiva scadeva 21 febbraio).
Ieri mi sono visto recapitare una pec dal primo agente immobiliare chiedendomi 10000€ per violazione dell'esclusiva per il fatto che l'annuncio fatto dal "nuovo" agente era stato pubblicato 2 giorni prima della scadenza dell'esclusiva che avevamo con LUI.
Ho qualche modo per uscire da questo problema? Grazie a chi mi potrà dare una mano o suggerimenti.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno sono un privato cittadino.
Volevo sottoporvi un caso nel quale purtroppo mi trovo.
Ho stipulato un contratto di esclusiva con un agenzia immobiliare per darle il mandato di locazione di un immobile commerciale di mia proprietà.
Il mandato aveva durata di 1 anno rinnovabile tacitamente, per interrompere il mandato e l'esclusiva era necessario inviare mail/pec all'agenzia in questione 1 mese prima della scadenza del mandato.
Nel mandato c'era anche una penale di 10000€ per violazione dell'esclusiva.
L'agenzia in questione nell'anno in cui ha avuto l'immobile non mi ha portato nessuno, niente, neanche una proposta anche al ribasso o eventualmente per una parte anche parziale (è un immobile commerciale di circa 1000mq che potrebbe anche essere diviso in più parti).
Visti gli scarsi risultati 1 mese prima della scadenza del mandato ho comunicato a mezzo mail e pec la volontà di recedere dal mandato in esclusiva che avevo stipulato con loro.
Oltre a scrivere ho per cortesia anche informato a voce l'agente immobiliare che avrei inviato le due mail.
La scadenza del mandato era il 21 febbraio. Per mio mero errore nel parlare con un altra agenzia di altri immobili di mia proprietà, residenziali, siamo caduti anche sul tema dell'immobile commerciale e questa agenzia mi ha chiesto se avevo ancora esclusiva con l'altra agenzia. Io gli ho detto che esclusiva non c'era più e lui ovviamente ha pubblicato sul suo sito l'immobile commerciale in questione.
Questo solo 2 giorni prima della scadenza dell'esclusiva ossia il 19 febbraio (esclusiva scadeva 21 febbraio).
Ieri mi sono visto recapitare una pec dal primo agente immobiliare chiedendomi 10000€ per violazione dell'esclusiva per il fatto che l'annuncio fatto dal "nuovo" agente era stato pubblicato 2 giorni prima della scadenza dell'esclusiva che avevamo con LUI.
Ho qualche modo per uscire da questo problema? Grazie a chi mi potrà dare una mano o suggerimenti.

In realtà non hai alcun problema, smetti pure di pensarci.
Se, ripeto se, tutto si è svolto esattamente (esattamente) come l'hai raccontato in questo post.
Il mero errore materiale, di sole 48 ore, dell'altra agenzia nel pubblicare l'annuncio non ti rende inadempiente al contratto precedente durato un anno.
Questo sarebbe possibile solo se proprio in quelle stesse ore avessero avuto un interessamento sfumato a causa della nuova pubblicità. O se la prima agenzia possa provare che avevi già affidato alla seconda agenzia la ricerca dell'inquilino, indipendentemente da quando è uscito l'annuncio (magari pensano questo)
Va ricordato che nei rapporti con una agenzia un cliente privato è un consumatore, per questo vige il codice del consumo.

 

[Zagonara Emanuele]

Premesso che andrebbe letto ciò che esattamente prevede la clausola e cosa hai effettivamente firmato in merito all'esclusiva e alla penale, direi che il collega "ha voglia di scherzare", nel senso che la sua richiesta è assurda.

La violazione dell'esclusiva può considerarsi tale, se "durante la validità dell'incarico" tu personalmente e/o tramite canali diversi dall'agente incaricato, lochi l'immobile oggetto dell'incarico e non semplicemente se lo proponi a terzi e/o incarichi terzi di farlo.

Credo pertanto che il collega ci stia semplicemente provando, arrampicandosi sugli specchi e dimostrando scarsa preparazione, scarsa professionalità e forse d'essere un pochettino "alla frutta".

 

[ab.qualcosa]

Prendendo per buono il tuo racconto (che sembra verosimile) il collega sta facendo un'operazione estremamente ardita, per non dire altro...

 

[sofocles]

Per essere ancora più chiari.
Vi copio cosa dice la clausola sul contratto firmato oramai oltre 1 anno fa (21/2/24):
tralascio tutte le altre parti:
10) ESCLUSIVA: il locatore, fino alla scadenza dell'incarico, si impegna a non revocare il mandato, salvo giusta causa, a non avvalersi per la locazione dell'immobile di altre agenzie immobiliari e a non locare direttamente l'immobile. La violazione di tale obbligo comporta una penale pari a euro 10000.

Io non ho assolutamente cercato nessuno come inquilino, sicuramente ho fatto un errore di due giorni questo è vero nel senso che ho parlato di questo immobile commerciale con altro agente, che però ha un mandato di vendita dei miei immobili residenziali, e lui ha pubblicato l'annuncio riguardante l'immobile commerciale in affitto sul suo sito il giorno 19/2. Il nuovo agente mi ha chiesto se non c'era più esclusiva io gli ho detto si....Lui ha pubblicato e io mi ero dimenticato che l'esclusiva scadeva il giorno 21 e il vecchio agente mi ha mandato PEC che vuole 10000 per la violazione del punto 10 del contratto che ho ricopiato sopra.

 

[-csltp-]

Beh, da quello che leggo la penale è dovuta.
Spero per te ci sia qualcosa che ti possa salvare ma per farlo ti consiglio un legale.

Per pubblicizzarlo servono foto e documenti non è che basta parlarci…. Serve un prezzo, la provvigione. Boh, molto strano….

 

[sofocles]

In realtà non hai alcun problema, smetti pure di pensarci.
Se, ripeto se, tutto si è svolto esattamente (esattamente) come l'hai raccontato in questo post.
Il mero errore materiale, di sole 48 ore, dell'altra agenzia nel pubblicare l'annuncio non ti rende inadempiente al contratto precedente durato un anno.
Questo sarebbe possibile solo se proprio in quelle stesse ore avessero avuto un interessamento sfumato a causa della nuova pubblicità. O se la prima agenzia possa provare che avevi già affidato alla seconda agenzia la ricerca dell'inquilino, indipendentemente da quando è uscito l'annuncio (magari pensano questo)
Va ricordato che nei rapporti con una agenzia un cliente privato è un consumatore, per questo vige il codice del consumo.

Grazie per la tua risposta.
Una domanda, sono stato impreciso nell'introduzione anche perchè abbastanza scioccato dalla richiesta, l'immobile in questione da locare è di proprietà di una SRL di cui mia moglie è la proprietaria e io ne sono l'amministratore unico e il mandato è stato conferito dall'amministratore della SRL.
Immagino che il codice del consumo non si applichi in questo caso.

Beh, da quello che leggo la penale è dovuta.
Spero per te ci sia qualcosa che ti possa salvare ma per farlo ti consiglio un legale.

Per pubblicizzarlo servono foto e documenti non è che basta parlarci…. Serve un prezzo, la provvigione. Boh, molto strano….

No solo la foto. Non ho dato nessun dato catastale alla seconda agenzia (particelle etc...)

Premesso che andrebbe letto ciò che esattamente prevede la clausola e cosa hai effettivamente firmato in merito all'esclusiva e alla penale, direi che il collega "ha voglia di scherzare", nel senso che la sua richiesta è assurda.

La violazione dell'esclusiva può considerarsi tale, se "durante la validità dell'incarico" tu personalmente e/o tramite canali diversi dall'agente incaricato, lochi l'immobile oggetto dell'incarico e non semplicemente se lo proponi a terzi e/o incarichi terzi di farlo.

Credo pertanto che il collega ci stia semplicemente provando, arrampicandosi sugli specchi e dimostrando scarsa preparazione, scarsa professionalità e forse d'essere un pochettino "alla frutta".

Ho copiato sotto la clausola. Però il mandato lo ha conferito una SRL (l'amministratore unico) alla "prima" agenzia.

 

[-csltp-]

No solo la foto. Non ho dato nessun dato catastale alla seconda agenzia (particelle etc...)

La foto, se è originale e non copiata agli annunci precedenti, è già una dimostrazione che la concorrenza è entrata nel negozio.

In buona fede o no mi sembra difficile dimostrare che tu non lo sapessi.

Sul discorso etico, non entro nel merito, ma quello pratico se la penale non è eccessiva e l’incarico firmato da un agente immobiliare ti consiglierei di cercare un accordo.

 

[sofocles]

La foto, se è originale e non copiata agli annunci precedenti, è già una dimostrazione che la concorrenza è entrata nel negozio.

In buona fede o no mi sembra difficile dimostrare che tu non lo sapessi.

Sul discorso etico, non entro nel merito, ma quello pratico se la penale non è eccessiva e l’incarico firmato da un agente immobiliare ti consiglierei di cercare un accordo.

L'unica foto pubblicata se proprio devo dirla tutta è solo dall'esterno ed è la stessa utilizzata per pubblicizzare l'immobile residenziale che il secondo agente ha come mandato di vendita(non esclusivo) Non esiste alcuna foto pubblicata dell'interno anche perchè il "secondo" agente non ci è proprio entrato nel locale commerciale.
E' un palazzo con al piano terra il commerciale(da locare) e dal primo a salire vari appartamenti(da vendere).

 

[francesca63]

a non avvalersi per la locazione dell'immobile di altre agenzie immobiliari e a non locare direttamente l'immobile.

Secondo me la penale non è dovuta, perché nessun contratto di locazione è stato concluso